导读：当前，不少购房人会选择购买价格低于市场价的“动迁安置房”。因购房人的法律意识薄弱，出售方的心态失衡以及部分中介机构的违规操作，常常导致出售方恶意违约，购房人无法取得产权甚至房财两空的局面。

一、  什么是动迁安置房?

动迁安置房，是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。动迁房的社会保障性及其安置对象的特定性使得动迁房交易有别于普通商品房交易，其中以各地方政府政策的限制转让期最具代表性。以上海为例，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内（大产证和动迁协议同时满三年，或者取得小产证满三年）不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。

   二、购买限制转让期内的动迁安置房，具有巨大的法律风险隐患

因动迁安置房普遍存在限制转让期，故动迁安置房有别于一般的商品房，无法在限制转让期内办理网签手续。然而，许多购房人因限制转让期内的动迁安置房远远低于市场价，认为有利可图，即使无法办理公积金及商业贷款的情况下，也愿意铤而走险。

  风险一：房东一房二卖

司法案例：2015年10月1日王某（出售方）与严某（买受方）签订房屋买卖合同，约定转让价款为142万元，无论房价涨跌，双方都不得反悔约定的房价。合同签订后严某依约履行分期付款义务，2017年11月14日，王某取得系争房屋的钥匙并向严某提出增加房款才能交房，严某予以拒绝。同年12月，王某再次将该房屋出售给张某，并约定房屋总价为268元，当日张某即向王某支付购房款68万元。2018年1月5日，张某又向王某支付剩余全部购房款200万元，同日，王某将系争房屋交付张某，张某装修并入住。最终，严某将王某诉至法院，请求判决王某继续履行双方签订的房屋买卖合同，并向其交付系争房屋。法院认为，严某和张某皆未办理房屋过户登记手续的情况下，先取得房屋合法占有的张某有权要求王某履行合同，张某对系争房屋进行装修并入住，属于先行合法占有系争房屋的买受人，故严某与王某的买卖合同无法继续履行，最终法院判决驳回严某要求取得房产的诉讼请求。

律师评析：限制转让期内的房屋因为无法办理网签、过户手续，购房人支付房款的行为无法等同于取得动迁安置房的物权，购房人与出售方之间仅仅是债权关系。出售方在有利可图的情况下，可能将房屋一房二卖，最终导致购房人无法取得房屋所有权。

   风险二：房屋被司法查封

司法案例:张某某（买受方）与袁某（出售方）于2015年12月11日签订了《配套商品房买卖合同》，约定袁某将动迁房屋出售给张某某，等到安置协议期限满三年后再去办理房屋过户事宜。袁某于2016年1月19日取得了系争房屋的房地产权证，在该权证附记栏目中注明：“配套商品房，3年内不得转让、抵押”。2016年3月24日，双方签订房屋买卖合同，约定了网签时间与交易过户时间，并当场完成交房手续。过户当日，张某某才发现系争房屋，已被两家法院查封，无法完成交易过户手续。之后，张某某向法院提出查封异议，申请解除对系争房屋的查封。张某某认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”，张某某认为自身符合上述情形，能够取得物权期待权，有权排除执行。法院最终认为，虽张某某已经满足了上述规定的前三个条件，但系争房屋的房地产权证中已对房屋性质予以备注，且注明限制交易期限，无法办理过户登记。张某某在签订《上海市房地产买卖合同》时亦明知系争房屋为动迁安置房，三年内不得上市交易转让，属于知道或者应当知道案涉房屋因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，构成对政策限制的忽略，即张某某对系争房屋未能办理过户登记存在过错，故法院不予支持张某某的请求。

律师评析：虽动迁安置房在限制转让期内无法办理抵押、转让登记，但该期间仍可办理司法查封事宜，最终导致系争房产无法完成过户甚至无法追回购房款的情形，导致房财两空的局面。

风险三：房东要求加价过户

律师在处理动迁安置房纠纷过程中，往往最常见的就是房东在过户时临时要求加价补偿，否则不予配合过户的情形。购房人往往考虑诉讼成本、风险等因素选择息事宁人，支付房东相应差价款，助长了不良市场风气，导致动迁安置房最终购买价格远远高于预计价格。

   法律小贴士：

   动迁房交易因限制转让期致买卖周期长，往往“房”不胜防。购房者切忌盲目认知，必要时可以咨询专业律师的意见，谨慎考虑购买动迁安置房。如发生争议的，需尽快通过诉讼等方式保障自己的权利。