房地产调控新政之限购：购房者签订《房屋买卖合同》时不主动告知是否为限购对象或已承诺非限购对象，开发商、居间机构是否还有审查义务？

    [导读]为遏制房价快速上涨，2016年3月25日，上海市出台并即日起执行房地产调控新政“沪九条”。此举最大的直观冲击莫过于限购。虽然购房者应审慎签约，但开发商、居间机构对购房者购房资格仍应勤勉、谨慎、专业的审查。

案件一：中介未核实购房者购房资格，法院不予支持其支付全额佣金的诉讼请求。

上海某投资管理公司称其促成林某与李某、唐某签订了《房屋买卖合同》，买卖关系已经成立，投资公司完成了居间服务义务，要求林某按《居间合同》、《佣金确认书》约定支付全额佣金。林某辩称投资公司促成的《房屋买卖合同》自始存在瑕疵，不能实现合同目的，且已导致林某经济损失，拒绝支付佣金。

据双方确认，林某在签约时名下已有两处房屋，属于上海市政策的限购对象，而投资公司在签约前仅向其告知了上海市的房地产限购政策规定，并未向其询问其当时名下所有的房屋数量。在合同履行过程中，因林某未能及时出售名下房屋、取得购房资格而被李某、唐某解除《房屋买卖合同》并没收定金。林某所签署的《佣金确认书》载明的佣金数额是50,000元，该金额是买卖双方原定应付的佣金总额，由林某一方承担。

法院认为：在二手房交易市场中，交易安全的基础前提是购房者具备购房资格。对居间机构而言，应当根据法律规定及合同约定，基于诚实信用原则，为购房者提供勤勉、谨慎、专业的资格调查、信息报告、风险提示服务。投资公司未主动询问林某名下的房屋状况，更未及时报告、提示风险，放任限购风险影响涉案房屋买卖交易，具有隐瞒事实的间接故意，严重违反了谨慎服务义务。投资公司的行为对李某、唐某的缔约选择形成了误导，而限购风险亦在后续履行中实质导致了交易破裂，造成根本性不利后果。林某一方承担的佣金总额是双方接受服务的对价。投资公司的行为系故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，损害了李某、汤某的利益，故其无权取得佣金中本应由李某、唐某支付的佣金部分。林某自认为能顺利获得购房资格而未主动告知名下所有的房产数量，存在疏忽大意的过错。因此，投资公司并不存在向林某刻意隐瞒限购事实的问题，其对林某的服务瑕疵属于未针对客户具体情况进行有针对性的交易风险防范工作。综合衡量投资公司的实际服务内容与林某自身存在的疏忽过错，判决由林某对自身接受服务的部分支付投资公司6,000元佣金。

案件二：开发商基于购房者资格设立特别条款后诉购房者违约，法院不予支持。

    2015年10月21日，上海某置业公司与唐某、马某夫妻签订样张《上海市商品房预售合同》一份，约定唐某、马某向置业公司购房屋。在合同附件一约定，唐某、马某应当按下列方式向月和公司支付房款：1）本合同签订之日，唐某、马某支付购房款350,000元；2）于2015年11月1日前，唐某、马某支付购房款156,000元；3）于2015年11月21日前，唐某、马某支付购房款1,100,000元，唐某、马某未按上述约定如期足额支付房款的，应按合同正文的约定承担违约责任。同日，唐某签署《限购限贷承诺书》及《现场看房确认单》，载明承诺符合上海市房地局的购房政策要求（不牵涉限购、限贷问题），如因承诺不属实造成后果全部由本人自行承担，以及对房屋的具体位置、楼层、后期规划方案等相关事项均已充分了解。合同签订后，唐某、马某按约向置业公司支付了第一、二期房款，后续房款一直未支付。双方协商未果，职业公司遂于2016年9月21日以唐某、马某逾期付款为由起诉，要求解除双方签订的《上海市商品房预售合同》，及要求唐某、马某支付违约金。

唐某、马某共同辩称，签约时，其已明确告知置业公司其社保不够，但置业公司与其口头约定，待社保满后再签订网签版预售合同并进行交易。双方在样张合同中约定的最后一笔房款的支付时间实际是2016年11月21日，置业公司在收到第二期房款后并未进行过催款，也未催告与其签订正式网签合同。唐某提供证据证明，截至2015年年末，唐某在本市参保个人城镇基本养老保险缴费累计14个月,马某未能提供其在本市参保个人城镇基本养老保险缴费情况。唐某、马某反诉情势变更解除预售合同，要求返还购房款。

   法院认为：置业公司与唐某、马某之间签订的《上海市商品房预售合同》系有效合同，因唐某、马某均非本市户籍人员，且在本市参加个人城镇基本养老保险累计并未达五年，属于本市住房限购对象，故双方之间的预售合同在事实上不能履行。法院支持置业公司解除合同的主张，作为合同解除的后果，置业公司应当将所收房款返还唐某、马某。

    虽然置业公司提供了唐某签署的《限购限贷承诺书》，但在双方签订样张预售合同时，唐某在本市累计缴纳社保已达12个月，唐某、马某有理由相信在一年之后的2016年11月可满足签订《上海市商品房预售合同》时的购房条件，继续购买系争房屋。另，一般情况下，样张合同系在签订网签备案版本的预售合同之前打印出来给当事人确认合同内容所用，双方签订样张合同之后，在对合同条款没有争议的情况下，双方未继续签订网签备案版本的预售合同不符常理。置业公司对此未能作出合理解释，反而是唐某、马某的辩称意见与常理相符，可信度较高。置业公司作为具有专业资质的房地产开发企业，对于购房者的资格审查不甚严密，签订样张预售合同过于草率，自身存在较大过错，且置业公司并未提供证据证明其因合同解除遭受的具体损失。

综上，法院认为置业公司明知唐某、马某属于被限购对象，仍与其签订样张合同，对于唐某、马某无法实际履行合同之法律后果，置业公司自身存在过错，故判决置业公司无权以唐某、马某逾期支付房款为由主张解除合同，亦无权向唐某、马某主张相应的解约违约金，支持唐某、马某解除合同和返还购房款的主张。

[律师说法]

    两家公司一为中介，一为开发商，均因对购房者的购房资格审查不严而导致在对购房者的诉讼中败诉。

近年来，为了加强对房地产市场的调控，上海市政府出台了一系列管理性规定，对购房者资格进行了限定。这些关于购房资格的相关规定均是公开透明的，购房者具有正常的查阅、理解能力，就可对自身的购房资格进行审慎的判断，但开发商、居间机构的资格调查义务并不因此而免除。。

案件一中，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据上述法律规定，居间方有勤勉调查、诚实告知与委托人缔约选择相关的重要情况的义务，在促成合同订立的同时，也应当承担相应的交易安全保障责任。

案件二中，虽然唐某签署了开发商提供的《限购限贷承诺书》，承诺自己符合上海市房地局的购房政策要求（不牵涉限购、限贷问题），如因承诺不属实造成后果全部由本人自行承担，但这承诺是针对双方签订样张预售合同时的购房资格要求。此后政策变化情势变更，月和公司因错误选择诉讼的理由而未获得法院支持。虽然合同最终得以解除，但却是基于唐某、马某的主张。

    [律师建议]

在当前上海市房屋买卖交易市场专业化程度日益加深的背景下，开发商、居间机构及相关从业人员的专业知识也应当与时俱进，应当加强业务流程控制，理性客观地向客户告知政策规定，细致解释交易流程，根据实际情况谨慎调查与交易安全相关的具体信息，在追求交易效率的同时，也应当最大限度地保护客户双方的交易安全，恪守诚实信用原则。

如购房人系上海市户籍，开发商、居间机构在告知政策规定的同时，有针对性地询问其名下房屋状态，并将询问结果如实告知卖房人，是必要且可行的业务流程。对于外地户籍人员，其是否单身、社保缴费记录或个税缴纳凭证应予以核对。如双方设立了特别交易条款，应备注设立的原因。