答辩状

答辩人：广西XX房地产开发有限公司

法定代表人： 郑

住所地：南宁市滨河路1号火炬大厦。
    因广西YY电器有限公司（以下简称YY公司）诉答辩人租赁合同纠纷一案，答辩人认为《租赁合同》未成立也未生效，并且因为租赁商铺未经验收而无法交付，直接导致《租赁合同》无法继续履行。而YY公司不顾XX公司已撤销该铺面的租赁要约，隐瞒事实真相补盖该公司公章，恶意向法院提出诉讼，基于如上原因答辩人作出如下答辩意见：

一、《租赁合同》至今没有成立，也没有生效。

《合同法》规定双方订立书面合同需要双方签字盖章后才成立，合同内容符合法律规定，并且没有违反法律行政法规的强制性规范，已经成立的合同才发生法律效力。本案中截止XX公司在撤销订立租赁合同的要约之前，YY公司都拒绝盖章作出愿意承租的承诺，直接导致《租赁合同》没有成立。

2011年3月23日，双方就XX国际公馆二层的租赁事宜，已达成初步合作意见，XX公司率先在《租赁合同》上签字盖章，但YY公司代表人蒋优文在我方经办人钟本成面前则表示公司尚未授权，无权加盖YY公章，需将合同送回YY总部经领导审核同意后才能盖章。于是XX公司将已加盖我方公章的五份《租赁合同》交与蒋优文，由其带回YY公司盖章。

5天后XX公司催促合同盖章事宜，YY公司答复因租赁铺面至今未能取得消防验收合格证明，也即《南宁市公安消防支队建筑工程消防合格意见书》，也未能获得租赁物整体通过验收的《建筑工程竣工验收备案表》，该租赁铺面是无法交付使用，因此YY公司一直无法在合同上加盖公章。

XX公司考虑到商铺不能交付使用的情况，并且YY公司也未将首笔定金汇入公司账户，基于如上原因XX公司于4月1日电话通知YY公司，要求其交还未加盖YY公司公章的空白《租赁合同》，以解除双方之间的合作关系，但遭YY公司拒绝。

4月2日XX公司发函给YY公司，以YY公司违约为由“解除”了YY公司手上的几份有XX公司公章但YY公司并未盖章的《租赁合同》。并宣告其已经作废。

事后YY公司得知XX公司已经在和其竞争对手国美公司洽谈租赁事宜后，才在原《租赁合同》上补盖公章，并以XX公司违约为由，起诉到法院。

我们认为《合同法》第32第规定：当事人采用书面形式订立合同，合同自双方当事人签字盖章时合同成立。本案中XX公司于2011年3月23日当日在合同中盖章，YY公司法定代表人陶京海本人未能到场，其代表蒋优文也无权在合同上加盖YY公章。XX公司在《租赁合同》上加盖公章并送达YY公司，按合同法规定，属于订立租赁合同的要约。但因YY公司提出租赁铺面没有验收而无法付的情况，XX公司在YY公司作出愿意承租的承诺前，按《公司法》第18条的规定，向YY公司发出《关于解除租赁合同的通知》，撤销了之前加盖公章的出租要约，并于当日送达YY公司。

按《公司法》第20条规定，XX公司是在作为承诺人的YY公司做出的愿意承租的承诺到达之前，XX公司撤销了租赁要约，这样租赁要约失效。

租赁要约失效后，YY公司事后加盖公章的行为应为无效承诺，且该承诺并未到达XX公司。《租赁合同》当然没有成立。

所以说，在XX公司撤销了租赁要约后，不论YY公司是否及时作出了愿意承租的承诺，也无论该承诺是否到达了XX公司，均因为其为无效承诺而直接导致合同不成立。

第二，由于本案诉争的商铺尚未通过验收，依法不能交付使用，所以《租赁合同》未生效。同时既便是YY公司事后在《租赁合同》盖章，也因为交付行为违反国家法律法规强制性规定，直接造成合同自始都没有法律效力。

本案诉争的北湖北路10号XX国际公馆2层超市，至今未通过综合验收，这一点YY公司是知晓的，在YY公司提供的格式合同《租赁合同》的附件中，YY公司也要求XX必须提供《消防验收合格证明》。但鉴于XX公司无法提供，直接导致租赁的商铺不能交付使用，也正因为如此YY公司才拒绝在《租赁合同》，所以说YY公司是知晓的。

《建筑法》第61条“建筑工程经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。

《城市房地产管理法》第26条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产经营管理条例》也明确规定，因商品住宅关系到人身财产安全，开发商应在工程竣工后，进行规划、人防、消防、质监、供水、供电、供气等专项验收，验收手续齐全后报市建委备案，须取得《房地产开发项目竣工验收备案证》后，方可交付使用。

在这个过程中涉及商品房公共安全项内容的验收有消防、规划、人防、环境、防雷等专项验收，《消防法》、《规划法》、《人民防空法》、《环境保护法》、《气象法》等法律分别对上述令项目验收进行了强制性规定，而且均要求未经验收不得交付使用。因此违反上述法律中任何一项强制性规定，交付行为都是无效的。

北湖北路10号XX国际公馆二层商铺至今未能取得《南宁市公安消防支队建筑工程消防验收合格意见书》、《人民防空工程竣工验收备案表》、《建设项目竣工环境保护验收申请卡》、以及通过建设工程项目整体竣工验收的《建设工程竣工验收备案证》。因此，该商铺不能交付使用，《租赁合同》因违反国家法律法规强制性规定而无效。

第三，《租赁合同》因铺面未经验收无法交付直接导致合同无法继续履行。

合同继续履行的前提条件是《租赁合同》生效且XX公司有违约行为。但在本案中《租赁合同》即未成立，也未生效，更谈不上继续履行。况且租赁合同本身就是非常典型的协作型合同类型，任何一方也不能强制、强迫对方履行合同。

本案中XX公司考虑到商铺不能交付，及时撤销了给YY公司的租赁要约，并多次电话通知YY公司交还《租赁合同》原件，但YY公司不但拒绝交还合同原件，还为了打击有意向承租的国美公司的利益，恶意在《租赁合同》上补盖公章并起诉法院，其行为非常恶劣，有违诚信、互助的从商基本道德，对这样不讲诚信的商家，XX公司是无论如何也不会与之合作的。

第四，YY公司明知该商铺未经验收无法交付，在XX公司撤销了该出租商铺的要约后，仍然恶意签订合同，造成本《租赁合同》无法履行的过错方在YY公司，应该承担全部责任。

在YY公司制订并提供给XX公司的《租赁合同》是几乎完全是倾向YY公司利益制作的格式合同，在该公司第二条有关附属设施设备条款中，注明甲方需取得有效的消防验收及合格证明，及当年度合格的消防电气报告；第32条：甲方需确保房屋的主体结构、楼梯、楼板、墙面的承重、墙体安全性符合相关国家标准。附件四要求甲方提供消防验收合格证明及年检合格证明，第68条则规定本合同的全部条款甲乙双方均已确认已仔细阅读并完全理解所有条款含义。

而在YY公司所提供的证据中也未能有该合同附件所提到的消防验收合格证明及年检合格证明，由此可知YY公司是知道该租赁物是不能交付使用的。

对于甲方的XX公司提供的租赁商铺未经验收，未取得《建筑工程消防验收合格意见书》，建筑物整体验收的《建设工程竣工验收备案证》，YY公司在2011年3月23日拿到XX公司盖章了的《租赁合同》时，对于租赁的商铺未竣工验收不能交付的法律事实也是知道的，进一步的对于租赁物未经验收而交付使用所签订的《租赁合同》更是无法履行的，YY公司更是明知。

既便是如此，YY公司还是在得知XX公司就商铺租赁与国美公司商谈后，采取不顾XX公司已撤销该铺面的租赁要约，事后加盖公章并起诉XX公司，同时查封、限制该商铺使用权等等手段。可以说，纠纷是YY主观上明知、客观上采取不正当竞争手段打击竞争对手，同时一并损害出租方利益。   

所以说，是YY公司在订立合同中恶意磋商，违背诚实信用原则而给我方造成了经济损失，应当承担全部缔约过失责任。

鉴于如上理由，我们认为《租赁合同》未成立也未生效，并且因为租赁商铺未经验收而无法交付，直接导致《租赁合同》无法继续履行。而YY公司不顾XX公司已撤销该铺面的租赁要约，隐瞒事实真相补盖该公司公章，恶意提起诉讼，因此恳请人民法院依法驳回其全部诉讼请求！

        此致

南宁市西乡塘区人民法院

答辩人：广西XX房地产开发有限公司

2011年7月6日