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未取得产权登记证的二手房转让法律风险之分析罗兴利我国房地产实行登记确权制度，以公示对外，产生物权效力。但现实生活中，由于历史遗留问题，未经登记公示的房地产却在大量私下交易，存在许多交易安全隐患。笔者不揣浅陋，对未取得产权登记证的二手房转让法律风险分析如下，以期引起购房者的注意，防患于未然。一、此类交易的合同效力问题我国《城乡规划法》（年月日通过）明确禁止建设单位擅自改变建设用地规划条件；禁止建设单位和个人未经审批取得建设工程规划许可证而擅自建房；对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，予以罚款、拆除或没收。所以未经审批擅自建造的违章建筑是国家法律明令禁止的。我国《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故虽然开发商与购房者签订了合同，但因此类合同违反《城乡规划法》的强制性规定而无效。2、从此类二手房转让的合法性看合同的效力。张三看中了朋友单位分的一套二手房，经协商价款略低于市场价，但该房因为是单位房改房，没有产权证，张三一直犹豫，最后在朋友的劝说下还是签订了“合同”，并一次性付清了房款。200783021、将来不能取得物权效力，即对该二手房不享有所有权。我国《物权法》规定，不动产（房地产）经依法登记后发生物权效力，未经登记的不发生效力。因违章建筑或没有产权证的二手房买卖合同无效，就无法依据该合同办理过户登记；况且我国《房屋登记办法》规定，申请房屋所有权转移登记的应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书。所以说对此类二手房的买卖，将来是无法办理过户登记的，买受人也就无法取得所有权。2、不产生合同债权的效力。《合同法》规定，无效的合同自始没有法律约束力。只有合法有效的合同才能发生合同债权的效力，债权人才能依据该合同要求债务人履行合同，在债务人不履行或不适当履行合同时才能申请法院强制履行并追究债务人的违约责任。但合同因违法而无效后不能产生合同债权的效力，买受人在“债务人毁约”时请求司法机关通过强制手段要求债务人履约时不会得到司法的充分保护。3、买卖双方承担缔约过错责任。它跟违约责任有何区别呢？具体到该二手房的情形，假如张三从朋友处花万元购买此房，数年后该房价涨到万元，他的朋友诉讼后法院认定合同无效并要求张三返还该房后，那么张三能否得到万元的赔偿呢？不能。因为张三在签订此购房合同时本身也具有过错，他应尽的注意义务而未尽到，他对他的过错同样要承担责任。但若假设此二手房有产权证，他朋友又将此二手房卖与李四并办理过户登记后，张三就可追究他朋友的违约责任，未约定违约金时要求全额赔偿实际损失万元。4、对此类合同公证的意义。公证是对法律行为、有法律意义的事实及文书的真实性、合法性的证明活动。只有合法的、真实的被证明对象才可以公证并具有法律效力。它是被证明对象证明力的强化，并不能将违法的、无效的内容证明为合法的有效的内容。所以合同无效是无法公证其效力的，其他诸如律师见证、其他人见证亦应如此。三、如何规避此类风险123200993

罗兴利婚前一方按揭婚后共同还款的房屋在离婚时如何分割，是离婚时夫妻双方经常争议的焦点。婚前按揭的一方往往主张按婚前个人财产来对待，只不过对婚后共同还款的部分按共同债务先行处理；而另一方往往主张作为夫妻共同财产来对待，只不过对婚前首付和按揭还款的部分按共同债务来对待。那么，双方这样争议的区别在哪里呢？356524802412868124040甲的依据在哪里。、我国新《婚姻法》（年）第条第项规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。甲是在父母的资助下在婚前购买的房屋，况且房产证是自己的名字，所以属于婚前财产。、《婚姻法司法解释二》（年）第条第款规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。甲的首付款及婚前按揭款是其父母的赠与，属于赠与其个人，而非夫妻双方。、婚姻关系存续期间用夫妻共同财产偿还剩余按揭款，对于乙方来说，是对甲所负债务的代为履行，在离婚时由于财产的分割，甲作为债务人只需向代为履行人乙偿还该笔代为履行之债即可。1171122111第条319936848这样看来都有道理，那么到底谁的主张更有理呢？乙的主张中的第项依据应该是符合法律精神的。我国新《婚姻法》确立了夫妻在夫妻关系存续期间在没有约定的情况下财产应为全部共同共有制，包括各项劳动收入和用劳动收入购置的动产与不动产。虽然产权未登记在共同的名下，但不影响共同共有的实质；而甲的主张中的第项依据，却首先忽略了婚姻家庭关系的存在，把家庭关系当作一般的合伙债务关系来对待显然是错误的。乙的主张中的第项依据虽然有法律依据，但却不知该法律依据已失效。新《婚姻法》对夫妻财产采取了共同所有制和约定个人所有制，对个人的财产不能因婚姻关系的延续而变为共同财产。这在《婚姻法司法解释一》（年）第条已经明确做出了规定：“婚姻法规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”第条对适法原则作了规定，此前最高人民法院作出的相关司法解释如与本解释相抵触，以本解释为准；而甲的主张中的第、项依据是有法律依据并且是合理的，符合新《婚姻法》的精神实质。至于乙主张中的第项依据，很牵强的将婚前投资延续到婚姻关系存续期间，理由是不充分的，况且个人购房能不能作为一种投资行为考察也是值得商榷的。19综合上述，对于甲乙的房产争论，应按如下方式予以分割：65358025甲乙共同所有为÷×＝（万元），共同财产平均分为÷＝（万元）。2527.552.527.52009819