提要：购房遭遇什么样的严重质量问题可以退房？房屋漏水、开裂、位移等很多质量问题多次修理仍不能解决能不能退房?

案例1：

       2000年2月，鲁先生与潍坊某房地产开发公司签约，购买商品房一套，总价款35万元。房屋交付4个月后鲁先生发现墙体出现纵向贯穿裂缝，且房顶漏水。因存在重大质量问题，鲁先生向开发商提出退房的要求，而开发商只同意维修，不同意退房。在协商无果的情形下，鲁先生向法院起诉，要求开发商解除购房合同，返还购房款35万元及利息损失。

      房地产开发公司辩称：该房屋已经验收合格，房屋所出现的质量问题不是严重的质量问题，通过修复可以解决，不影响房屋的正常、安全使用。鲁先生要求退房没有事实和法律依据。庭审中，法院委托房屋质量检测站对原告的房屋进行质量检测，质检站作出了鉴定结论，“该楼主体保证结构安全、合格”，并建议进行部分修复。

案例2：

2000年6月，蔡某看中了正在建设中的沈阳市铁西区富馨花园的一套房子，与开发公司签订合同当日将31万余元房款付清。之后，蔡某又向开发公司缴纳公共设施维修费等各种费用2万余元。2001年，蔡某花了18万余元对房子进行了装修。可是，2001年8月，其房屋屋顶及墙面开始漏水，无法入住，经开发商及物业公司多次维修后仍然无法入住。蔡某就维修和赔偿问题多次找开发公司交涉未果，于2001年8月诉至法院。

一、    最高院退房标准较为笼统导致同案不同判

法条链接

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

律师解读：

      根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，房屋主体结构质量不合格的属于法定可以退房的情形，但究竟何为房屋主体结构并不明确。同时，在实践中商品房主体结构质量不合格的情形毕竟是比较少见的，实践中购房者遭遇的更多是像案例中房屋墙面开裂或漏水等问题，那遭遇这种问题能不能退房呢？解释的第十三条规定购房者可以因“房屋质量问题严重影响正常居住使用”而要求退房，但该规定过于笼统，因而导致在司法实践中案件的处理没有较为明确的标准，导致同一案件不同法院可能出现不同判决。如案例1中房屋虽然“墙体出现纵向贯穿裂缝，且房顶漏水”，实际无法入住，但由于质检站作出了鉴定结论，“该楼主体保证结构安全、合格”，法院最后认为该质量问题未达到解除合同的严重程度，判决不予解除。而案例2同样的漏水问题，法院却认为属于“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，判决准予解除合同并赔偿损失。

二、浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法关于退房的具体规定

法条链接：

浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法 第十九条 商品房因勘察、设计、施工原因，在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题,超出工程建设强制性标准规定的安全限值，无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的，消费者有权要求退房，并要求依法赔偿损失。

　　商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。商品房因勘察、设计、施工原因，在保修期限内发生渗漏的，经营者应当自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复，并依法赔偿损失；同一区位的渗漏，经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的，消费者有权要求退房或者自行委托维修单位进行维修，维修费用由经营者承担。保修期限内的维修费用(包括公共部位的维修费用)由经营者承担。

　　根据本条第一款、第二款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

律师解读：

   正是看到最高院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12、13条规定的消费者因质量问题退房标准过于笼统导致司法适用不统一，浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第19条进行了细化规定，该规定第一款明确房屋主体质量不合格的具体认定标准为“因勘察、设计、施工原因，在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题,超出工程建设强制性标准规定的安全限值”，该规定第二款则是对“房屋质量问题严重影响正常居住使用”进行了细化规定即规定在保修期内“同一区位的渗漏，经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的，消费者有权要求退房”，专门对商品房最多见的也是消费者最头痛的漏水问题进行了专门的规定。因此，对于浙江的购房者，如遭遇房屋漏水问题，如在8年的保修期内，消费者可以首先要求开发商出具其认可的修复方案并在六个月内进行修复，如在六个月内无法修复的，消费者可以要求退房。同时还专门规定了退房如遇房价波动有利于购房者的条款，即上涨按新价格，下降按原价格退房。

三、可以退房的情形总结

对于退房的条件，在司法实践中常见的有以下几种：

1、出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人;

2、一房两卖;

3、商品房预售许可证存在欺诈;

4、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实;

5、出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实;

6、出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实;

7、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用;

8、迟延交付房屋超过约定期限;

9、迟延办理房产证超过法定期限(90天);

10、按揭贷款合同不能订立;

11、所售房屋主体结构质量不合格;

12、房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%;

13、规划、设计变更(房产商未在变更之日起的约定期限内通知购房者的，有权退房);

14、套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围;

15、因不可抗力致使不能实现购房合同的;