未取得产权登记证的二手房转让法律风险之分析
未取得产权登记证的二手房转让法律风险之分析
罗兴利
我国房地产实行登记确权制度，以公示对外，产生物权效力。但现实生活中，由于历史遗留问题，未经登记公示的房地产却在大量私下交易，存在许多交易安全隐患。笔者不揣浅陋，对未取得产权登记证的二手房转让法律风险分析如下，以期引起购房者的注意，防患于未然。
一、此类交易的合同效力问题
1、从此类二手房建设工程的合法性看合同的效力。
某开发商在开发建成一住宅小区后，发现小区内有一块空地适合再建一小二楼作为办公场所，于是私自很快建成，后觉得出售后更有利可图，就与一些购房者签订“购房合同”，将此房以市场价“出售”。
我国《城乡规划法》（2007年10月28日通过）明确禁止建设单位擅自改变建设用地规划条件；禁止建设单位和个人未经审批取得建设工程规划许可证而擅自建房；对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，予以罚款、拆除或没收。所以未经审批擅自建造的违章建筑是国家法律明令禁止的。我国《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故虽然开发商与购房者签订了合同，但因此类合同违反《城乡规划法》的强制性规定而无效。
2、从此类二手房转让的合法性看合同的效力。
张三看中了朋友单位分的一套二手房，经协商价款略低于市场价，但该房因为是单位房改房，没有产权证，张三一直犹豫，最后在朋友的劝说下还是签订了“合同”，并一次性付清了房款。
我国《城市房地产管理法》（2007年8月30日修正）规定未依法登记领取权属证书的房地产禁止转让。同理，因此类合同亦违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效。但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条法理精神（出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效），我们可以得出若在起诉前出卖人办理了产权登记的，可以认定合同有效的结论。
二、合同无效后的法律后果
1、将来不能取得物权效力，即对该二手房不享有所有权。
我国《物权法》规定，不动产（房地产）经依法登记后发生物权效力，未经登记的不发生效力。因违章建筑或没有产权证的二手房买卖合同无效，就无法依据该合同办理过户登记；况且我国《房屋登记办法》规定，申请房屋所有权转移登记的应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书。所以说对此类二手房的买卖，将来是无法办理过户登记的，买受人也就无法取得所有权。
2、不产生合同债权的效力。
《合同法》规定，无效的合同自始没有法律约束力。只有合法有效的合同才能发生合同债权的效力，债权人才能依据该合同要求债务人履行合同，在债务人不履行或不适当履行合同时才能申请法院强制履行并追究债务人的违约责任。但合同因违法而无效后不能产生合同债权的效力，买受人在“债务人毁约”时请求司法机关通过强制手段要求债务人履约时不会得到司法的充分保护。
3、买卖双方承担缔约过错责任。
《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这就是合同无效后的财产返还责任和缔约过错赔偿责任。
它跟违约责任有何区别呢？具体到该二手房的情形，假如张三从朋友处花10万元购买此房，数年后该房价涨到30万元，他的朋友诉讼后法院认定合同无效并要求张三返还该房后，那么张三能否得到30万元的赔偿呢？不能。因为张三在签订此购房合同时本身也具有过错，他应尽的注意义务而未尽到，他对他的过错同样要承担责任。但若假设此二手房有产权证，他朋友又将此二手房卖与李四并办理过户登记后，张三就可追究他朋友的违约责任，未约定违约金时要求全额赔偿实际损失30万元。
4、对此类合同公证的意义。
公证是对法律行为、有法律意义的事实及文书的真实性、合法性的证明活动。只有合法的、真实的被证明对象才可以公证并具有法律效力。它是被证明对象证明力的强化，并不能将违法的、无效的内容证明为合法的有效的内容。所以合同无效是无法公证其效力的，其他诸如律师见证、其他人见证亦应如此。
三、如何规避此类风险
1、建议购房者尽量不要购买此类房产。
2、若实在想买，一要价格远低于市场价，二要留一笔过户保证金（预留一笔房款），三要督促出卖人办理房产的初始登记。
3、纠纷发生后尽快起诉解决，把自己利益损失降到最低。
