“跳单” 问题是二手房中介公司遇到的最多的法律问题之一。 所谓“跳单”，又被称为“逃佣”、“跳佣”，指的是二手房的交易双方通过并委托（书面委托、口头委托）中介公司代为寻找适合自己的房屋或是买家，但是在通过中介方介绍之后却越过中介公司私下成交或者通过其他中介机构成交而逃避向中介公司机构缴纳应付之佣金的行为。据有关中介人士透露，每十个带看的客户中，大约有两到三个“跳单” 者，就连大名鼎鼎的易中天、郎咸平都曾深陷“跳单门”事件。本文作者结合亲身办理的案件，就“跳单” 问题做较为深入的法律探讨。

[案情简介]

原告：济南某房地产营销策划有限公司（以下简称“中介公司”）

被告：朱某，户籍所在地：甘肃省兰州市，系本案购房人

2009年10月13日，原、被告签写了《物业需求看房单》，由原告工作人员带领被告实地看房，房产位于历城区化纤厂路4号新馨家园。《物业需求看房单》第四条载明：“甲方（被告）不得与乙方（原告）介绍的房源的业主（包含通过其它中介代理机构）私下成交，否则视为甲方违约，甲方须支付乙方本协议中约定的双倍服务佣金及其它损失。”2009年11月5日，被告得知被告在没有支付原告佣金的情况下，私下交易。

原告认为，原告为被告报告了订立合同的机会，应当获得看房单中约定的报酬。被告私下交易的行为严重侵害了原告的劳动成果，违反了看房单中的约定，给原告带来了重大经济损失。为维护原告的合法权益，起诉至济南市历城区人民法院，请求判令被告支付原告双倍佣金人民币17200元；本案全部诉讼费用由被告承担。原告提交了《物业需求看房单》和从房产管理部门调取的《济南市存量房买卖协议》作为证据。

被告提出管辖权异议并辩称，1、历城区人民法院无权管辖本案。本案原告并未最终促成房产买卖合同，不存在合同履行地；被告来济南尚不足半年，济南并非其经常居住地，本案的管辖法院应为被告户籍所在地甘肃省兰州市某基层法院。2、原告未取得房主的书面卖方委托，不享有居间权利，房主将出庭作证，证明不同意原告居间涉案房屋的交易。3、合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告并没有促成最终促成房屋买卖合同成立，因此无权获得报酬。4、《物业需求看房单》第四条系格式条款，免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的，该条款无效。

[案件结果]

经法院调解，被告支付原告人民币4000元，原告撤诉。

[案件分析]

虽然本案调解结案，但因中介行业涉及该法律问题的频率极高，目前司法实践中，仅有看房单，没有签订最终的房屋买卖合同，能否凭借看房单中的违约条款，能否取得违约金，以弥补佣金的损失，各地法院判决不一。因此，分析此类案件对将来应对和避免此类案件的发生尤为重要。

一、从《物业需求看房单》的性质看本案的管辖法院

当买方要求中介公司带领去看房时，中介公司一般都会要求买方在《物业需求看房单》签字，该看房单上载明了看房人和中介公司的名称、房屋地址、建筑面积、拟售价格、服务内容、服务佣金的取得方式以及违约责任等，并由双方盖章或签字，从形式上看，虽然名称为“单”，但实际上已经符合合同的形式要件，就是一份合同，具体来说是媒介居间服务合同。

《民事诉讼法》第二十四条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”根据《民法通则》以及相关司法解释，户籍所在地为住所，经常居住地与住所不一致的，经常居住地视为住所。公民离开住所地最后连续居住一年以上的地方，为经常居住地。实践中，购房者中有相当一部分为外来人口，为了区区万把块钱的标的额到外地诉讼显然不经济，而中介公司往往找不到买方的经常居住地，或者在暂住地连续居住还未满一年，显然以被告住所地确定管辖法院是困难的。

能否以合同履行地确定管辖？上述案例中，被告答辩原告并未最终促成房产买卖合同，不存在合同履行地，是混淆了法律关系。通过中介购房至少会存在两个法律关系，一个是买房与中介的媒介居间服务法律关系，其载体为上文所述的《物业需求看房单》；另一个是买卖双方的房屋买卖法律关系，其载体为房屋买卖合同。本案原告起诉正是基于媒介居间服务法律关系，原告已经为被告提供了看房的服务内容，被告也实际看房，合同已经顺利履行，履行地点为房屋所在地，因此济南市历城区人民法院享有该案的管辖权。

二、原告没有取得房主的书面委托是否享有居间权利  

从现实中看，济南现有中介公司3000余家，正规的注册的也有300余家，中介行业竞争激烈，中介公司90%以上的房源是在网上取得，而网上的房源很可能被多家中介获取。房主在委托卖房时极少与中介签订书面的委托协议，因为这种委托往往是独家委托，会限制房主的再行委托其他中介公司的权利。在实际操作中，中介获取房源后，会给房主打电话，询问是否可以居间买卖房屋，且不收房主的居间费用，房主会欣然接受。因此，即便是中介想与房主签订委托买卖协议，房主一般也不签订，这是中介行业的现实情况。

从法律上讲，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”也就是说，当中介公司带领买主看房主的房子时，房主的开门行为，表明房主同意中介公司代为推介该房屋，此时中介与房主之间形成了以“其他形式”订立的媒介居间服务合同。在该种情况下，原告享有居间权利。

三、原告的出示的《物业需求看房单》第四条是否有效

合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中因中介公司无法最终促成房屋买卖合同的成立，故无权收取报酬，只能以看房单中约定主张违约金。《物业需求看房单》第四条即是对违约金的约定，其效力问题争议很大，现从实务角度和以往案例角度进行分析。

从实务上看，中介公司要求买方看房时签订《物业需求看房单》是业界的统一做法，该并做法不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于有效民事行为，同时也是在整体诚信环境较差的情况下，对买房人的约束和对中介公司经纪人劳动价值的保护。若不签署《物业需求看房单》，买房看房后，获取了房屋的基本信息，恐怕基本上都要绕开中介，私下与房主成交，以避免缴纳中介费（报酬），这既不利于维护诚实信用的基本原则，更不利于整个社会良好道德风尚的形成。因此，中介公司要求买房签订《物业需求看房单》是合法且必要的。

以往案例角度讲，济南市历下区人民法院（2009）历商初字第1053号民事判决书所载明的案情与本案有相似性，该判决书第3页第3至9行载明：“本案中，原告（居间人）与被告吕必祥（买房人）签订的物业看房需求单，虽名为“物业看房需求单”，但按其内容应为媒介居间服务合同。该合同文本系原告事先拟定好多次使用的格式合同，由于合同中约定原告为被告的独家代理商，限制了被告通过他人及其相关房主交易的权利，因此该条款的约定有失公平，应为无效格式条款，对双方不具有约束力。”遂判决驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉。山东省济南市中级人民法院（2009）济民二商终字第635号民事判决书，该判决书第6页最后一行至第7页第7行载明：“关于焦点一，双方签订的合同为居间合同，上诉人（一审原告）为居间人，上诉人靠向委托人提供服务取得报酬作为收入来源。虽然双方签订的合同是上诉人拟定的，但被上诉人确是在上诉人的介绍下才第一次知道并查看了本案所涉及的房屋，因此。从合同内容看，并未排除被上诉人的权利，亦未加重被上诉人的义务，且吕必东（被上诉人）作为完全民事行为能力人，完全能够理解合同的内容，其亦未提供证据其系在受骗或是受胁迫的情况下签订的合同，因此，该合同为有效合同。原审法院认定合同条款无效，本院应予纠正。”

山东省济南市中级人民法院的二审判决认定了涉案格式条款的效力，笔者认为，《物业需求看房单》第四条的效力不能一概而论。“跳单”问题的表现形式主要有两种，一种是买家与卖家私下成交；另一种是通过其他第三方成交。

若是买家与卖家私下成交，提供格式条款一方没有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因此看房单的约定的违约金条款有效，“跳单”者应当承担相应的违约责任；若是通过其他第三方成交，而《物业需求看房单》第四条又禁止通过其他中介公司成交，则该格式条款可能会因限制了消费者的自主选择权而归于无效。

[案件反思]

一、居间人和房主尽可能签订房屋出售委托协议

虽然中介公司90%以上的房源是在网上取得，而网上的房源很可能被多家中介获取，但是为了减少诉讼或者诉讼中的风险，居间人要尽可能的和房主尽可能签订房屋出售委托协议，即便是和房主签订独家委托协议的肯能性不大，也要签订非独家协议。

二、关于居间费用

购房者之所以选择“跳单”，除了自身缺乏修养以外，很多时候是被高额的中介费、贷款费以及其他名目繁多的费用所累。目前济南市的房产中介收费应该遵循1999年出台的《济南市房地产中介服务收费管理的通知》，其中规定：“房地产中介服务机构开展的房地产咨询、经纪等收费，实行国家指导性价格。房屋买卖代理收费，按成交价格总额收取。10万元以内的（含10万元）按2%-2.5%计取；10万元-30万元的（含30万元）按1%-2%计取；30万元以上的按0.5%-1%计取。”目前，中介公司居间的房屋价款一般在30万元以上，中介费普遍高出政府规定的1倍。这成为很多“跳单”者逃避佣金的理由之一。因1999年出台的规定明显不符合现在的市场的要求，笔者建议有关部门在市场调研的基础上修改收费比例。广州市物价部门最新的规定为，房屋买卖代理收费，若非独家代理，按成交价格总额的0.5%—2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。

三、司法机关宜出台意见统一裁判标准

本文中涉及的案例，虽然标的额不大，但数量较多，各个法院对格式条款的效力问题，看法不一，不利于维护司法的严肃性。再有居间人促成房屋买卖合同成立后，贷款、过户、评估等属于居间合同的后合同义务还是另外形成委托代理法律关系？若是后合同义务，为何还收取贷款代办费？若是委托代理关系，法律给居间人的义务是否过低？这些问题的解决都需要有明确的官方指导意见。

四、促进行业规范，加强行业自律

很多人带着有色眼镜来看待中介行业，甚至是鄙视，原因在于民众对行业的不信任。因此，无论是政府房地产行政主管部门，还是具有政府背景的行业协会，都应该监督和指导中介行业，如出台房地产中介服务合同示范文本等，以促进和扶持行业发展。中介公司要提升服务水平，更多的为客户承担事情，而不只是房屋交易间的牵线搭桥，比如主动提供房屋再次出租、房子的折旧评估等帮助。要有标准化的服务流程，上下家出现纠纷要及时为客户协调解决，让客户有安全感，有“上帝”的感觉。此外，还要建立高素质的行业人才队伍，提高经纪人的入门门槛。各中介公司要精修“内功”，严于律己，不采取恶意竞争的方式来争得利益，要规范各项流程制度。“跳单”事件背后，反应了整个社会的“契约意识”淡薄和诚信意识的缺失。无论是消费者还是中介机构，在批判别人的同时，别忘了反省自己。

五、可引入律师服务

美国和香港的中介公司，基本上都有专业房地产律师的介入，律师可为中介公司提供最大限度的风险控制，以减少纠纷的发生，而国内基本上没有律师的介入。