商品房认购书的法律性质

一、商品房认购书概述

商品房认购书是广泛存在于商品房销售活动中的一种文书，其内容通常由开发商自行制订，一般包括：（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限。双方约定在签订商品房认购书后，开发商将在一定的期限内为购房人保留标的房屋，不得再出售给他人；同时，认购书约定的价格等在将来签署正式预售合同时不得变更，如果购房人未按认购书约定的时间前来签署正式的买卖合同，则开发商将不再为其保留标的房屋，并且有权没收购房人已交纳的定金；若在认购书约定的时间内签署了正式的买卖合同，则定金充抵预付款。

二、商品房认购书的法律性质

（一）商品房认购书的法律性质为预约合同

由于商品房认购书的特殊法律地位，理论与实务界对商品房认购书的法律性质存在争议。

笔者认为商品房认购书在法律性质上属于预约合同，是一种独立的合同。商品房认购书是指商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋的有关事宜的初步确认。简单来说，即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋另行出卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内根据协议的约定与卖方就商品房买卖事宜进行商谈，并在达成一致意见后签订正式的合同。商品房认购书是双方当事人的真实意思表示，在其中已包含将来所要订立的正式合同的主要条款，并且赋予了双方在今后一定时间内就商品房买卖事宜诚信谈判义务，以达成正式的商品房预售合同。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而进行谈判的义务，而并非最终达到签约。而预约合同最突出的特征即在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而负有谈判的义务。因此，商品房认购书在法律性质上应为预约合同，其与正式买卖合同的关系为预约合同与本合同的关系。

另外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”从前述司法解释的规定可以看出，该司法解释也是把商品房认购书作为商品房销售合同的预约对待的，将其法律性质认定为是预约合同。这为实践中因商品房认购书所引发的纠纷如何处理提供了明确的法律依据，为商品房认购人的行为提供了指导方向，使得认购人可以预见签订商品房认购书后可能出现的法律后果，谨慎签约。

（二）商品房认购书向商品房买卖合同的转化

一般的商品房认购书只是简单约定了商品房的标的、价款以及双方将来在一定时间内负有就签订正式的商品房买卖合同进行商谈的义务，是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的初步约定，而不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以商品房认购书不属于正式的商品房预售合同。

但并不是所有的商品房认购书都不能认定为商品房买卖合同，最高人民法院结合司法实践及从维护买卖双方合法权益的角度出发，规定了商品房认购书向商品房买卖合同转化的条件，也即将商品房认购书认定为商品房买卖合同的条件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定了将商品房认购书认定为商品房买卖合同的两个必备条件，这两个条件缺一不可：

1、商品房认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。

2、出卖人已经按照约定收受购房款。

针对上述条件1，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”问题是：商品房认购书是不是必须全部具备该十三项内容，才能将其认定为商品房买卖合同？如果商品房认购书缺失了其中的几项是否还能认定为商品房买卖合同？笔者认为，除了《商品房销售管理办法》第十六条的规定的（十一）、（十二）、（十三）项以外，商品房认购书只有原则上具备了《商品房销售管理办法》第十六条的规定的其他（一）-（十）项的内容，才能将其认定为商品房买卖合同。理由为：（1）商品房作为不动产本身具有特殊性，买受人最直接的目的在于对所购商品房行使完全有效的所有权，从而实现对商品房的完全支配，而《商品房销售管理办法》第十六条规定的前十项内容恰恰是买受人行使所有权和进行支配的必备条件，只有这些条件得到了满足，买受人才能更好、更加完全有效的对其商品房行使占有、使用、收益和处分等基本权利。（2）商品房作为不动产对于普通大众而言极为重要，是满足人们生活的最基本的需要，而《商品房销售管理办法》第十六条规定的前十项内容都关乎买房人的切身利益，与作为标的物的商品房本身具有密不可分的关系，是构成商品房所有权完整内容的必然要求，如果在合同中对这些涉及商品房的主要内容不加约定或约定不足，则极易引发纠纷，从而最终损害买受人的合法权益，这对消费者是极为不利的，也不利于社会的稳定与和谐。

针对上述条件2，笔者认为，首先，这里的购房款应是指商品房认购书中明确将其约定为“购房款”，而不能约定为“定金”或“押金”之类。其次，这里的购房款不能理解为全部购房款，因为买卖双方可以在商品房认购书中将付款方式约定为一次性付款、分期付款或按揭付款等不同方式中的一种方式，只要出卖人是按照商品房认购书的约定方式收受了购房款，则就可以认为满足了该条件。最后，必须是出卖人已经实际收受了该购房款，如果是合同里约定了购房款、也约定了付款方式，但出卖人尚未实际收取该购房款的，则不能视为该条件得到了满足，这里主要强调的是买受人已经实际履行了合同，从而最终保护买受人的合法权益。

商品房认购书只有同时满足了上述两个条件，才能将其认定为商品房买卖合同。但从上述分析可以看出，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第五条规定的商品房认购书向商品房买卖合同转化的两个条件是较为苛刻的，一般的商品房认购书很难满足该条件。