【要点提示】

　　在区分所有权建筑物的共有部位设定用益物权、地役权应当取得建筑物全体业主或授权管理单位的许可，用益物权、地役权的行使对特定业主的物权造成妨害的，用益物权人、地役权人应当承担排除妨害、赔偿损失等法律责任。

　　【案例索引】

　　一审：江苏省无锡市高新技术产业开发区人民法院（2007）新民一初字第0695号民事判决书（2007年11月24日）

　　【案情】

　　原告：黄星煌。

　　原告：沈红梅。

　　被告：无锡市锦江旅游客运有限公司（以下简称锦江公司）。

　　被告：无锡城建物业管理有限公司（以下简称物业公司）。

　　无锡高新技术产业开发区人民法院经审理查明：2004年4月14日，黄星煌、沈红梅与无锡市银座房产开发有限公司（以下简称银座公司）签订商品房买卖合同1份，约定由银座公司将东方银座5楼5A号房出售于黄星煌、沈红梅，同时还约定"该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体业主所有，由物管公司统一管理"。2005年1月8日，银座公司、物业公司向黄星煌、沈红梅发放了人住通知书。黄星煌、沈红梅于2006年4月29日领取了房屋产权证，确定房屋坐落为无锡市新区长江路5-1-501号，建筑面积为215．54平方米，设计用途为成套住宅。2004年11月18日，银座公司与物业公司签订《前期物业管理服务合同》1份，约定由银座公司委托物业公司对东方银座实行统一物业管理，包括对房屋建筑共用部位的维修、养护及管理。2005年1月31日，物业公司又与沈红梅签订《前期物业服务协议》一份，于第九条第二款约定"商业用房只能在自己的铺位或门面前立面按甲方（即物业公司）要求统一悬挂、张贴，须先报行政主管部门审批"。

　　2006年5月12日，物业公司与锦江公司签订协议1份，约定锦江公司向物业公司租赁东方银座4楼裙房部分屋顶作为广告门头宣传牌，租赁位置为龙山路朝向的锦江公司外墙上沿及女儿墙与长江路朝向的锦江公司外墙上沿及女儿墙上方，租赁费用为50000元／年。协议还对广告牌的尺寸规模、字样、字体尺寸、行政审批、双方的权利义务及违约责任等进行了约定，另该协议第11条约定"若5楼或6楼业主对锦江公司在其所在女儿墙上方做的广告牌影响其采光等而产生的纠纷，物业公司负责协调，锦江公司承担由其安装广告牌对业主造成的损失。2006年5月22日，无锡市城市管理局作出行政许可决定书，许可锦江公司在东方银座4楼顶竖立楼顶字牌。2006年6月18日，锦江公司在其公司营业所在地、东方银座四楼401室女儿墙上方竖立起字号牌；同年6月26日，沈红梅以无锡市麦杰贸易有限公司（以下简称麦杰公司）名义向锦江公司发出"申明"1份，言明锦江公司将广告牌竖立于麦杰公司展厅（会客区）落地玻璃前，挡住正常对外空间视线，严重影响公司展厅形象，要求锦江公司于一周内拆除广告牌。2006年6月29日，锦江公司向麦杰公司发出"回复申明"1份，言明其所竖立的广告牌不存在上述影响，且其行为合法、合情、合理，对麦杰公司的要求不予接受。

　　另查明，东方银座401室产权所有人为邵云，其自愿将该房屋作为锦江公司的经营场所。

　　诉讼中，黄星煌、沈红梅向本院提供现场照片6张，本院于2007年9月14日至现场制作现场图1份，前述证据表明：501室内大部分区域为麦杰公司产品展示厅，西北侧为呈弧形落地玻璃窗，并在临窗处内设会客区一处，窗外即可见字号牌背面；锦江公司在东方银座4楼女儿墙上方长江路朝向（面朝西）竖立方形字号牌4座，每块字号牌牌高为5．77米（其中包括钢制基座2．2米，牌身3．57米），宽3．34米，背景为分栅式条状面板7块（每块板宽约0．424米，间隙均为0． 1米），正面分别用红色字体各书写锦、江、客、运四字，各字号牌间间隔0．9米，各字号牌均以钢制网架支撑，宽度均与字号牌宽相同，深度均为3．05米，字号牌离501室最近处为6．45米，最远处为8米左右，钢制网架离501室最近处为3．4米；锦江公司在东方银座4楼女儿墙上方长江路、龙山路交叉口朝向（面朝西北）竖立长方形字号牌1座，牌高参数同前，牌竞6． 8米，背景参数同前，正面用红色字体书写锦江二字及锦江公司企业标志1枚，字号牌亦用钢制网架支撑（参数同前），字号牌离501室最近处为3． 8米，钢制网架离501室最近处为0． 7米。另查明，东方银座4楼及501室之间存在设备层，4楼屋面至设备层层顶的层差为2．47米。

　　原告黄星煌、沈红梅诉称，锦江公司在其不知情的情况下在四楼屋面竖起五块巨大的广告牌，面积足以遮挡其501室所有落地窗，致原告原享有的远眺感变成面对广告牌杂乱背面的压抑感，且严重影响其房屋的通风、采光。二被告在未经任何授权的情况下擅自使用归全体业主所有的屋面为己谋私利，属侵权行为并严重损害其合法利益，故要求二被告立即拆除广告牌以排除妨碍并恢复原状，赔偿其损失50000元。

　　被告锦江公司辩称：其竖立的是企业字号牌而非广告牌，事先已与物业公司签订了许可合同并经行政许可；竖立字号牌时已经考虑到通风采光问题，对字号牌采用了栅栏式，且离原告房屋距离较远，实际并未影响原告的通风采光权；眺望权则属违约责任范围，应当有相应的合同约定，原告提起的是侵权之诉而非违约之诉，故眺望权之主张不能成立；原告所购房屋系住宅楼，但原告在该房屋内开设公司，其本身行为不合法，故要求驳回原告的诉讼主张。

　　被告物业公司辩称，其不是本案适格的被告主体，因其系受银座公司委托实施物业管理行为，根据委托物业管理协议及其与业主签订的物业管理合同，其有权允许锦江公司竖立字号牌，且收取的费用亦均用于全部物业的管理，原告亦因此有受益，故其并未违反合同约定，亦不存在侵权。原告与锦江公司间产生的纠纷与其无关，故要求驳回原告的诉讼请求。

　　【审判】

　　无锡高新技术产业开发区人民法院认为，本案系因区分所有权建筑物的相邻关系引起的纠纷，应得遵循有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，并在受害人主张排除妨碍和损害赔偿时依"忍受程度"为判断基准，确定黄星煌、沈红梅提出的主张能否成立。本案的争议焦点有三：（1）锦江公司的东方银座4楼楼面竖立公司字号牌的行为是否正当；（2）字号牌是否侵犯黄星煌、沈红梅在相邻关系中的相关权利；（3）锦江公司、物业公司是否应当承担法律责任及如何承担的问题。

　　关于第一项争议焦点，从原、被告所提供的相应证据表明，锦江公司的字号牌系竖立于东方银座4楼女儿墙上方，所支撑的钢制网架占用了4楼设备层屋面，该屋面虽非本案501室业主黄星煌、沈红梅或401室业主邵云所专有，根据建筑物区分所有权理论，该屋面及外墙当属东方银座全体业主共有和共同管理。锦江公司在东方银座的共用部分上设定专用使用权，除依法取得行政许可外，应当得到全体区分所有权人共同表示方可。在现实生活中，取得全体区分所有权人的共同表示的方式除经业主大会程序在公约或者特定事项的决定中设定外，亦可于开发商在出售房屋时于房屋买卖（包括预售）合同中约定。本案中，银座公司将501室出售于黄星煌、沈红梅时，在房屋买卖合同中明确约定了"该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体业主所有，由物管公司统一管理"，此单份合同中的授权性条款虽不能必然推广及全体业主，但对黄星煌、沈红梅却具有约束力，就本案而言，本院勿需亦不可能对物业公司所得授权的完整性加以审查。在银座公司委托物业公司实施物业管理后，物业公司依银座公司之委托及业主之授权，对东方银座共有部分出租于锦江公司设立字号牌属其合乎约定的管理行为，锦江公司在与物业公司签订租赁协议并经行政许可后竖立字号牌已经法定程序且已尽必要的注意义务。在未经特定程序对此特定事项加以决定时，黄星煌、沈红梅对锦江公司竖立字号牌及物业公司对共有部分设置专用使用权的行为提出异议的权利依约予以排除。至于黄星煌、沈红梅提出物业公司所收取的租金未用于全体业主的意见，不属于本案审查范围，本院不予理涉。

　　关于第二项争议焦点，黄星煌、沈红梅对东方银座共有部分所设置的专用使用权行为之异议权虽被排除，但并不意味着专用使用权不受相邻权的限制。相邻权是不动产权利人合理限制或者延伸自己的权利，本案中黄星煌、沈红梅系501室权利人，锦江公司系401室女儿墙及屋面的用益权人，其双方形成的关系是区分所有权建筑物专有部分和共有部分之间的相邻。锦江公司虽经法定程序取得共有部分的专用使用权设置字号牌，但仍不能侵犯字号牌相邻特定业主的相关权利，包括通风采光权、眺望远景权、视觉卫生权等。但同时，应课以区分所有权建筑物专有部分的权利人一定的容忍限度及义务。根据原告提供的现场照片及本院的现场勘查，因锦江公司所设置的字号牌高度有限、整体离501室的距离尚属合理，未发现字号牌对501室采光的妨碍，且字号牌采用分栅式条状面板，亦不致501室通风的妨碍，故黄星煌、沈红梅提出的字号牌严重影响其房屋的通风、采光的主张没有事实依据，本院不予采信。眺望远景权、视觉卫生权虽未规定在我国有关相邻关系法律界定的权利范围内，但亦应纳入相邻关系的范围。眺望远景权常见于商品房买卖中的合同约定，此种场合下仅体现合同义务，锦江公司据此提出抗辩意见虽不无道理，但与相邻关系中自然形成的眺望远景权非属同一场合下的权利。在相邻关系中的眺望远景权应当被限定于必要的容忍程度内，当以有利生产、方便生活以及公平合理的原则确定是否构成妨碍，并不能以有遮挡即可行使强制性保护。锦江公司为其公司经营在501室外设置字号牌，字号牌于视觉上为大部分遮挡从501室向外远眺的权利，但考虑到501室窗外远近景并无特别景致，黄星煌、沈红梅亦将501室改作为麦杰公司展厅及会客厅，双方均为自己的生产经营所考虑，尤其是在现代社会的城市中，双方利益的冲突当以相互谅解、相互容忍为解决方式。即使由业主自行居住使用该房屋，字号牌的竖立方式和实际后果当在业主可容忍之范围内，此时黄星煌、沈红梅以侵犯眺望远景权而主张拆除字号牌的权利当被限制。但是，从视觉直视角度来看，房屋窗外竖立字号牌确有遮挡之效果，而支撑字号牌的钢制网架纵横交错，给人于精神上一定的压抑感与不愉悦感，构成对特定业主视觉卫生权的侵害，锦江公司当承担一定的法律责任。

　　关于第三项争议焦点，综合上述意见，物业公司的行为既未构成违法，亦未构成违约，不应向黄星煌、沈红梅承担法律责任；锦江公司所竖立的字号牌于效果上造成黄星煌、沈红梅于视觉卫生权的妨碍，理应对黄星煌、沈红梅给予一定的损害赔偿。但前述妨碍尚未达到需拆除字号牌的程度，故黄星煌、沈红梅要求拆除字号牌并恢复原状的诉讼请求本院不予支持，其主张50000元的损失赔偿亦与其权利受限程度不相适应，本院确定由锦江公司赔偿黄星煌、沈红梅10000元。

　　依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定。判决如下：

　　一、锦江公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿黄星煌、沈红梅10000元；

　　二、驳回黄星煌、沈红梅的其他诉讼请求。

　　宣判后，双方当事人在上诉期内均未提出上诉，一审判决已发生法律效力。