上海公房征收他处有房与共同居住人的认定

[导语]

房价高企，动迁致富！成为安置对象，动辄给自己增加数十万甚至数百万的个人财富，已因公房配置和使用带来的复杂的亲属关系，在征收利益分配面前更为错综复杂。对产权房屋征收的政策较稳定，而公房征收政策变化较大。在目前公房征收过程中，如何认定共同居住人？

[案情简介]

汪某与李某于2006年6月16日登记结婚，2008年2月6日生育李小某。2006年5月，汪某与李某、李某的父母李某某、何某某四人共同出资购买了龙漕路房屋一套，作为汪某与李某的婚房。2008年2月26日，李小某报出生登记于李某某承租静安区房屋（以下简称系争房屋）；2012年9月5日，汪某按夫妻投靠迁入系争房屋。汪某、李小某未在系争房屋实际居住。

    2015年6月3日，汪某与李某经法院调解离婚，李小某随汪某生活。2015年10月20日，经法院调解，汪某分得龙漕路房屋折价款126万(已履行)。

    2016年1月18日，系争房屋被列入征收范围。系争房屋来源于李某家庭，征收时房屋内户籍在册人口五人，即李某某、李某、李小某、何某某、汪某。之后，征收利益均为李某某领取。

    2016年7月11日，汪某、李小某到法院起诉要求分割系争房屋的征收利益。理由是自己作为该公房的户籍在册人员，结婚时因居住困难而在外居住，未享受过福利分房，目前在他处无住房且居住困难，属于系争房屋共同居住人。李小某通过天然血亲关系获得被征收房屋居住权 ，其居住权并不因父母离婚而丧失，亦属于系争房屋共同居住人。

    法院认为，汪某、李小某户籍虽然在系争房屋，但从未实际居住于此，系争房屋来源亦与其无关。汪某与李某在系争房屋被征收前已经离婚，两人婚房龙漕路房屋亦已分割完毕。鉴于前述情况，汪某理应将其与李小某户籍迁出系争房屋。系争房屋为公有住房，汪某、李小某未实际居住过系争房屋，且汪某未能居住于系争房屋的原因显然并非由于居住困难，不符合相关规定确定的同住人条件，不能享有系争房屋征收补偿利益。李小某系未成年人，对于系争房屋取得没有贡献，其居住问题应由其监护人负责解决，基于前述理由其亦不能享有系争房屋的征收补偿利益。

    法院判决：驳回汪某、李小某诉讼请求。

[律师说法]

户口在，不一定是共同居住人；名下没有任何房产且未享受过福利分房，也不一定是共同居住人；未实际居住，不一定不是共同居住人……变化多端！认定共同居住人的条件具体是什么？

目前，认定共同居住人，主要根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）和《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征〔2014〕243号）。

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）的规定，共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

根据《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征〔2014〕243号）的规定，居住困难审核的内容，应当是房屋征收决定公告之日，在被征收房屋处有本市户籍的人员，在本市有无其他住房或者是否居住困难。其他住房指在被征收房屋处有本市户籍的人员本人及配偶（或以未成年子女名义）在本市有其他住房，有下列情形之一均认定为其他住房： 
   （一）在他处拥有公有住房使用权，或者拥有私有房屋所有权（含宅基地、商品住房包括使用贷款购房的情形）； 
   （二）将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换，或者获得过住房货币补贴； 
   （三）他处房屋获得过拆迁补偿安置，或者房屋征收补偿； 
   （四）享受过共有产权保障住房（经济适用住房）政策。 

此外，在上海市司法实务中有下列情形之一的人，也视为同住人: 

1.具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住末满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额； 
     2.一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款； 
     3.在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的； 
     4.房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。 

有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款: 
     1.将本来享有的他处住房权利予以处分的； 
     2.获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人； 
     3.已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

他处有房与共同居住人的关系，简而概之，拥有或拥有过除被征收房屋之外的其他房产的，就难以认定为共同居住人。