案例思考：小李欲购买一套房子，但因经济能力有限，便去找父亲老李商量。老李提出，他可以支付全部购房款，房子登记在小李名下，但自己享有对该房屋的居住权直至去世。小李同意并与老张签订了书面协议。后小李生意资不抵债准备卖房还债，老李得知后拿着协议提起诉讼，要求确认自己享有涉案房屋的居住权。那么，老李的主张能得到法院的支持吗？

律师解读：法院审理后认为，居住权不属于我国现有法律规定的物权类型。根据物权法定原则，老周起诉时，我国的法律并无居住权的规定，法官不能创设物权权利。因此即便老李和小李曾经进行过约定，法官也不能确认老李对涉案房屋享有居住权。但是，2021年1月1日起施行的《民法典》第二编物权第十四章，增设一项用益物权——“居住权”，确立了“居住权”法定物权的地位。

（一）什么是居住权

《民法典》第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

居住权是用益物权的一种类型，具有物权排他性等特征。居住权是为了满足居住权人的生活需要，居住权人对房屋可以进行专属的、排他的利用。《民法典》颁布之后，上述案例中的老李和小李通过合同约定，满足一定的要件，老李的居住权就可以得到法律的保护。

 （二）如何设立居住权

按照《民法典》规定，“居住权”的设立分为两种：一是采用书面形式订立居住权合同，二是以遗嘱方式设立居住权。

（1）合同设立

《民法典》第367条规定，“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”

《民法典》第368条规定，“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

按照以上规定, 居住权作为设立于不动产之上的物权,同样采取登记作为生效要件。因此,当事人仅签订居住权合同并不能促使居住权的设立,必须向登记机构申请并办理居住权登记。所以，老李和小李签订协议之后，双方仍需办理居住权登记，否则居住权不能设立。

（2）遗嘱设立

《民法典》第371条规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”

通过遗嘱方式设立居住权的,可以参照《民法典》第 230 条规定,自遗嘱生效即继承开始时,居住权设立,而不以办理登记为设立条件。如果遗嘱人生前设立遗嘱，房屋所有权由子女或直系亲属继承，又单独为继承人之外的其他人设立房屋居住权。那么，其子女可以取得房屋的所有权，但同时需执行该房屋上已设定的居住权。

（三）居住权的其他规定

《民法典》第369条规定，“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

《民法典》第370条规定，“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”

据此，居住权是不得转让和继承的，设立居住权的住宅不得出租，除另有约定。也就是说，老李取得居住权后，不能将其居住权转让或再设立遗嘱将居住权遗赠给自己的女儿，其死亡后居住权消灭。

居住权的用益物权性质在于把居住、使用的权利和所有、处置的权利分开。设立了居住权的房屋，其自由处置权利受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍。甚至小李将房屋完成了过户，因为所购买的房屋已经登记了居住权，买房者也可能无法入住。

（四）结语

《民法典》新增“居住权”这一用益物权，将不动产（房屋）物权在居住权人和所有人之间进行分割、分配，明确居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅。在今后的房屋买卖交易中，居住权的设立与否将对交易产生重大影响，特别是在未来我国房屋进入存量房时代，二手房交易占比逐渐扩大。房屋交易中除需要查清楚相关产权，还需要对该房屋的“居住权”进行查询了解。