近几年房地产市场发展迅猛，价格飞涨。为了控制房价，国家采取了许多措施，比如限购、调整信贷政策等。面对高房价，有些单位为了职工利益，进行房屋团购，有效地降低了购房价格。还有一些城市居民，到城市郊区购买农民的宅基地房屋或者购买集体土地上开发的高层房屋。以上种种情况，使得房屋买卖市场扑朔迷离，各种情形引发的买卖纠纷另人眼花缭乱。金尊律师事务所潘顺律师根据多年来办理房产纠纷案件的经验，结合目前房地产市场发展的形势，透视房产买卖纠纷热点问题，向买房者提示法律风险，以保护购房者的利益。

    案例一

2006年12月，李卫东所在的村进行旧村改造，村委会跟李卫东签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，李卫东得到两套二居室楼房。李卫东夫妻决定卖掉其中一套。李卫东与城镇居民孙林签订《房屋转让合同》，约定：李卫东为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人李卫东愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为75000元。本合同经过村委会盖章确认。随后，李卫东与孙林履行了该合同，房款两清。2010年因为房价飙升，李卫东起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。

   一审法院经过审理，判决驳回原告李卫东的诉讼请求。一审宣判后，李卫东不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。

   法院之所以如此判决的理由如下：公民合法的民事权益受法律保护，李卫东与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房；对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会也没有具体的限制性规定。李卫东与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，李卫东要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。另外，法院还指出：农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语，二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭。

案例二

3年前，城镇居民李勇在城郊农村购买了一处宅基地上盖起的二层楼房。3年后，因为拆迁利益，原房主将他告上法庭要求确认双方购房协议无效。法院判决购房协议无效，李勇腾退房屋，原房主退还原购房款和李勇的装修损失。李勇腾退房屋后，以缔约过失责任起诉原房主，要求原房主对于李勇作为买受人信赖利益损失进行赔偿，请求法院全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。法院对其合理部分予以支持-----即原房主依据评估结果给付李勇宅基地区位价的百分之七十。法院依法判决原房主赔偿李勇信赖利益损失15万余元。

虽然李勇的权利得到了一定程度的维护，但是其维权经历一波三折。其中的教训值得总结。法院为什么判决双方的房屋买卖协议无效？民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”就政策而言，城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。比如，1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这样来看，目前国家的政策是明确反对城镇居民购买农民的宅基地房屋。

在目前没有法律统一规定的情况下，对于小产权房的问题，司法实践中是区别对待的，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇。但是购买小产房确实是有一定风险的。在此，律师提醒购房者，购买小产权房的风险如下：第一、小产权房无法涵盖到法律法规对商品房的相关规定和制度中，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益维权难度很大。第二、由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。第三、如果遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。第四、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。第五、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权。第六、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性付款或者分期付款。第七、由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

案例三

2008年6月24日，原告张某与被告陈某签订了房屋转让合同书，约定因原告无力购买座落于所在城市的单位团购住房，原告自愿将该住房转让给被告购买；双方在合同中约定被告支付原告转让费人民币15000元，该款分两次付清，双方约定第一笔转让费人民币5000元，由被告在合同签订后支付给原告，第二笔转让费于办理完房屋产权过户手续后付清。双方在合同中还约定，由被告支付购买该房的房款，原告负责配合被告办理该房的产权过户手续。2008年6月27日，被告依双方达成的协议，向原告交付了第一笔转让费人民币5000元。2008年6月27日，原告与房地产公司签订了商品房购销合同，购买的住房价款共计人民币26万元，均系由被告支付。原告认购的房屋，系由原告单位安排职工统一向房地产公司购买，职工享有一定的购房价格优惠，为此，原告单位对职工转认购房权作出过限制性规定，禁止转让给外单位职工。现原告反悔，以房屋转让未取得产权证书及单位限制转让认购房屋为由，请求法院确认双方签订的房屋转让合同无效。

诉讼中，原告认为，本案讼争合同转让的标的是房屋，违反了《中华人民共和国城市管理法》第三十七条第（六）项的强制性规定，应属无效合同，请法院确认讼争合同无效。该条法律规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。法院在审理本案中，总结了本案的争议的两个焦点：（1）原、被告双方签订的房屋转让合同中转让的标的系房屋还是房屋认购权？（2）是否违反了《中华人民共和国城市管理法》第三十七条六项的强制性规定。法院认为，判断不同的权利义务性质应当以诉讼标的为准，而不是以诉讼标的物予以确定。所谓诉讼标的指的是当事人之间发生争执并要求法院作出裁判的民事权利义务关系，诉讼标的是诉的客体，是法院裁判的对象；而诉讼标的物指的是当事人之间发生争议的民事权利义务关系所指向的对象。本案中，原、被告签订的合同中明确载明原告无力购买座落于某市某路的某某住房，自愿同意将该住房转让给被告购买，转让费为人民币15000元；并且购买房产的房款人民币26万元均系由被告支付。由此可知，原、被告双方签订的转让合同转让标的应是房产认购权，而转让认购权所指向的标的物才是房产。本案中，原告方混淆了诉讼标的与诉讼标的物的概念，故本院对原告主张合同转让的标的系房屋的诉讼主张，不予支持。对于原告方请求法院依据《中华人民共和国城市管理法》第三十七条第六项：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，判决确认双方签订的房屋转让合同无效的诉讼主张，法院认为，原、被告双方签订的房屋转让合同转让的标的系房屋认购权而非房屋，而我国的现行法律、行政法规并未对转让房屋认购权作出过禁止性规定，故本院对原告的该项诉讼主张不予支持。至于单位在团购住房时所作出的某些规定，只在单位和职工之间具有一定的约束力，不能约束第三人。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条之规定，判决：张某与陈某签订的房屋转让合同有效。本案诉讼费由原告张某承担。

以上对小产房和单位团购房买卖的案例进行了法律分析。关于限购、调整信贷政策等因素引起的房屋买卖纠纷，《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》进行了明确的规定，读者可以参阅，不明事项可以向律师咨询。该《通知》第二部分“关于房地产纠纷案件” 第(四)项讲了关于因信贷政策变化导致商品房买卖合同不能履行的处理问题：“国家为遏制房地产价格的过快上涨，先后采取一系列宏观调控政策，其中以提高商品房款首付比例和贷款利率为主要内容的信贷政策的变化对商品房买卖合同的履行影响比较大。对于买受人以按揭贷款方式支付购房款的商品房买卖合同履行中，如买受人有证据举证证明确因信贷政策的变化而不能办理合同约定的按揭贷款，且双方对付款方式无法协商变更，而请求解除商品房买卖合同的，可予以支持。但合同有明确约定的除外。”第(五)项讲了关于因限购政策导致商品房买卖不能发生物权效力的处理问题：“为控制房地产价格的过快上涨，许多地方人民政府根据2010年4月17日国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)的规定，出台了相应的限购政策，对购房人购买房屋的套数进行限制，因此，在审理商品房买卖合同纠纷案件中应当注意对限购政策的适用。商品房买卖合同签订后，对于房屋买受人有证据证明确因限购政策的实施无法办理房屋所有权变更登记的，而请求与出卖人解除合同的，可予以支持，但合同有明确约定的除外。地方人民政府没有出台相应限购政策的，房屋买受人不得以限购政策的实施为由请求解除合同。”