黄维青律师推荐案例：先前房东占房被判令迁出

案情：来沪打拼多年的余先生耗尽积蓄买了房，却被一位六旬老太给占着。为了讨回已属于自己的房子，余先生将徐阿婆告上法庭，请求法院排除妨害，判决被告迁出房屋。普陀区法院做出一审判决，支持了余先生的诉请，二审法院维持了原判。

购得新房变成烫手山芋

余先生在上海打拼多年后，花光积蓄买下了一套位于普陀区梅川路上的商品房。拿到钥匙后，余先生却发现房子里不知道什么时候住进了一位老太徐阿婆。徐阿婆一口咬定房子是自己儿子的，自己有权利住在里面。

这下子余先生慌了，自己签了合同付了钱，房子也已经过户了，怎么又冒出来个房主？由于几次交涉，徐阿婆都态度恶劣，情绪激动，余先生便找到了卖房子给他的上家王先生。经过询问，王先生声称自己对徐阿婆住进了房里并不知情，并且这套房子也是自己从上家李女士那里买来的。购进房子后，自己也未居住过，后来，便又卖给了余先生。余先生觉得当中另有隐情，可也不知道如何下手，只得一纸诉状将徐阿婆告上法庭，要求法院判决徐阿婆迁出自己的房屋。

为骗贷款卖房弄假成真

在法庭上，徐阿婆向法官讲起了事情的原委。原来，这套房子最初的购买者是徐阿婆的儿子沈先生。当时，为了买这套房子，沈先生动用了一家人的动迁款，最后房子是登记在沈先生一人名下的，房产证一直由徐阿婆保管着。2010年时，沈先生外出了很长一段时间，某天，徐阿婆发现房产证不见了，便去补办，却赫然发现房子的主人已经变成了李女士。由于联系不上李女士，徐阿婆也只能干着急，等儿子回来后，徐阿婆便问儿子是怎么回事。儿子告诉徐阿婆，自己欠了高利贷，房子是假意卖给李女士的，目的是向银行套取贷款。

听闻此事，徐阿婆也只能作罢。可2010年底时，李女士突然领了一帮人过来，其中就有王先生，几人将徐阿婆赶出了房子，说她已经将房子卖给了王先生，已经让徐阿婆白住了那么久了，现在要收房。李女士连同王先生将徐阿婆赶出后，王先生便立即安排了几个农民工住进了房子。随后，王先生便将房子挂牌出售，没几天，余先生便来看房。几个农民工说房子是他们老板王先生的，他们只是临时住几天，就要走了，余先生觉得房子没什么不妥，便将房子买下了。没想到，几天后，徐阿婆发现房子又空了，竟然又悄悄住了进来，执意认为自己对房子享有居住权，再也不肯搬走了。

善意取得享有房屋权利

普陀区法院经审理后认为，原告经从房地产市场购得系争房屋的产权，支付了合理的对价，并且与该房屋的利害关系人均无其他关系，无证据证明原告在此次房屋交易中存在恶意，原告据此取得的房屋产权，合法有效。根据相关法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，原告要求被告迁出系争房屋，符合法律规定。系争的房屋性质为纯商品房，产权人为被告儿子沈先生一人，沈先生在未安排被告居住问题的情况下处理其名下房产，是被告与沈先生之间的权利义务问题，即使沈先生有侵害被告合法权益的行为，其后果也不应当由原告承担。至于被告迁出系争房屋后的住处，应当由其自行解决。

 黄律师解析：物权法第一百零六条规定，不动产的善意取得要符合以下要件：第一，让与人对让与之不动产无处分权。第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。如果是基于非法律行为取得不动产，则没有适用善意取得的空间。第三，受让人须为善意。此处的善意我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。第四，已进行权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。