近期，本所律师接受了多起房屋中介卷款跑路类案件的咨询。如何明晰此类案件的法律关系，维护房东、租客合法权益，笔者给出分析如下。

       首先，要确定房东与中介签订的合同性质。现实中常见模式有二：1、房屋租赁合同，双方之间产生房屋租赁关系；2、委托代理合同，双方之间成立委托代理关系。

一、房屋租赁模式

       此类情况下，房东为出租人，中介为承租人，租客为次承租人。

因合同效力的相对性原理，中介与租客订立的转租合同仅在双方之间产生拘束力，对房东并无直接的法律效力，且此转租合同的有效以房东与中介间的原合同有效为前提。

       所以，当中介有卷款跑路等严重违约情形时，房东可依据一般法定解除权之规定（《合同法》第94条、107条），径行解除其与中介之间的房屋租赁合同并追究其违约责任，同时要求租客腾退房屋。若租客拒不腾退房屋，房东还可以在此基础上向其主张逾期腾退房屋的占有使用费（《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条）。

       这里需要强调的是，上述“一般法定解除权”系单纯形成权，也即在符合条件时，一经权利人做出便对相对人产生法律效力，无需经人民法院审理予以确认。所以，房东对中介发出解除合同的通知后即可要求租客腾退住房，当然也要给予租客必要的腾退时间。

       可能会有朋友质疑上述法律规定的公平合理性，但从法理上来讲：租客承租房屋，其对房东形成有权占有的源于中介与房东之间合法有效的租赁合同，此之谓“占有连续”。如前所述，基于合同相对性原理，租客仅能对合同相对义务人（中介）形成有权占有，系因“占有连续”突破了合同相对性，从而使租客对合同之外的第三人（房东）亦形成有权占有。一旦“占有连锁”有中断事实的出现（中介跑路等），租客便失去了其权利来源，对房屋的占有也即从“有权占有”转为“无权占有”。这就是法律上常说的“债权具有相对性，物权具有绝对性，物权优先于债权”。

       也许还会有学法的小可爱会从“善意占有”的角度对笔者的上述分析予以质疑。其观点确有合理之处，但我国法律尚无相应规定，目前司法实践中，逾期腾退房屋的占有适用费即从房东要求租客腾退合理期限之次日开始起算。从相似性的角度，这里援引台湾省《民法典》第959条之规定：“善意占有人，于本权诉讼败诉时，自其诉讼拘束发生之日起，视为恶意占有”。此处规定溯及力的原因在于，因为随着起诉状的送达，即使此前为善意的占有人，亦不得不重新审视其占有源泉的问题。

二、委托代理模式

       此类情况下，房东为出租人，中介为房东的代理人，租客为承租人。

       租客与中介订立房屋租赁合同，即视为与房东本人签订合同，对房东产生直接约束力。此时，租客向中介交付租金的行为，即等同于其已向房东履行了相应的合同付款义务。房东不得以未收到中介的租金为由要求租客腾房。若房东采取不当措施逼迫租客腾房，房客则有权通过诉讼手段，要求房东承担违约责任。

       最后，在中介跑路的案件中，房东、租客均为受害者。笔者建议，双方秉着公平合理的原则、善意友好的态度，协商达成解决方案。

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