二手房买卖，违约方应赔偿损失

　　【案情简介】

　　２０１５年３月２０日，刘某与张某经房地产中介公司签订《二手房买卖合同》，约定张某将其所有的二手房以２２０万元的价格转让给刘某；两人须于２０１５年４月２０日前到房管局办理相关手续；如一方违反合同约定的，违约方应向守约方支付房屋实际成交价格的２０％的违约金。合同签订后，刘某支付了５万元定金。后张某以房屋抵押未涤除等理由推脱办理相关手续。双方协商未果，刘某诉至法院。本案争议焦点：被告张某是否构成违约？是否应当承担２０％的违约责任？法院认为《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。张某应在２０１５年４月２０日前将涉案房屋抵押权涤除，但至刘某起诉前，张某仍未撤销抵押，应承担全部违约责任。法院最终判决：解除双方签订的《二手房买卖合同》；张某须返还刘某房屋定金５万元；张某须支付刘某违约金４４万元等。

　　【案例分析】

　　本案系房屋买卖合同纠纷。刘某与张某签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同有效。本案中，刘某已按约履行支付定金义务，但张某未撤销涉案房屋抵押，导致不能办理房屋过户手续，其行为已构成根本违约，根据《合同法》相关规定，张某应依法承担违约责任。由于双方均同意解除涉案二手房买卖合同，法院予以支持。

　　律师提醒：目前，由于房地产市场价格波动较大，房地产买卖合同纠纷也呈上升趋势。因房价上涨快，许多房主在签订房屋买卖合同后又反悔不同意卖房，或私自加价。故提醒市民，作为卖方，应诚实守信，如违反合同约定，可能会需要承担巨额违约金；作为买方，当出现卖方违约的情形时，可以用法律武器来维护自己的合法权益。         

　　天津则立律师事务所 王冲 刘伊戈