茂名市电白区不动产登记有关历史

遗留问题的处理意见（试行）

为加快处理当前不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范我区不动产登记行为，保护权利人合法权益，按照依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民的原则，结合我区实际情况，现就不动产登记工作中遇到的普遍性问题提出如下处理意见：

一、关于有土地权属来源，没有建设工程符合规划材料以及房屋已经竣工材料的房屋首次登记问题

（一）凡在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之前已在城镇国有建设用地上建好房屋的，根据现行规划管理职责，由电白城乡规划办公室或镇（街道）人民政府（办事处）相关部门出具意见，作为办理房屋首次登记符合工程规划的依据。

（二）茂名市中心城区（电白区管辖范围），凡在2014年10月前已建好的单位建设项目和2015年3月前已建好的个人自建房，以《建设工程规划许可证》正副本代替房屋竣工验收的材料作为首次登记的依据。对于其他镇（街道）在2015年10月13日规划事权下放前，没有房屋竣工材料申请首次登记的，由各镇（街道）人民政府（办事处）相关部门出具意见，作为房屋已经竣工验收的依据。

二、关于有土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证，但房屋加层超建问题

超建部分先由电白城乡规划办公室出具办理意见，对超建部分进行定性定量，然后根据属地原则，由属地镇（街道）人民政府（办事处）、区城市综合执法局进行处理，再由区自然资源局对符合建设工程许可部分进行登记；超建部分用阴影标示，不予登记。

三、关于房屋基底超出用地红线的问题

（一）自建房基底超土地使用证宗地红线的，分别按以下方式处理：

1.有国有土地使用证和房产证，但房产证基底超出土地使用证宗地红线，且房屋基底面积比土地宗地面积大的，可沿用原土地使用证和房产证办理各类不动产登记。房屋拆旧建新，新建的房屋不能超出土地宗地红线，否则不予办理不动产登记，由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。

2.有土地使用证和房产证，但由于自然资源部门与规划部门的坐标系不统一，导致房屋基底不完全在宗地红线范围内，房屋基底面积与国有土地使用证的面积一致，属整体平移的，以“不改变原发证面积”为原则，由电白城乡规划办公室按现状出具规划意见，对建设用地按现状进行规划调整，然后由区自然资源局对土地界址进行公告，经公告无异议，给予办理更正登记。3.有土地使用证、没有房产证、房屋超出宗地红线的，超出部分在行业规定的误差范围内的，可以给予登记。否则，不予办理不动产登记，并由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。

（二）房地产开发企业有合法的开发建设手续（包括土地证书、施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、竣工验收合格证），但在开发过程中存在房屋超用地红线的，先由区自然资源局对非法占用土地行为进行立案查处，电白规划办公室核实是否超容积率。对不超容积率的，区自然资源局委托有资质的评估机构对多占部分土地进行评估，按规定补办出让手续后予以办理不动产登记。若超出批准容积率的，需按规定补交增容费，补签土地出让手续后予以办理不动产登记。

四、关于房屋实际面积超出房产证登记面积的问题

（一）由于图形不规则或原房产证上图形是手工绘制，导致原房产证面积与房屋实际面积不一致的，且没有扩建、改建的，由区自然资源局重新进行权籍调查，按现状给予办理不动产登记。

（二）2016年6月29日我区实行不动产统一登记前，原房产证没有对楼梯屋和顶层凉棚进行登记的，可继续沿用原房产证进行不动产登记，楼梯屋和凉棚用阴影标示。我区实施不动产登记后，未经批准擅自建楼梯屋和凉棚，当事人持土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证申请房屋首次登记的，参照本意见第二条执行。

（三）阳台改封台问题。凡将开敞阳台改封闭阳台，未改动房间（或客厅）与阳台之间隔墙的，沿用原房产证办理不动产登记。如改动墙体的，不予登记。

（四）如属房改房、集资房等保障性住房实际面积超出房产证登记面积的，可继续沿用原房产证的图形和面积进行不动产登记。

（五）自建房建夹层问题。原房产证没登记夹层部分，但如建设工程规划许可证包含该部分的，予以更正登记；如建设工程规划许可证不包含该部分的，则按本意见第二条处理后办理不动产登记。

五、关于房改房、集资房等保障性住房办理转移登记有关问题

先由小区所属单位出具土地来源证明及同意申请人自行交易的意见，然后按规定办理转移登记。如该单位已破产或注销的，则由其（原）上级管理部门出具意见。如没有上级主管部门，属区属国有企业的，由茂名市电白区国有企业改革和遗留问题处置工作领导小组办公室出具意见；属省、市级国有企业的，由省、市国资部门出具意见；属事业单位和集体企业的，由其原上级主管部门出具意见。办理登记时，以幢基底落图、落宗，直接将土地登记在申请人名下。

六、关于有房产证，没有土地权属来源问题

（一）在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，已建成房屋且已领取房产证书的自建房，申请人提供土地权属来源依据（如协议、政府颁发的土地房屋所有权证或契约等有效依据），区自然资源局根据土地权属来源依相关政策、法律法规确定土地所有权性质，经公告无异议的，按房屋幢基底面积办理不动产登记。

（二）如属完成开发建设住宅小区的，原则按划拨土地办理。可先由开发企业或建设单位提供土地来源证明，然后由区自然资源局对住宅小区界址进行公告。经公告无异议的，给予办理登记。房屋交易时，需按房屋交易价的3%补交土地出让金。

（三）如属协助人民法院执行过户的房屋，有房产证、没有权属来源的，可根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的精神，先由电白城乡规划办公室出具意见明确土地用途，权利人补办出让手续，然后按幢基底落图、落宗，给予办理不动产转移登记。

七、关于土地证和房屋所有权证权利人不一致的登记问题

（一）如属房屋转移，而土地未同步办转移手续的，按《茂名市人民政府关于不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》（茂府规〔2018〕7号）办理。

（二）房屋未转移，土地证和房产证的权利人为亲属关系的，需将土地和房屋互相转移，缴交相关税费，办理产权共有的房地一体登记后，才能办理其他类型不动产登记。

（三）个人利用国有土地进行建房，建成后将房屋分割转移，并办理了业主的房产证的，必须严格执行“先税后证”的政策，没有区税务部门出具的契税和土地增值税完税凭证或免税凭证，自然资源部门一律不予办理不动产登记。

八、关于同一小区使用两宗以上土地用途相同、使用年限不一致的不动产登记问题

参考原茂名市国土资源局、茂名市城乡规划局《关于规范国有建设用地变更使用条件程序有关事项的通知》（茂国土资规〔2018〕1号）的有关规定，这些小区建设用地剩余年限的出让期日按加权算术平均数确定。为避免以后出现土地年限不一致的问题，自本意见实施之日起，电白城乡规划办公室、区住建局在受理《建设用地规划许可证》或《建设工程规划许可证》申请时，若发现同一小区所申报多宗用地的使用年限不一致的，暂缓办理，待申请人办理完统一使用年限手续后才给予办理上述相关许可手续。

九、国家、省、市有相关法律法规或文件规定的，从其规定。

十、本意见自发布之日起施行，有效期三年。