房产租赁是日常生产生活过程中非常普遍的一种市场行为。《合同法》专门设置章节对租赁合同进行了规定。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人，承租人支付租金的合同。实践中，租赁合同通常系出租人提供的格式合同，承租人相对处于劣势，因而在签署、履行过程中可能会涉及到各种具体问题及法律风险。本文旨在以承租人为视角，揭示承租人在房产租赁过程中尤其需要重视的若干注意要点。

一、 须明确合同相对方对租赁物具有处分权。

现实中可能会碰到合同相对方并非是房产所有人的情形。如发生合同相对方表示其已经获得产权所有人的特别授权，有权以自己名义代产权所有人与承租人签署租赁协议的情形，此时承租人需审慎处理，要求该相对方提供《发包租赁授权委托书》以确保该方具有处分该房产的权利。如发生合同相对方本身是承租人，此时须要求该方出具出租人同意转租的证明、《房屋产权证》以及产权人身份证明等文件作为合同附件。以上两种情形的处理，都是为了避免因合同相对方无权签署租赁协议导致协议无效的风险。

二、须明确租赁物具有建设工程规划许可证且根据该建设工程规划许可证建设。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”据此，当该房产没有房产证或者尚未办理房产证时，只要出租人已取得建设工程规划许可证，该租赁合同仍然有效。因此承租人应当要求出租人提供经与原件核对无误的建设工程规划许可证复印件作为租赁合同附件以防范合同无效的风险。

三、 须明确租赁物是否具备完整的所有权。

实践中，租赁物可能已被出租人转让、出租（或部分出租）或被设置抵押等他项权利。为了防范合同效力出现瑕疵，出租人应当在租赁合同中要求出租人对房产的权属现状进行承诺与保证。要求出租人承诺合同签署日，出租给承租人的房屋出租人未向任何单位出租（或部分出租）、出售、抵押担保。也未与任何单位就该房屋发生任何争议和纠纷。该承诺可以一定程度上避免因租赁房产存在权属争议而影响租赁合同效力的风险。

四、 须明确租赁物已通过房屋质量验收、消防验收。

房屋是否具备质量验收合格证和消防验收合格证不仅影响到承租人的正常使用和生命财产安全，同时存在因违反法律强制性规定而导致合同无效的风险。《建筑法》第61条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《消防法》第13条规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”据此，出租人应当要求承租人提供质量验收合格证和消防验收合格证复印件作为合同的附件加以风险防范。

五、 须明确租赁期限、租金标准、免租期等内容。

租赁期限、租金标准、免租期等都是租赁协议的主要条款，也是出租人和承租人商谈的主要商业条件。为了防范因约定不明确导致后期履行产生争议，承租人应当注意合同条款设计的明确化。建议制作《租金支付明细表》并以附件的形式对租金支付流程加以固定。

以上为承租人在签订租赁合同过程中需要引起重视的若干注意事项。面对出租人提供的格式合同，承租人应当做到审慎分析，进行充分实地调查了解，对合同提出修改意见并与出租人进行充分的沟通交流，最终通过条款的妥善设计实现法律风险的防范与控制。