这个问题，在建设部公布的《城市房地产抵押管理办法》里有明确规定。第31条第二款规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租”，不过要特别注意的是，抵押权人同意与否，开发商口说无凭，必须出示抵押权人和抵押人签署的同意协议书(或合同)。同时，《办法》第49条也规定“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的等行为无效;造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”也就是说如果买房人上当受骗，买了抵押人擅自处理的房产，可以向抵押人提出赔偿要求。

抵押与否咋知道

在购房前检查房屋大产权的抵押情况，大致有两种方法。其一是直接向开发商查询，弄清所购房屋是否已经抵押以及有关抵押的各种情况，不要忘了查询相关文件。其二，我国实行抵押登记制度。办理抵押登记的抵押人办理登记时，登记机关应当在《房屋所有权证》上做他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》(见《城市房地产抵押管理办法》第34条)。据此，购房者在和开发商进行购房谈判时查看开发商的 “五证”，在《房屋所有权证》上验查有无他项权利记载，就可以知到开发商是否已将产权抵押，一目了然，方便可靠。

抵押房产的维权

首先，要选择好的开发商或营销商。开发商是楼房的建造者，对房屋建造和营销应负责处理。购房者在买房过程中首先要注意选择好开发商，不能被铺天盖地的售房广告和华丽的广告言词所迷惑。要深入了解开发公司的资质、资信情况和以往的业绩如何，具有几级资质。一般说一个资信情况良好、资质级别高的开发公司在谈判和签订购房合同时都会将该商品房的大产权是否抵押，或是否已经解除抵押如实反映给客户，对购房者购买、入住是否有影响，也会给予说明。

其次，要认真审阅开发商的有关证书、证件。如果开发商将商品房的大产权已经抵押，就不要轻信开发商的“不影响销售”、“不影响入住”的承诺，而是要认真审阅有关抵押的各种文书证件或抵押合同，抵押登记主管部门的批准材料等，查明抵押期限及抵押权人同意抵押人处理抵押房产的协议等情况是否符合自己购房、入住的要求。如果自己的要求得不到保证，则须谨慎考虑是否购买，免得自找麻烦。

第三，利用法律渠道讨说法。开发商将商品房大产权设定抵押(或未能解除抵押)还匿而不报、诱导购房者在签订购房合同或交了房价款，事情发生后，又敷衍塞责、推托责任、不予以解决、购房者几经交涉仍无结果，这并不可怕。从关于城市房地产抵押及城市房屋销售示范合同都可以找到法律支持，如购销合同示范文本第23条规定：“甲方保证在交换时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷;保证在交换时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权”。