租赁期限届满后承租人能否主张“优先承租权”
来源：肖凯来律师
发布时间：2011-11-24
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读者来电：
我2007年在汽车西站附近租了一个门面经营服装生意，和房东签订了为期四年的租赁合同，还约定合同到期后我享有优先承租权。近来隔壁的邮政局想扩大规模，知道我店面将到期后，就向房东提出租给他们，不要再租给我。而我之前已向房东提过要续租，房东也基本同意，但自从邮政局表示也要承租之后，房东就拒绝与我续租并表示到期就收回店面。现在我该怎么办？合同中约定的优先承租权有效吗？是不是店面收回去了我就不能主张这个权利了？
律师回复：
合同中约定的优先承租权当然有效，陈女士可将该权利约定告知第三人邮政局，并向房东主张该权利，要求房东及时将邮政局或其他第三人的租赁条件告知陈女士，陈女士可在同等条件下优先承租。即便合同到期，房东收回店铺，在合理的期间内，陈女士仍然可以主张该约定的优先承租权，而房东有履行通知的义务。
【律师提示】
与“优先购买权”不同，现行法律并无承租人“优先承租权”的强制性规定，但也未禁止合同当事人约定该权利，故当事人可在合同中约定“优先承租权”，该约定受法律保护。不过，由于“优先承租权”来自于双方约定，只对合同当事人有拘束力，无法对抗不知情的善意第三人，所以为实现“优先承租权”，权利人要以适当的方式让第三人“知情”。否则第三人不知情时与出租人签订的租赁合同是有效的，优先承租权人无法再主张租赁权而只能要求出租人承担违约责任。相应而出第二个需要注意的问题是：因“优先承租权”无法律、行政法规的强制性保障，为免出租人受利益驱动违约将房屋租赁给第三人，建议承租人要求在合同中约定必要强度的违约责任。
读者来电：
我2007年在汽车西站附近租了一个门面经营服装生意，和房东签订了为期四年的租赁合同，还约定合同到期后我享有优先承租权。近来隔壁的邮政局想扩大规模，知道我店面将到期后，就向房东提出租给他们，不要再租给我。而我之前已向房东提过要续租，房东也基本同意，但自从邮政局表示也要承租之后，房东就拒绝与我续租并表示到期就收回店面。现在我该怎么办？合同中约定的优先承租权有效吗？是不是店面收回去了我就不能主张这个权利了？
陈女士
律师回复：
合同中约定的优先承租权当然有效，陈女士可将该权利约定告知第三人邮政局，并向房东主张该权利，要求房东及时将邮政局或其他第三人的租赁条件告知陈女士，陈女士可在同等条件下优先承租。即便合同到期，房东收回店铺，在合理的期间内，陈女士仍然可以主张该约定的优先承租权，而房东有履行通知的义务。
【律师提示】
与“优先购买权”不同，现行法律并无承租人“优先承租权”的强制性规定，但也未禁止合同当事人约定该权利，故当事人可在合同中约定“优先承租权”，该约定受法律保护。不过，由于“优先承租权”来自于双方约定，只对合同当事人有拘束力，无法对抗不知情的善意第三人，所以为实现“优先承租权”，权利人要以适当的方式让第三人“知情”。否则第三人不知情时与出租人签订的租赁合同是有效的，优先承租权人无法再主张租赁权而只能要求出租人承担违约责任。相应而出第二个需要注意的问题是：因“优先承租权”无法律、行政法规的强制性保障，为免出租人受利益驱动违约将房屋租赁给第三人，建议承租人要求在合同中约定必要强度的违约责任。
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