导读：民间借贷案件中，出借人要求借款人签订（房屋）买卖合同作为借款的担保，并约定借款人无法到期偿还借款情况下履行买卖合同。这种以物抵债、变更款项性质的约定是否具有法律效力？是否可以得到法院的支持？

案例分析：

2018年1月26日，朱某出借借款200万元给娄某，并要求娄某将名下房产“网签”给朱某，作为借款的担保。当日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定将娄某名下的房产转让给朱某，转让价款同样是200万元，但未约定付款方式和付款期限。2018年1月26日、2018年2月7日，朱某分别向娄某转账50万元、150万元。借款到期后，娄某未按时归还借款，朱某多次向娄某催讨未果。

2018年12月17日，朱某以“房屋买卖合同纠纷”为由向法院提出诉讼，要求履行房屋买卖合同，并要求娄某配合办理房屋过户手续。娄某在开庭时提出双方并未建立真实的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同仅为借款合同的担保。该案开庭过程中，经主审法官释明法律关系后，朱某撤回了起诉。之后，朱某以“民间借贷”为由再次向法院提出诉讼，要求娄某返还借款本金和利息。最终，法院支持了朱某要求返还借款本息的诉讼请求。

高律师评析：

朱某与娄某之间建立的是民间借贷关系，双方另行签署房屋买卖合同实质是对于借款合同的担保，而非真实的房屋买卖。娄某在签订房屋买卖合同时，并无转移房屋所有权的真实意思表示，且朱某交付的实质是借款而非购房款。本案中，买卖合同只是作为一种担保方式，故法院释明朱某与娄某之间系民间借贷关系，而非买卖合同关系。若朱某拒不变更诉讼请求，则法院会裁定驳回起诉。

针对上述民间借贷案件中，签订买卖合同作为借款担保的情况究竟如何处理，现我国最高人民法院已作出了司法解释。

法律依据：

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”

案例拓展：

经法院释明后，朱某以民间借贷关系提起诉讼，法院最终判决娄某返还朱某本金和利息。若此时娄某拒不履行，朱某该如何对担保物主张权利,是否可以优先受偿呢？

本案中，双方签订的房屋买卖合同从本质上是“后让与担保”，即担保物所有权作为买卖合同的转让标的，但权利转让暂不实际履行的担保方式，属于非典型担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定:“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该条文明确了，出借人作为债权人可以申请拍卖买卖合同标的物的方式进行受偿。一方面，此方式对双方权利义务较明确，出借人对买卖标的物所享有的只是普通债权，并不是优先受偿权，符合实现担保债权受偿之经济目的；另一方面，该规定也可以防止出借人通过协议规避“流质条款”。

综上所述，“以买卖合同担保借贷”是借款人不履行经生效文书确定的债务时，出借人仅能够申请拍卖房屋实现债权，而不能直接要求履行买卖合同或流质担保物权。出借人应按民间借贷纠纷提出诉讼，通过执行环节申请拍卖房屋实现债权。

结语

民间借贷案件中，双方均应当慎重选择担保方式。出借方应防止无法实现担保的法律后果，借款方应当警惕高风险担保方式，以免上了高利贷或套路贷的圈套。在条件允许的情况下，应当优先选择办理房屋抵押登记，实现担保物权与优先受偿权。