诉讼时效能否阻却房产过户

【案情】

　　1993年，罗某及夏某某（双方曾系夫妻关系，于2003年离婚）就其所有的一幢一直二层的房屋与夏某达成买卖意向，夏某于同年年底付清了购房款1万元。1994年2月7日，夏某与罗某签订房屋买卖契约，罗某及夏某某于当年将该房屋交付给夏某占有使用。2013年年初，罗某经夏某催告未协助办理房屋产权过户手续，故夏某诉至本院要求处理。罗某以房屋买卖契约签订后其一直拒绝协助夏某办理过户手续，至今已经19年了，夏某的诉讼请求已经超过诉讼时效作为抗辩。

　　【分歧】

　　第一种观点认为，房产过户系基于有效的房屋买卖合同项下的债务，适用诉讼时效的规定。

　　第二种观点认为，买卖标的物所有权的移转属物权行为，不适用诉讼时效的规定。在房屋买卖合同有效成立时，出卖人即负有作成物权行为即协助买受人办理房产过户登记以履行其债务，系法律逻辑之当然。

　　【评析】

　　买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对于不动产买卖，如双方就其移转之不动产及价款达成合意，则买卖合同成立，出卖不动产一方自应负有交付该不动产并使他方取得该不动产所有权之义务。

　　故出卖人应受有效买卖合同拘束而作成物权行为。

　　具体到本案，讼争屋契约系夏某与罗某、夏某姐真实意思表示，且协议内容为买卖的私有财产，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不损害国家和社会公共利益，应为合法、有效的合同，受法律保护。夏某交付了房款，罗某与夏某姐交付了该房屋，但未办理过户登记，根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”和最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条“财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行”的规定，罗某、夏某姐还应负有使夏某取得该房屋所有权的义务，故罗某、夏某姐应协助夏某办理讼争房屋的产权过户手续。本案房屋契约并未约定过户登记履行期限，且请求过户登记兼具物权请求权性质，因此，罗某关于夏某的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩主张不能成立。综上，罗某及夏某姐应协助夏某办理过户登记手续。

　

河南鑫苑律师事务所

徐全玲律师