商品房买卖合同中针对逾期付款、逾期交房的违约金都会有明确的约定，一般来说由于此约定是双方意思自治的表现，法律对此不加干涉。如果发生了违约的情形，则按照合同约定的违约责任来处理。但是，如果约定的违约金与实际损失存在不一致，且该不一致达到了法律规定的程度，则相关方可以要求对约定的违约金进行调整。

根据《合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

可见调整违约金的依据是发生的实际损失的大小，如果实际损失小于约定的违约金，只要违约金没有过分高于实际损失，那么还是应按照约定处理。此处的过分高于，根据最高院合同法司法解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”
    所以我们判断违约金是否过高是看违约金是否超过实际损失的30%，只有超过30%才算过高、才需要调整，而且调整时并不是调整到和实际损失相当，二是调整到超过实际损失的30%。

如果实际损失高于违约金，则可以主张按照实际损失调整违约金，即调整到和实际损失相当，但此处要承担举证责任，即证明实际损失的数额高于违约金。

实践中，针对逾期交房，法院是参照同期同地段同类房屋的租金水平来判断违约金是否过低或过高。比如，如果按照合同约定逾期交房违约金计算每月为1000元，而同期同地段同类房屋租金水平在1500元，则法院会把违约金调整到1500元/月。如果约定违约金为1500元/月，而实际租金水平在1000元/月，则一般会调整到1300元/月左右。因为我国法律规定的违约金的性质是兼具补偿性和惩罚性。