荆华

我国刑事诉讼法第五十一条规定了取保候审的条件：1.可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的；2.可能判处有期徒刑以上刑罚，采取取保候审、监视居住不致发生社会危险性的。(三)患有严重疾病、生活不能自理，怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女，采取取保候审不致发生社会危险性的;(四)羁押期限届满，案件尚未办结，需要采取取保候审的。取保候审由公安机关执行。根据《公安机关办理刑事案件程序规定》第七十八条：对累犯，犯罪集团的主犯，以自伤、自残办法逃避侦查的犯罪嫌疑人，严重暴力犯罪以及其他严重犯罪的犯罪嫌疑人不得取保候审，但犯罪嫌疑人具有本规定第七十七条第一款第三项、第四项规定情形的除外。取保候审申请书的基本模板如下：范本一：申请人：_____市_____律师事务所律师。地址：__________邮编：__________。电话：_________。申请事项：为涉嫌_________的犯罪嫌疑人_________申请取保候审。申请理由犯罪嫌疑人_________因涉嫌xx一案，于_________年______月___日由贵局刑事拘留，现看押在_________看守所内。考虑到犯罪嫌疑人所涉嫌罪名的性质以及案件情况，符合《刑事诉讼法》第_________条规定的取保候审条件，故根据犯罪嫌疑人家属的要求，为_________提出取保候审申请。嫌疑人家属愿意缴纳保证金或提供保证人。保证人保证做到随时向执行机关报告嫌疑人的情况，并且保证做到：遵守法律；随传随到；不干扰证人作证；不毁灭伪造证据；不离开本市。请求贵局予以审查批准。申请人：__________________年______月___日范本二：申请人：_________通讯地址或联系方法：_________申请事项：对犯罪嫌疑人_________申请取保候审。理由：犯罪嫌疑人_________因涉嫌_________一案，于_________年______月___日经_________人民检察院批准（或决定）逮捕羁押。根据_________案的犯罪嫌疑人_________（或其法定代理人、近亲属xx）的要求，本人为犯罪嫌疑人提出申请取保候审。其保证人是_________（或保证金为_________）。根据《中华人民共和国刑事诉讼法第》第51条、第96条的规定，特为其提出申请，请予批准。此致_________公安局或（人民检察院、人民法院）申请人：（签名）（章）___________________________年_____月____日法律依据：公安机关办理刑事案件程序规定第八十一条公安机关对具有下列情形之一的犯罪嫌疑人，可以取保候审：（一）可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的；（二）可能判处有期徒刑以上刑罚，采取取保候审不致发生社会危险性的；（三）患有严重疾病、生活不能自理，怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女，采取取保候审不致发生社会危险性的；（四）羁押期限届满，案件尚未办结，需要继续侦查的。对拘留的犯罪嫌疑人，证据不符合逮捕条件，以及提请逮捕后，人民检察院不批准逮捕，需要继续侦查，并且符合取保候审条件的，可以依法取保候审。第八十二条对累犯，犯罪集团的主犯，以自伤、自残办法逃避侦查的犯罪嫌疑人，严重暴力犯罪以及其他严重犯罪的犯罪嫌疑人不得取保候审，但犯罪嫌疑人具有本规定第八十一条第一款第三项、第四项规定情形的除外。第八十三条需要对犯罪嫌疑人取保候审的，应当制作呈请取保候审报告书，说明取保候审的理由、采取的保证方式以及应当遵守的规定，经县级以上公安机关负责人批准，制作取保候审决定书。取保候审决定书应当向犯罪嫌疑人宣读，由犯罪嫌疑人签名、捺指印。第一百零七条公安机关在取保候审期间不得中断对案件的侦查，对取保候审的犯罪嫌疑人，根据案情变化，应当及时变更强制措施或者解除取保候审。取保候审最长不得超过十二个月。第一百零八条需要解除取保候审的，应当经县级以上公安机关负责人批准，制作解除取保候审决定书、通知书，并及时通知负责执行的派出所、被取保候审人、保证人和有关单位。人民法院、人民检察院作出解除取保候审决定的，负责执行的公安机关应当根据决定书及时解除取保候审，并通知被取保候审人、保证人和有关单位。

购买的房屋还没有办理过户手续，原房主去世了，那么购房者无法办理过户手续，应该怎么办？近日，河南省焦作市中站区人民法院审理一起房屋买卖过户纠纷，判决被告薛某的女儿于判决生效之日起十日内协助原告办理房屋的不动产过户手续。焦作市的王女士在19年前购买了薛某位于中站区的一套房屋，但一直没有办理房屋过户手续，在此期间薛某去世。王女士为此将薛某的继承人诉至法院，要求其协助履行过户手续。2003年8月，王女士在邻居的介绍下，购买薛某名下的位于中站区的房屋，王女士交付购房款2.5万元，薛某将涉案房屋的房产证和土地使用证交给王女士。王女士从2003年8月至今，一直在该房屋居住，并实际缴纳水电费。2016年，薛某去世，涉案房屋仍登记在薛某名下。2022年，王女士为办理过户手续，向中站区法院提起诉讼，请求被告薛某的女儿协助办理该房屋过户手续。法院审理后认为，薛某为中站区该涉案房屋的房屋所有权人，与原告王女士口头约定将涉案房屋出售给原告。原告作为买受人交付购房款、实际缴纳涉案房屋的水电费，薛某作为出卖人将涉案房屋及房产证、土地使用证交付原告，并允许原告从2003年8月居住至今，且直到去世也未将该房屋存在的情况告知其女儿，由此可以认定薛某已将涉案房屋出售给原告的事实，原告与薛某成立事实上的房屋买卖合同关系。被告薛某的女儿辩称薛某与原告未签订房屋买卖合同，不存在房屋买卖合同关系，该理由不能否定原告对该房屋购买、占用使用十九年的客观事实，对被告的主张法院不予采信。现薛某已死亡，被告作为薛某的独生子女，具有协助原告办理涉案房屋过户手续的义务。法院遂判决被告薛某的女儿于判决生效之日起十日内协助原告办理房屋的不动产过户手续。（来源：人民法院报）另一则案例：买房未过户卖家去世法院：继承人协助过户家住湖南省临澧县的枚先生七年前通过中介购买赵先生、文女士夫妇位于临澧县的两层房屋一栋，后因赵先生死亡，房屋至今未办理过户手续。枚先生遂将赵先生的继承人诉至法院，要求履行协助过户义务，临澧县人民法院经审理判决支持枚先生的诉讼请求。枚先生称，2011年5月31日，枚先生（乙方）与赵先生、文女士（甲方）在中介临澧某信息中心的见证下，签订《房地产买卖契约》，约定:甲方自愿将座落在临澧县一间二层楼房出售给乙方；该房地产的成交价格为人民币120000元，由乙方于2011年5月31日支付定金20000元，余款100000元于2011年6月2日前付清；2011年6月2日，甲方将上述房地产交付给乙方，房屋移交时，其国有土地使用权一并转移给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担，甲方提供转户身份证复印件和签字、照像。该契约签订的当日，枚先生按照约定向赵先生支付购房定金20000元。2011年6月2日，枚先生按照约定，向赵先生支付购房款100000元；赵先生、文女士亦按照约定向枚先生交付了房屋及房屋所有权证与国有土地使用权证。2014年8月18日，赵先生因死亡被临澧县公安局注销户口。赵先生在死亡后，枚先生根据房屋所有权与国有土地使用权登记部门的要求，请求五被告协助办理该房屋所有权及国有土地使用权的过户登记手续未果，遂向临澧县人民法院提起诉讼。临澧县法院经审理认为，枚先生与赵先生夫妇签订的《房地产买卖契约》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效契约。契约双方均应严格按照契约中的约定履行自己的义务。枚先生按照约定向赵先生付清全部购房款后，赵先生应协助枚先生办理该房屋的过户登记手续。现因赵先生死亡，五被告作为继承人应按照约定继续履行协助枚先生办理过户登记手续的义务。据此，法院判决五被告于判决生效之日起五日内协助枚先生办理房屋的过户登记手续。（来源：中国法院网余莉）律师延申：民法典关于房屋买卖规定是：房屋买卖是将自己名下的房产进行买卖的行为，房产必须具备房屋产权所有证。双方应当共同向房管部门提出申请，接受审查。管理部门查验有关证件、审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理。一般而言，法院在处理原房东未来得及过户的案件，会判其继承人予以配合过户。还有一种情况房东去世了，其名下房屋如果需要买卖，在还没有办理过户的情况下，可以先确定继承人，如果是法定继承的，可以办理继承手续，由被继承人继承。继承人需要到公证处进行公证，然后到房产交易中心办理过户手续，将房屋产权转到自己名下，则继承人成为新的产权人作为新卖家买卖房屋。如果对继承人有争议或者对继承财产有争议的，也可以先在法院办理继承诉讼，将房屋变更后，再予以处置。此期间，如果提前对房屋买卖的，需要所有继承人的签字或授权认可。

房屋买卖对每个人来说都是人生中一件大事，而又相当复杂，稍有不慎，轻则发生纠纷，严重的甚至会导致损失惨重。以下是即墨法院的四起房屋买卖合同纠纷典型案例，提醒大家在买卖房屋时提高法律意识，尽量规避风险。案例一：恶意抵押房产行为无效——李某诉黄某吉、黄某辉、第三人某银行青岛分行房屋买卖合同纠纷案基本案情：2015年，李某通过黄某吉的儿子黄某成购买黄某吉位于即墨古城的回迁房一处，随后李某一家四口装修入住。2019年11月黄某吉向法院提起诉讼，要求确认李某与黄某成签订的房屋买卖合同无效，法院经审理驳回黄某吉的诉讼请求。2021年4月，黄某吉办理了涉案房屋产权登记，5月份黄某吉与黄某辉（黄某吉的孙女、黄某成的女儿）签订二手房买卖合同并将房屋过户至黄某辉名下，5月底黄某辉以该房屋在某银行青岛分行办理贷款抵押，贷款80万元。李某为维护自身合法权益，诉至法院，要求确认黄某吉与黄某辉之间的二手房买卖协议无效，房屋恢复登记到黄某吉名下，黄某吉、黄某辉协助其办理过户手续；涤除某银行青岛分行的抵押登记。裁判结果：李某与黄某成签订购房合同的时间为2015年11月。黄某吉在法院起诉要求确认李某与黄某成之间购房合同无效的时间为2019年11月，可见黄某吉在2019年11月之前已经知晓涉案房屋已经出售给李某。黄某辉在李某与黄某成签订的房屋买卖合同上签字，其亦清楚涉案房屋已经出售的事实。黄某吉、黄某成、黄某辉祖孙三人在知晓涉案房屋已经出售的情况下仍然将房屋办理产权登记后过户给黄某辉，其行为属于恶意串通，黄某辉不顾房屋已经出售的事实将房屋抵押，其行为明显违反诚实信用原则及公序良俗，严重损害购房人李某的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”因此黄某吉与黄某辉签订的二手房买卖协议无效，黄某辉应当将涉案房屋过户回黄某吉名下。第三人某银行青岛分行虽称不知情涉案房屋已经出售的事实，但是作为专业金融机构，出于防范贷款风险的考虑，应当按照法律、法规或行业规则、惯例对黄某辉提供的抵押物进行实地调查。第三人虽提交实地查看照片，但其提交的照片显示的房屋与法院实地查看的房屋户型、装修等完全不同。第三人在办理抵押贷款时存在重大过错，其权益不能优先于依照约定付清大部分购房款且已经合法占有使用涉案房屋的购房人李某，为维护社会公平正义、坚持诚实守信原则，法院判令撤销银行在涉案房屋上设定的抵押权。法官说法：近几年法院审理多起卖房后恶意抵押或者恶意转让的案件，恶意抵押或转让的行为严重违背诚实信用原则和社会主义核心价值观的要求，不利于房地产交易市场的稳定。法院坚持诚实信用和维护社会公序良俗的审判理念，坚决打击恶意破坏交易秩序的行为，同时也给银行或者小额贷款机构等金融机构敲响警钟，在办理抵押登记时一定要严格核实抵押物的产权、现状等情况，避免类似纠纷再次发生。案例二：同村村民买卖宅基地房屋合同有效,但办理登记过户需符合行政审批条件——王某诉程某某、刘小某房屋买卖合同纠纷案基本案情：2001年，王某与刘某签订房屋买卖协议，刘某将位于田横镇某村的宅基地房屋三间卖给王某，双方签订房屋买卖协议，房款当场支付，房屋亦交付使用。后刘某去世，王某及王某之子王小某多次要求刘某之妻程某某、之子刘小某协助办理房屋过户手续，其拒不协助，王某遂提起诉讼，要求确认房屋买卖协议有效，并要求程某某和刘小某协助办理房屋所占用的集体土地使用权的过户手续。裁判结果：关于房屋买卖协议的效力问题，经法院对协议执笔人陈某进行调查，陈某称该份协议是其执笔书写的，内容属实。并有村委出具的证明一份，可以证明2001年刘某与本村村民王某订立房屋买卖契约约定，自愿将涉案房屋三间有偿转让与王某名下居住所有，并向村委申请办理宅基地使用权变更登记。法院认为，买卖协议签订的双方为同村村民，协议内容系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于王小某要求被告协助办理过户的问题，本案涉及农村宅基上房屋买卖，该类房屋买卖的变更登记情况涉及国家对集体土地的管理政策，需要有相关行政机关进行审查、审批，符合条件的予以办理变更登记，不符合规定的不予办理。故该请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，法院不予处理。法官说法：合同FA（虽已废止，但本案合同发生于民法典施行前，仍适应该法规定）第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款规定：“土地所有权和使用权有争议的，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。”因此，关于农村房屋买卖合同的效力问题，适用合同法的相关规定，合同系当事人的真实意思表示并不违反法律法规强制性规定的，合法有效。同时，考虑到宅基地房屋的特殊性及我国对集体土地的管理政策，在合同有效的情况下，双方办理过户手续应由有关行政机关进行审批，不属于人民法院的受理范围，当事人通过诉讼并不能解决农村宅基地房的过户登记问题。案例三：房子卖了20年，反悔？不行——董某诉张某房屋买卖合同纠纷案基本案情：1999年12月，张某与董某签订房屋买卖协议，约定张某作价1000元将其在村里的老房子卖给同村的董某，董某及家人一直在该房中居住使用。后随着经济的发展，房价飙升，张某认为当初房价过低，决定毁约，不再配合董某办理相关过户登记手续。董某遂提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖协议合法有效。裁判结果：张某与董某作为同村居民，经人介绍及见证签订了房屋买卖协议，张某交付了房屋、董某支付了购房款并一直在房屋中居住。法院经审理认为，房屋买卖协议是张某与董某的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行，故判决确认双方签订的房屋买卖协议合法有效。法官说法：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。双方当事人在自愿平等基础上签订买卖协议，协议效力受法律保护，对双方当事人具有约束力。虽然房屋价格随市场行情的变化而变化，但一旦约定好价格签订了合同则不能再反悔。作为守法公民不应见利忘义，丧失诚信。房子已出卖，理应诚信履行协助过户的义务。案例四：子代父出卖拆迁安置房构成表见代理合法有效——姜某诉孙某甲、孙某乙房屋买卖合同纠纷案基本案情：2016年，姜某与孙某乙签订房地产买卖契约，约定：孙某乙系孙某甲之子，代孙某甲签订合同。孙某甲将其名下即墨古城片区某安置区某户住房出售给姜某，价款为46万元，并约定了定金、首付款的支付时间点，尾款6万元过户当日支付。合同签订后，姜某依约支付了孙某乙定金和首付款共计40万元，并占有使用了涉案房屋。2018年某日，孙某乙为姜某出具收条一份，载明孙某乙自姜某处取走涉案房屋房号确认书原件1份，用于办理产权证，产权人孙某乙保证办理下产权证后3个工作日内必须配合姜某办理过户手续。该房屋回迁房号确认书载明涉案房屋产权人孙某甲，代理人孙某乙，确认时间2015年。经查，涉案房屋已于2018年某日办理网签。后因孙某甲、孙某乙一直未协助办理房屋过户手续，姜某诉至法院，孙某甲辩称其对孙某乙的卖房行为未授权、不知情。裁判结果：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，孙某甲与孙某乙系父子关系，孙某乙与姜某签订案涉房地产买卖契约时孙某甲已年逾七十，房号确认书上登记的产权人为孙某甲、代理人为孙某乙，孙某乙曾给姜某提供房号确认书原件，且交付姜某涉案房屋钥匙，具有使姜某相信孙某乙代理孙某甲处理房屋事宜的权利外观；其次，房地产买卖契约约定的房屋价格符合当时的市场价格，姜某已经按照合同约定支付购房款共计40万元，并将剩余6万元支付至法院账户，房屋已经交付姜某占有使用五六年，期间孙某甲、孙某乙均未向姜某提出异议，故法院审理后认定房地产买卖契约系当事人的真实意思表示、合法有效，被告孙某甲作为涉案房屋的权利人应当履行过户义务。法官说法：司法实践中，涉及拆迁房屋买卖纠纷时，往往呈现本案纠纷的特点：1.房屋产权人往往是年龄较大的父母老人，为房屋买卖便利，往往系子女代父母办理签订合同、交付房屋、收取房款等事宜；2.房价整体形势较多年前为上涨状态，签订买卖合同多年后待拆迁房屋能办理过户手续时，卖方常常以未授权、不知情而主张合同无效或者以实际交付房屋面积多于合同约定要求买方以高价补足差额，进而拿捏买方拒不配合办理过户。法院在综合考虑买卖房屋的具体情节基础上，判断代理人是否具有代理权限或者是否构成表见代理，判断买卖合同是否系当事人的真实意思表示，进而做出合同效力的认定。（案例来源：即墨法院）