【导读】在企业拆迁过程中，企业主能获得补偿很大程度上取决于红线内企业资产的拆迁评估结果。当评估价格不合理，双方往往难以达成补偿协议。此时，拆迁方可能为了规避企业主进行诉讼，故意把补偿决定书送达给有利害关系的其他主体，比如厂房出卖人、承租人，绕开实际的企业资产的所有权人。遇到这种情况，企业主还能以自己名义告吗？还能否依法取得合法合理的拆迁补偿利益？


本文中，本所的吴律师，将结合最近的一审胜诉案例，向大家讲解企业主拍得的厂房还没过户遇到拆迁时，企业主依法维权的维权方法！


【基本案情：拍卖取得的厂房没来得及办过户，就拆迁了！】


2014年，辽宁的一个银行在本地拍卖行拍卖抵押物以事项贷款债权，公开拍卖的抵押物是一块国有土地和地上厂房，权证齐全。李先生发现这块地的位置十分好，很有商业价值，于是以自家公司名义在拍卖行公开参加拍卖。很幸运，李先生的公司拍得了这块地和厂房！


在进行了公证、缴纳了拍卖价款、交了各种税费后，李先生亲手设计，在这里打造了别具特色的一家承接绿化工程的工业基地。但是，因为上一家产权人下落不明，李先生拿着土地房屋产权证书的原件，迟迟办不了过户。


2022年初，李先生的公司被纳入拆迁红线图。拆迁指挥部的工作人员多次派人来测量评估，但双方就补偿价格迟迟无法达成一致意见。但是，拆迁项目特别着急。于是不久，拆迁部门就在李先生公司的大门上贴出了《补偿决定书》，但是这个文件上说拆迁补偿都只给那个上一家下落不明的产权人公司，也就是李先生持有的土地房屋权证上登记的权利人！


这时候，李先生慌了：自己的公司经营这么久，就因为补偿没谈拢，拆迁方要根据《补偿决定书》把补偿款全给那个上家？这个不合理吧！


此时，李先生听说在明的律师在本地有胜诉案例，找到了吴律师。


【一审胜诉：拆迁时房屋已交易但未办理过户登记，买受人有权取得补偿！】


首先，行政诉讼中，利害关系人都有权利以自己名义进行“民告官”，并且老百姓和被告行政机关的法律地位是平等的！


《行政诉讼法》第8条，“当事人在行政诉讼中的法律地位平等。”


该法第25条第1款还规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”


其次，国有土地上房屋征收拆迁时，被补偿人是房屋所有权人，但不一定就是权证上记载的权利人，而应是真实的权利人，包括房屋买受人。


最高人民法院在（2017）最高法行申6349号《行政裁定书》中认为，“房屋买受人已经交付全部价款并实际入住，即使未办理过户登记，也可以排除对房屋的执行，即在此情况下应优先保护买受人对房屋的占有和使用等相关权益。进一步而言，对于此种情况下基于房屋征收取得的补偿权益也应归于房屋买受人。”


本案中，李先生的公司已经购买了国有土地和房屋，已支付价款、税费，并已经常年实际占有使用。在这种情况下，李先生的公司完全可以取得征收补偿利益。拆迁方故意绕过李先生，而把《补偿决定书》作出给下落不明的买方，系不合法的。


前不久，李先生委托人了在明事务所的吴律师，成功打赢这场官司，在一审判决中，人民法判决撤销了那份不合法的《补偿决定书》！


最后，在明律师最后要提示大家：在企业拆迁案件中，行政机关要进行依法补偿安置的。并且，拆迁补偿关系到每一位企业主朋友的具体利益，并不是简单一的诉讼就能解决。这需要专业律师在维权过程中从各种合法角度调查取证，运用法律手段“以打官司促谈判”，。只有这样，企业主的权利才能真正得到维护。遇到相关问题，大家要及时向专业律师咨询！