导读：

根据《担保法》第四十条的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。那么在民间借贷纠纷中，双方是否可以直接通过签订房屋买卖合同，将到期未清偿的借款本息转为购房款呢？双方签订的购房合同是否有效呢？

基本案情：

原告汤某、刘某、马某、王某与某房地产公司于2013年先后签订了多份借款合同，通过实际出资并接受他人债权转让，取得对某房地产公司合计2.6亿元借款的债权。为了担保该借款合同顺利履行，四人与该公司分别签订了多份房屋买卖合同，约定2014年9月30日向四人交付房屋买卖合同约定的房屋，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因某房地产公司未偿还借款本息，双方经对账，确认某房地产公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定某房地产公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给某房地产公司。原告四人提交与某房地产公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

借款期限到期后，某房地产公司未按时偿还借款本息，也未向四人交付房屋买卖合同约定的房屋，故原告汤某、刘某、马某、王某向法院提前诉讼，要求某房地产公司向四人支付违约金近6000万元，并要求某房地产公司承担因主张权利过程中遭受的经济损失40多万元。

某房地产公司辩称：四人与某房地产公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。

裁判结果：

一审法院判令：1、某房地产公司向原告汤某、刘某、马某、王某支付违约金92万多元；2、某房地产公司向原告汤某、刘某、马某、王某支付律师费416300元；3、驳回原告汤某、刘某、马某、王某的其他诉讼请求。某房地产公司对一审判决不服，以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院于2015年10月8日作出民事判决：1、撤销一审民事判决；二、驳回原告汤某、刘某、马某、王某的诉讼请求。

裁判理由：

法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，某房地产公司与原告四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在某房地产公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。

本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期某房地产公司难以清偿债务时，通过将某房地产公司所有的商品房出售给原告四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。某房地产公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且某房地产公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为原告四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，某房地产公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。原告四人以某房地产公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求某房地产公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令某房地产公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

裁判要点：

    借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。