荆华律师

案件介绍

李某某与张某某于1976年登记结婚，二人靠搞副业为生，日子过得还算红火。1987年3月份，二人合法取得集体宅基地一处，建造房屋四间及院落一处。随着两个女儿的出生，各项费用开支增大，夫妻二人靠搞副业的收入已无法满足日常生活需要。2003年2月份，李某某夫妇经商量将临街的三间房子租给陈某某做生意。2008年6月，张某某带着两个女儿到宣化打工一直在外居住。2009年5月，李某某在办理个人养老保险时因缺钱，私自作主将属于夫妻共同财产的房屋及院落以低于市场的价格整体出卖给承租人陈某某，双方签订了房屋买卖合同，但未作变更登记。2009年10月份，张某某知情后，认为丈夫李某某的行为侵犯了自己的合法财产权益，遂将李某某与陈某某一同诉至法院，请求法院判令二被告签订的房屋买卖合同无效。

案件结果

法院经审理认为，李某某转让的房产系夫妻共同财产，张某某与李某某应享有平等的处理权，李某某在转让房产时未经张某某书面同意，转让的价格也并非合理，且李某某与陈某某只是签订了购房合同，并未作变更登记，因此，李某某与陈某某签订的购房合同应为无效。据此，作出上述判决。　

律师点评

如果房屋转让合同所涉及的共有房产产权证登记的是夫妻双方的名字，出卖人在签订合同的时候没有出示夫妻另一方的授权委托书的情况下签订的房屋转让合同应当认定无效。

即使已经完成房产过户手续的，房屋转让合同也是无效的，因为买受人此时并不是善意的，不能适用善意取得制度。

《婚姻法》司法解释一、第17条（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意识表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。

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《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《房地产管理法》第三十八条规定,共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。《物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人受让该不动产时是善意并以合理的价格转让且已经登记的，受让人依照前款规定取得不动产所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。