二房东转租房屋需要注意什么？

案情简介

2016年8月19日，张某与某公司签订《租赁合同》，约定张某将位于某写字楼2706室房屋出租给某公司使用，租赁期限为三年，其中第7.8条约定“乙方在承租期内如将其承租区域转租、转借第三方需提前征得甲方同意。”2017年4月1日，某公司将房屋私自出租给王某使用至今。张某得知情况后，向一审法院起诉，请求解除《租赁合同》，由某公司及王某返还租赁房屋并支付违约金。

法院经审理认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。某公司对外转租必须提前取得张某同意，虽某公司主张张某知道转租的情况并同意转租，但其并未就此提交证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果，法院确认《租赁合同》于判决之日解除。因《租赁合同》经确认解除，张某可以依法要求某公司腾还涉案房屋，另涉案房屋现由第三人王某使用，《租赁合同》解除后王某占用使用涉案房屋缺乏合法依据。法院遂支持了张某的诉讼请求。

律师提示

在房屋租赁中，承租人（俗称“二房东”）取得出租人同意转租房屋合法，但未取得出租人同意就转租的情形普遍存在。

1、未经出租人同意，承租人与第三人签订的转租合同有效

根据民法典相关规定，租赁合同在违反法律、行政法规的强制性规定情况下才被认定为无效，未经出租人同意的转租行为不属于法定无效事由，因此，承租人与第三人签订的转租合同应为有效合同，承租人和第三人均无权以未经出租人同意为由请求确认转租合同无效。

2、未经出租人同意，出租人有权请求解除与承租人的租赁合同

根据民法典第七百一十六条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同，要求承租人承担违约责任，并基于物权请求权请求第三人返还房屋。但要注意，出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，其以承租人未经其同意为由请求解除合同，人民法院不予支持。出租人解除租赁合同时，因转租合同无法履行，承租人还应向第三人承担违约责任。

3、出租人解除租赁合同后无权要求承租人赔偿租金差价

承租人转租房屋，有时是为了减少损失，有时则是为了赚取房屋租金差价，第三人支付承租人的租金高于承租人向出租人支付的租金，承租人有利可图。司法实践中，承租人擅自转租的，出租人有权解除租赁合同，但无权要求承租人赔偿租金差价，只能要求承租人依据合同约定承担违约责任。因为出租人依租赁合同收取的租金并未减少，其利益并未受损。承租人获得的租金差价应属不当得利。

承租人转租房屋，应取得出租人的同意，否则，承租人将面临租赁合同随时被解除的不确定状态，还需要向出租人和第三人承担违约责任。

法律规定

1.

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

2.

第十三条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。