房地产调控新政之限贷：合同约定了以现金支付获批贷款不足部分，可否在限贷新政后以无力现金支付为由主张解除合同？

[导读]

为加码限贷政策，2016年11月28日夜间, 上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，执行差别化住房信贷新政。如果双方已经在合同约定以现金支付获批贷款不足部分，可否在限贷新政以无力现金支付为由主张解除合同？

[案情简介]

梁某为置换房屋，于2016年10月18日签订一份《房地产居间合同》，购买束某、张某名下房屋。双方约定：实际总价638万元，合同价500万元，定金80万元，签署房屋买卖合同时首付195万元，申请贷款350万元，尾款5万元。其中，第三条约定：若买受方需要申请购房抵押贷款，买受方应于签订房地产买卖合同后七个工作日内备齐贷款所需资料，向银行申请。银行批准金额不足申请额度时，不足部分买受方应于办理过户手续交易中心受理当日，以现金支付给出售方，贷款部分的房款待房产证拿到后七个工作日银行放款给出售方。该居间合同尾部《双方确认书》确认出售方实收定金金额为80万元，为给梁某足够时间出售其名下房产，《签约时间》约定双方于2017年4月18日24时前至居间方处签订正式房地产买卖合同。后，梁某名下的房屋未能按预期售出，且由于2016年11月28日上海市的房贷新政导致有贷款记录的梁某首付比例要提高到七成，梁某客观上没有经济能力支付如此高比例的首付。但与束某、张某协商解除合同返还定金未果，故梁某诉至法院。

    束某、张某则认为，居间合同为双方自愿签订，内容合法，双方应当遵照执行。居间合同第三条中明确约定了若梁某贷款不足，应当自行现金补足。因此，梁某无权单方解除合同，如果梁某坚持不履行合同，梁某需承担违约责任，定金应由束某、张某没收。

法院认为： 2016年11月28日，上海市住建委公布公布房贷新政，自2016年11月29日起，在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。对该调控政策何时出台以及具体内容，梁某在2016年10月18日签订房地产居间合同时并不知道，亦无法预测。虽然房地产居间合同第三条约定如银行批准金额不足申请额度时，不足部分买受方应于办理过户手续交易中心受理当日，以现金支付给出售方不足部分，但2016年11月28日的新政策导致梁某能够贷款的成数大幅减少且系争房屋总价本身较高，即使以合同价500万元计算，该政策实行后原告贷款金额从350万元降低为150万元，客观上给梁某造成了履行障碍，普通购房者通常没有能力自有或短时间内筹措200万元。因此，双方未能最终签订正式买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，梁某并无恶意违约行为。故，判决支持梁某的诉讼请求。

[律师说法]

此前，上海市购房贷款政策是“只认房，不认贷”，即只要名下无房，即算首套。而2016年11月28日的新政是“认房又认贷”，其严厉程度超过普通人的预期。

在许多开发商、居间机构的房屋买卖合同文本中，明确约定“银行批准金额不足申请额度时，不足部分买受方应于办理过户手续交易中心受理当日，以现金支付给出售方”，以使双方合同继续履行。此次新政导致银行贷款成数大幅下降，能否解除合同？上海高级人民法院在2010年的《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第三条中，就已经答复：“房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。”