解除与撤销合同的法律适用

关键词：法定解除、违约、合同目的、合同撤销

摘要：合同订立后，一方当事人已经履行完相应义务，合同目的却无法实现，在这种情况下如何保护履约方的利益，是适用“不可抗力致使合同目的无法实现”解除合同，还是适用“其他违约行为致使合同目的不能实现”解除合同，还是要求法院撤销合同。法律依据的选择，体现了诉讼策略的掌握。

                       由 一 个 案 例 谈 起

    A公司与B公司签订了一份土地租赁合同，A公司租赁B公司位于无锡市旺庄路上的某地块，约定租期是2年，每年租金30万元，租赁目的是用于搭建活动板房。A公司支付了B公司第一年租金后，在搭建活动板房的过程中收到了无锡市城管局的整改通知书，通知书中载明的整改理由是A公司未取得建设规划许可证。后A公司了解到该地块根本就无法申请建设规划许可证。在这样的情况下，已经支付的30万元租金如何追回？为搭建活动板房已经进行的前期工程损失如何挽回呢？

                             相 关 法 律 规 定

《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

　　(一)因重大误解订立的；

　　(二)在订立合同时显失公平的。

　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

本条是关于可撤销合同的规定。

                   此案的相关法律适用

对于该案，法律的适用存在一下几种意见：

第一种意见：适用《合同法》第九十四条的规定，以“因不可抗力致使合同不能实现合同目的”为由，要求解除合同。理由是合同中的地块无法取得建设规划许可证是无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件。

第二种意见：适用《合同法》第九十四条的规定，以“其他违约行为致使合同目的不能实现”为由，要求解除合同。理由是合同法第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”因此，作为场地提供者一方，其提供的场地应当符合合同约定的目的，这是场地提供方的义务。B公司出租的土地无法用于建设目的，应属于违约行为。

   第三种意见：适用合同法第54条，因B公司有欺诈行为要求撤销合同。理由是B公司明知地块无法取得建设规划许可证，却仍将其租赁给以建设为目的的B公司，存在隐瞒真相的欺诈行为。A公司可以提起诉讼，要求撤销合同。

第四种意见：适用合同法第五十四条主张合同是因为重大误解而订立，提起诉讼，要求撤销合同。

                   律  师  观  点

本律师认为，第一种意见中的不可抗力是一项免责条款，但这里的不可抗力是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件（如战争、国家政策改制等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。本案中不能取得建设用地行政许可是该地块自始至终就不能取得行政许可，而不是在合同签订后发生的，不属于不可抗力的情况，要以此为由解除合同，并要求相关赔偿恐怕难以实现。

第二、三、四种意见可以选择其一，或综合运用。A公司误认为地块可以用于建设目的而租用该地块属于重大误解，而A公司重大误解行为正是由于B公司虚构了该地块可以用于活动板房建设的事实，或者至少其应知该地块不可以用于活动板房建设而没有告知A公司。B公司提供的地块无法用于活动板房建设以实现租赁合同的目的也是一种违约行为。故在诉讼过程中综合利用上述法律规定，有利于增加胜算，实现诉讼目的。即解除与A公司的合同，并取得相应赔偿。