之一

最近手头上处理的一些案件，包括审查的一些合同，都是与厂房租赁、商铺租赁有关的。现实中，厂房或商铺租赁作为投资者投资规划中重要的一环，一旦这个环节出现纠纷，将会给投资带来重大影响甚至导致整个投资失败。我曾经接触过一些客户，租好厂房或商铺后，资金投进去了，设备也买好了，装修也搞好了，由于后期因租赁的厂房或商铺发生纠纷，推倒了整个投资计划，损失几十万、几百万乃至更多。因此，审慎对待处理是非常必要的。

如何租赁厂房/商铺？怎样降低甚至避免厂房/商铺租赁风险？跟着笔者三个步骤走，可轻松实现！

1、租赁该厂房/商铺前，承租人应当实地考察该厂房或商铺。主要包括地理位置、通水通电通路“三通”、基础设施等综合考察。

应注意事项1：考察对象是否符合要求应根据投资意图与需要综合判断。

2、对出租人及出租的厂房/商铺的信息进行核查。对出租人主要是核查其是否是房屋所有权人，如果不是房屋所有权人，是否得到合法授权处理厂房/商铺出租事宜。对出租的厂房/商铺主要是核查是否有房产证，如有房产证核查的信息包括房屋用途、房屋是否共同、房屋面积、房屋是否抵押等，是否有租赁许可证、是否有消防验收合格证。

应注意事项2：租赁厂房作生产、办公用的，房产证上的房屋用途最好是工业用途；租赁商铺作经营用的，房产证上房屋用途最好是商业用途；否则，会导致将来不能办理企业营业执照。房产证上显示房屋有抵押的，最好要出租人提供必要的担保或者干脆不租。

3、订立租赁合同明确权利义务。80%以上的厂房/商铺租赁纠纷是由于合同权利义务约定不明确，现结合常发生的一些纠纷，笔者建议在起草赁租合同时特别要加进下列条款，以控制风险：

（1）出租面积条款。如果房产证有标明的，以房产证标明的数字确定出租面积，并将房产证复印作为租赁合同附件；如果房产证没有标明面积的，租赁合同的双方可以聘请专业测量机构测量出面积，双方及测量机构签字确认，也作为租赁合同的附件。以后计算租金以此为据。

（2）出租房屋用途条款。一定要详细注明租赁房屋是用来做什么，作厂房的就注明作厂房用，作商铺的就注明作商铺用。这样做的好处是什么呢？我们在这个条款里确定了合同的目的（生产？经营？）以后，如果将来房屋不能满足合同目的（如因房屋问题不能办理营业执照，因房屋不能满足生产电源需要等）情况出现，承租一方可以按照法律规定解除合同，尽快脱身减少损失！！

（3）厂房/商铺交付条款。除了要约定厂房/商铺交付的时间，在交付使用前双方还应特别注意签好房屋物品清单确认书，约定租赁借宿后房屋物品的归属，以此作为租赁结束后交房及验收的依据。

（4）租金及各种税费缴纳条款。租金方面主要提示在条款中所缴纳的租金是否含税（即是否开发票）。

（5）违约责任条款。一份租赁合同的好与坏，很大程度就看该合同违约责任设计。笔者常设计的违约责任条款有以下几种：

    【情形之一】：出租人违约导致不能实现租赁合同目的；

    【情形之二】：出租人迟延履行义务的；

    【情形之三】：出租人交付的房屋不符合约定导致承租人损失或第三人损失的；

    【情形之四】：出租人未尽办理相关证件之工商、税务、环保、消防、卫生、通讯、增容、水电等协助义务的；

    【情形之五】：为承租人设定责任限额。

（6）装修损失认定条款。可在合同中约定将装修发票复印交出租人备份作为装修价值的依据。

（7）通知与送达条款。实践中租赁出现纠纷后，有的出租人会躲起来，或是在诉讼中原、被告双方往往对往来函件进行反反复复的举证和质证，只要没有充分的证据证实一方已收到另一方发出的通知，就会出口否认，这与其说是诉讼技巧，不如说是双方防范风险的薄弱。所以，笔者建议在租赁合同里增加资料（材料）送达的地址与方式，亦是非常重要的。

（8）管辖法院条款。建议承租人选择己方所在地法院管辖，以减少诉讼之累。