房屋代持能否排除强制执行？

案情简介

某小区2幢2单元706房屋不动产权证书上登记的房屋所有权人为贾某。2017年10月，贾某因借款纠纷被法院判决需向张某支付80万元及利息。贾某未履行生效判决，张某向法院申请强制执行，法院依法查封了该706房屋。执行过程中，案外人王某向法院起诉，请求：1、中止对706房的强制执行并解除查封；2、确认706房屋产权属于王某所有。

理由是：由于王某认购了两套房屋，如706房屋按照二套房购买，则王某无法支付首付款，因此，商定由贾某代王某持有该房屋，由贾某出面与开发商签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，房贷由王某向贾某转账、银行划扣方式偿还，交房后王某就一直居住在该房屋，并按时缴纳水电费、物业费等。

法院经审理认为，王某并无证据证明其向贾某账户转账款项系偿还贷款，借名买房或房屋代持的理由不充分。“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，贾某是案涉房产的公示权利人，涉案房产权属证书登记人为贾某，即使王某主张房屋代持的理由成立，在涉案房屋过户登记至其名下之前，王某对涉案房屋享有的仍是债权，而非物权。因此，法院驳回了王某的诉讼请求。

律师提示

实际财产权利人和执行申请人的执行权利相冲突时，法律应当优先保护哪一个？法律无直接明确的规定，个案的裁判结果也并不统一。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，法院的基本态度是首先要尊重外观主义产生的合理信赖，不动产权一经登记，即产生公信力，未经登记的不动产权利不得对抗第三人，房屋代持产生的仅是债权关系。只有在不动产的实际权利人对不动产所有权“名不符实”的现状无过错时，才有以财产所有权的实际状况对抗执行的可能性。

案外人提出执行异议之诉的基础是确权，也即应证明具备房屋代持的客观事实。房屋代持协议是明确房屋代持法律关系最直接的证据，购房过程中协议的签订，首付款和银行按揭贷款的支付，以及对房屋的实际占有均直接影响到能否最终确权。因此，房屋代持必须具备完整的客观事实链条，才能得到法院的认可。

实际财产权利人对房屋产权未登记在其名下是否存在过错，也是法院考察的关键点之一。房屋实际所有权人借用他人名义购房时，即放任并故意让房屋登记在他人名下，“人房分离”的状态持续存在，房屋实际所有权人对此显然存在过错，应当对涉案房屋登记在他人名下产生的风险有所预见并予以承担。

从司法政策价值导向来看，如果侧重于保护代持背后的“隐名”权利从而阻却执行，不仅冲击了现有的物权登记和公示制度，也会滋生大量以代持为名对抗执行的情形，极易导致规避债务，逃避监管，扰乱正常的市场交易秩序。

法律规定

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

2.

第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。