解读《最高人民法院关于适用

〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》之九

婚前购买房屋离婚时可以分割吗？

    法律条文：

第十条、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

——最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

第三十九条、离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

——《中华人民共和国婚姻法》

解析：

随着经济发展呈多元化趋势发展，夫妻财产的类型也在不断增加。但是无论如何变化，夫妻财产关系都体现着经济利益和道德情感的双重属性。我国婚姻家庭立法中对于婚姻关系存续期间的个人财产和夫妻共同财产的保护都有着相关规定，这既有利于调动夫妻双方相亲相爱共同创造财富的积极性，同时也有效保证在婚姻状况改变时一方在其个人财产上的独立人格。但是，在予以规制的同时，上述法律对个人财产的表述仍略显简单和原则化，对于司法实践的帮助作用有限。本司法解释体现了对夫妻个人财产特别是夫妻个人不动产的关注，在平衡夫妻利益上具有很大进步。

在适用本司法解释解决夫妻一方婚前购房婚后共同还贷离婚时能否按照共同财产进行分割这一问题时，应当注意以下几个方面：

第一、夫妻婚前贷款买房婚后共同还贷的，该不动产可先由双方进行协商处理。在适用本司法解释确定个人婚前不动产权属时一定要注意适用顺序。基于对民法意思自治原则的体现，本解释第一款规定在夫妻离婚时对房产归属可由双方协商。若当事人能够妥善解决争议就无必要按照本解释第二款规定进行房产归属的判定，这在节约司法成本的同时也体现了对夫妻双方权利的尊重。

第二、在夫妻就房产归属协商不成的情况下，不动产所有权方由婚前首付方取得。这样规定是基于不动产取得时间和婚姻关系缔结时间的先后决定的，因为根据《合同法》相关原理，若不动产所有权在婚姻缔结前取得，那么合同义务必然在婚前履行，此合同的义务承担人和权利享有人均应为买受人即夫妻首付款一方，因此房产当然应当属于婚前个人财产，即使存在房贷未予偿还的情况，也只是属于买房人与银行间债权债务关系而与房屋产权归属无关。

第三、婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分应由登记一方向另一方补偿。就不动产增值的部分，大部分学者认为应属于法定孳息，按照《婚姻法司法解释（三）》第五条规定本应为夫妻个人财产。但是，由于该不动产的部分贷款是由夫妻共同财产支付的，根据公平原则，对于此部分款项以及其对应的不动产部分的升值，在离婚时理应给予对方平等的补偿。