二手房中介潜规则要注意防范
【上海房产律师 二手房中介】二手房中介潜规则要注意防范。近几年不断升温的房市,催热了一个行业——房产中介。尽管行情很火,但市场依旧不规范,不少房产中介除了赚取中介费外,还通过一些“损招”,“黑”了房主的钱。
律师多年办理房产案件中,所了解到的所谓的市场潜规则简要分析如下,也提醒卖房人,不要以为房子在自己的手里,自己就能说了算。
1、做低房价帮忙逃税
例如,张先生有一套70平方米的房子委托中介出售,报价80万。中介为了抢房源,给张先生挂出的广告是“净得价”,将来成交后所有费用全部由买家出钱。房主因为中介的这个点子而心存感念。
同样,为了吸引买家,中介通常会告诉买家:你放心,我们有办法帮你“操作”,肯定不会让你吃亏。之后,中介会把《二手房买卖合同》中的房价故意做低,让买家少交一些契税和房屋维修基金,这样的话买家会觉得中介“处处为顾客着想”,通常都会非常乐意地买下该房。
律师分析:上海不少中介公司都这样“打包卖房”,其结果是造成买房人逃税、逃房屋维修基金,损害了国家利益和集体利益,也增加了交易风险和隐患。
2、现金收房狂吃差价
王女士有一套62平米的自住房。她想换一套大一点的房子,便到自家附近的一家房产中介机构去打听,并报出了自己老房子的心理价位:45万。接待她的业务员当即热情地带王女士一起去附近的公证处,办理了该房的全权委托代理手续,并在次日上午一次性将房款全额付给了王女士。
三天后,这位中介业务员以58万元的价格将该房卖出,净得了13万元。后来在办理产权变更手续时,买家知道了中介业务员“吃差价”的事,但因为此房是全权代理,房屋的所有合法证件及委托代理书都在中介手里,也奈何不得。
律师分析:在二手房交易市场中,绝大多数的卖房人,对自己手中房子的具体价位并不太清楚,通常在卖房前会先到附近的房产中介机构去作一些咨询。中介业务员一旦发现房主的报价低于当时的市场价后,便会打该房的主意,以现金收购的方式控制该房,达到获取暴利的目的。建议卖房人一定要多跑几家中介进行咨询,掌握市场行情。
3、暗箱操作两头瞒
蓝小姐希望将自己的一套商品房出售,蓝小姐报价122万元。中介公司业务员实地看了房屋后,与蓝小姐签订了一份中介代理合同。合同上约定:中介公司保证在2周内将蓝小姐的房屋售出,如若逾期,则以每日100元的价格向蓝小姐支付违约金;同时蓝小姐不得将该房交与其他中介公司代理,否则将双倍支付代理费。
两天后,董先生有意购买该房,中介报价128万元。一番讨价还价之后,董先生同意以127万的价格购买此房,中介公司便要求董先生交5万元定金,如若悔约必须双倍赔偿定金(也就是10万元)。这之后,买主董先生多次要求与卖主见面,但中介都以卖主出差、出国等原因搪塞,导致交易过程中买卖双方始终没能见面。
最终,该房屋买卖合同上的成交价是122万,中介轻松地吞下了5万元差价,还告诉买家:少写点是让你少交点税。不知情的买卖双方,都对这位中介业务员再三感激。
律师分析:房屋与普通商品交易不同,买卖双方都应格外慎重。尤其是买房人,在签正式合同之前一定要与卖房人见面,了解清楚房屋的相关情况,以免交易完成之后再后悔。那些以各种理由不让买卖双方见面的中介,其中一定有不可告人的目的,买房人应该勇敢地说NO!