【房产销售中夸大宣传会导致撤销房产买卖合同吗】

我国合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件：一是欺诈方具有欺诈的故意。所谓欺诈的故意，是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生；二是欺诈方实施欺诈行为，即故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的认识；三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出了违背其真实意思的表示。

裁判文书摘要：

【一审法院认为】

本案争议的主要焦点是：A公司与刘x、韩x签订商品房买卖合同中是否实施了欺诈，从而导致刘x、韩x陷入错误认识，在违背其真实意思的情况下作出了签订商品房买卖合同的意思表示。首先，A公司广告宣称“千亿房企”、“中国房地产10强”、“中国驰名商标”、“约10分钟车程可到上海城、天一广场”、“3小时狂销14亿”等，虽然违反了相关法律、部门规章的规定，且该夸大宣传对购房者的购买意向有一定程度的影响，但购房者作出是否购房的真实意思表示的主要决定因素并不在于是否属于“中国房地产10强”、“中国驰名商标”“千亿房企”等，而在于所购商品房的地理位置、结构、质量和价格等等。其次，A公司销售房屋时明码标示了全部房源的“按揭原价”、“惠后价”，其虽未按《江苏省商品房销售明码标价实施细则》规定的“在正式销售5日前”公开及“按照申报备案价格明码标价对外销售”，但事实上“惠后价”均低于“备案价”，部分房源的“按揭原价”亦低于“备案价”。被告并未对刘x、韩x等购房者宣称该“按揭原价”即是“备案价”，也未曾允诺在“备案价”基础上打折优惠，我国法律、行政法规对此亦无强制性规定。故刘x、韩x主张应以“备案价”为打折基数没有事实和法律依据。再次，A公司虽然宣称得房率82%，但在双方签订的《A认购书》中即明确载明了刘x、韩x购买的房屋的建筑总面积、套内面积，故A公司并未故意隐瞒真实得房率，也不存在因此多收刘x、韩x购房款。综合上述分析及因欺诈导致合同被撤销应具备的要件，原审法院不能认定刘x、韩x主张的其因A公司的虚假原价、虚假折扣、虚假优惠、虚假宣传等而陷入了错误认识，从而作出了违背其真实意思表示的事实。刘x、韩x以A公司对其实施了“广告欺诈”、“主体欺诈”、“价格欺诈”等为由，要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，判决：驳回原告要求撤销其与A公司于2013年10月30日订立的《商品房买卖合同》、A公司返还刘x、韩x购房款及赔偿利息损失的诉讼请求。

【二审法院认为】

当事人之间签订房屋买卖合同，应当遵守法律规定，本着诚实信用的原则进行交易。A公司在房屋销售过程中实施的广告宣传和价格公示行为已经有权的行政管理部门依法认定为违法行为并作出了相应行政处罚，且对于上诉人刘x的购房意向有一定程度的影响和误导，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，应认定为欺诈行为。然而对于合同撤销的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。上述法律规定虽赋予了相对方撤销合同的权利，但并非意味着凡是一方当事人存在欺诈行为，相对方一律可主张予以撤销合同。相对方只有在因为欺诈产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示，其才有权主张撤销或变更合同。影响订立合同与否的因素有很多种，判定欺诈行为是否符合撤销合同的条件，要根据欺诈行为的程度、欺诈对另一方真实意思表示作用力的大小、受损害方的损害程度等综合因素进行考量。

本案中，首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。虽然A公司在广告宣传或价格公示上有欺诈行为，对上诉人刘x购房意向有一定影响，但并非唯一或直接影响刘x决定是否购买的关键性因素；其次，案涉合同中对与刘x签订合同的出卖方为A公司是明确的，对刘x所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等关键内容也是明确的，且系双方平等协商后达成的，也无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，A公司的上述行为并未使刘x对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。原审对刘x要求撤销合同、返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求未予支持，并无不当。

综上，上诉人刘x的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。

[江苏省泰州市中级人民法院] [(2015)泰中民终字第00293号]