-------二手房买卖法律政策风险及防范中介篇之一

    回顾过去，房地产中介卷款频频发生。2002年底，“恒基无限卷款潜逃”事件首现京城。2003年11月，拥有1000万元注册资金的房屋租赁中介坚石房地产经纪公司一夜卷走房客租金3000万元隐身。2004年1月29日，上海志博房地产经纪有限公司董事长兼总经理王瑞其因公司资金链断裂，从家中跳楼自杀。2005年7月，在安徽合肥，号称“房产中介航母”的桃园房地产突然关门停业。2005年上半年，宝安和龙岗的两家中介卷走客户资金“人间蒸发”。2006年10月份天津汇众房产一夜之间全线停业，高达1.5亿元的房产交易资金不翼而飞。2007年8月份南京融众因挪用客户资金引发大规模诉讼。2007年 11月期间，深圳中天置业评估公司总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑。2008年1月，创辉租售广州市内所有门店统一关门歇业。后两者均波及上海门店。

目前，上海乃至全国主要大城市房地产市场处于僵持性的低靡状况中，二手房交易中介公司普遍经营困难，资金紧张，在目前市场资金监管体系并不完善的情况下，买卖房地产更需注意交易资金的安全。

分析房地产中介公司挪用客户的资金主要有以下几种：一，意向金，又称诚意金。惯例上本为用于向房东表明客户（根据二手房市场习惯，将售房方称为房东，将购房方称为客户）购房的诚意之用。但目前实际上以被歪曲使用了，或者根据委托合同条款强制将其转变成购房定金，以最大程度上限制客户反悔，或者干脆挪作他用，缓解中介公司资金困难。二、首付款（包括前述意向金、定金转化而来的部分房款），部分留存中介公司作为尾款或留作房东还贷款。惯例上，这有助于保护房东利益，保证客户付款。但目前实际上也已被中介公司歪曲使用，或成为中介公司收取佣金的保证，或干脆挪作他用。三、其他客户通过中介支付的放款，包括贷款。有些客户因对房东不够信任，希望将房款直接支付给中介公司，而有些中介公司也千方百计让银行将贷款发放贷中介指定的帐户上。

客观地说，上述做法，有利于中介制衡买卖双方，有利于交易顺利进行，也有利于保障中介公司的正当利益。中介公司也往往藉由此说服房东或客户将放款暂存于中介公司。

但是，实际操作下来，弊远远大于利，因为中介自身的利益和交易的成败密切相关，更重要的是目前我国的中介公司发展模式极其不正常（搞规模化扩张、搞资金流操作），并且缺乏有效监管。分析一下以前发生的两例事件，大家便可以一目了然。（详见文后所附内容）

所以指望中介公司本身正当地把控客户转交的房款是不现实的。由此讨论到中介公司外的第三方资金监管问题。

　　2007年1月22日，建设部、央行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定房产中介必须通过银行专用账户结算交易资金；深圳更早在2006年底出台《深圳市房地产经纪行业管理办法》，规定未来的方向是通过独立的第三方监管房产交易资金。此后，武汉、北京、上海等地也在积极搭建资金监管的平台，但目前为止，都没有建立起完备的监管体制，绝大多数购房者对二手房资金监管方式及其利弊普遍缺乏了解。　　

　　在上海，目前二手房交易资金监管有以下几种方式可供参考或选用，分别是中介监管、银行监管、公证处监管、房地产交易中心监管、以及上海住房置业担保公司监管。以下分别做简要介绍。

　　关于中介监管模式。简单的中介公司代为保管房款的做法，其弊端不言而喻。但是，中介公司并不愿意完全从资金监管中退出，目前沪上一些知名中介积极参与，试图与银行共同进行资金监管。

关于银行监管模式。一方面在放款方面，它依照合同内容走流程，只有当产证出来后才放款，目前在上海已普遍实行，但只涉及客户贷款部分。另一方面在中介公司帐户管理方面，地方在执行《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》过程中，因为银行具体的监管细则并没有出来，导致了中介与银行沟通不畅；而且政府也没有强制一定要通过“专用账户”划转交易结算资金；另外，购房者对第三方监管了解不够，有一部分也没有特别提出使用专用账户。所以，在实际经营中，大量的委托购房资金直接转到中介公司账户，使用受到监管的账户并不多，很多中介公司在在银行开设了专门购房资金监管账户后也并没有使用。

关于公证处监管模式。公证处的资金监管，作为“提存公证”业务，早先已存在。其操作基本流程为：在资金打入公证处监管账户之前，二手房上下家、中介公司和市公证处将签订一份《资金监管协议》，约定客户将放款支付给公证处，公证处按照合同约定的条件将放款支付给房东。市公证处与上下家共担整个交易过程中的资金风险。上海市公证处资金监管平台所监管的资金，不仅包括二手房买卖上下家交易的房款（定金、首付和尾款），还包括交易所涉及的税费，但未涉及对银行贷款监管。（因为目前银行要求资金放上家账户或与银行有协议的交易中心资金监管账户，无法打入公证监管账户。）这种模式收费标准远远高于其他监管模式，而且今后这种模式可能要求以下事项都要进行公证：二手房买卖上下家签署以中介为受托人的委托书，涉及该房屋偿还贷款、注销抵押、缴纳税费、领取相关收件收据及房地产权证等事项。　这种模式其实已越来越少用

关于从浦东新区开始试点的交易中心监管模式。在浦东进行的“第三方监管”基本流程如下：由中介公司撮合的交易，签完买卖合同后，经交易双方同意之后，三方到交易中心办理过户交易时/前，先到交易中心资金监管窗口签订资金监管合同，然后由监管窗口人员继续余下交易手续；手拉手自行交易的，则直接到资金监管窗口办理。监管的资金可以仅选择自有资金也可以选择自有资金加贷款资金。资金监管的具体流程为：卖方开设独立账号，交易双方符合交易条件后按照合同规定，把交易资金打入指定的监管账户。根据交易双方借还贷情况，有10家银行可以选择（这十家银行和交易中心有协议，银行同意凭他证放款至监管账户，而不是见产证放款，放款也不是上家账户）。下家钱全部到位后开始做房产证，等房产证做好没有风险后，交易中心把监管账户内的资金划拨到上家账户中。目前这项服务按照不同交易金额收费，总价在300万元以下的房源收费为300元，总价300万元以上则将在千元左右。“第三方监管”并不仅仅在浦东进行试点。自二手房实行网上登记备案以来，各交易中心就陆续开设出资金监管窗口。由于推广力度不大，且采取双方自愿原则，了解这项业务的市民并不多。

全市性上海住房置业担保公司监管模式。在浦东新区试点监管模式推广之际，上海又酝酿构筑全市性的资金监管平台，其操作模式为：上海住房置业担保公司将作为对资金监管的第三方，也就是建设部通知中要求提到的“交易保证机构”。这一机构是独立于二手房交易上下家、中介公司以及银行的。目前初步研究的流程是，每笔交易都必须在上海住房置业担保公司设立的二手房交易资金结算平台设立子账户，所有房款打入这一账户中。交易过户后，房产中介书面通知结算平台划转房款至卖方账户，中介公司以及上、下家都不直接接手房款。

    几种监管模式的总体分析。首先，目前上海对二手房的交易过程并没有具体可操作性的法律规定，尤其是资金监管这个交易环节中的核心部分。从近期来说，主管部门制定类似资金监管方式是减少矛盾纠纷产生及规避交易风险的一个途径。但是资金监管的模式仍相当混乱，无法协调统一。这主要因为资金监管牵涉到各家银行、交易中心、中介行、客户或者还有公证处，政府协调的力度不大。其次，目前市场上大部分有效的的资金监管都是从下家贷款这个环节介入，但意向金和首付款的部分仍然由买卖双方直接发生关系，或者由中介代收代转。一些中介公司依然可以从中挪用，真正完善的资金监管平台必须从头管到尾。再次，有些资金监管并没有考虑到个案交易的特点，比如要求全部房款监管并且都是在交易过户后支付，对于房东需要客户代为还贷的交易来说不适用，如果寻求垫资，费用亦很高。

    鉴于目前资金监管体制尚未完备，买卖房产要保障资金安全，一方面要充分了解和运用目前的监管途径，另一方面还要充分注意合同条款。

附：上海志博事件和深圳中天置业事件分析

（１）上海志博事件（2004年1月29日，上海志博房地产经纪有限公司董事长兼总经理王瑞其因公司资金链断裂，从家中跳楼自杀）

    关于志博房产和王瑞其：2003年2月18日，志博房产在长宁区工商管理局注册成立，其后迅速扩张到58家门店，拥有近200名员工，被上海一份经济类杂志称为“创造了沪上房地产经纪公司发展奇迹”。王也成为该杂志2003年10月号的封面人物。王瑞其在接受采访时踌躇满志，他说：“在2003下半年，志博房产打算开到80家门店，招收200名下岗职工……经营业绩和税利，争取在长宁区同业中名列第一，全市名列前六名，贷款额度将达12亿元。”王瑞其还大量投资开美容院、海鲜楼、卡拉OK、建材商店、洗脚房。

    资金截流手法：

方法一：首先有预谋地大量购买房屋（以职工及其家人名义），在未付清全额房款的情况下便用这些房屋在银行获得高额抵押贷款。然后将房屋出售，出售中获得部分房款后不撤销银行抵押贷款，不办理房屋过户手续。客户催得紧，就两手一摊，没钱，就给出具带公章的中介公司的承诺书，但最后都成为一纸空文。

方法二：利用关系网进行违规操作。据熟悉他的一些人员介绍，王瑞其非常擅长搞关系，一次生日就十几二十桌，而且邀请的都是长宁区有头有脸的人物。本人代理的一个案件可以印证他在这方面确有本事。（王根才案例：委托转产，声称三万费用只要一万，交付房卡、户口簿，结果通过物业公司转至其母亲，接着出售给第三人，并使用第三人的贷款。这个案例历经两年，判决给予全盘解决，目前正在执行。志博房产现在已经不再经营，但法定代表人还是其配偶，股东还是王瑞其及其女儿，公司还是确立状态，说明年检都一直正常，估计这样一个壳还在用。）

资金损耗：王瑞其太急于把蛋糕做大，他把“下家”的房钱和银行的贷款到处收购门面，收了就马上装修、开张，同时，王瑞其并不懂管理，门店的管理十分混乱。花了很多钱装修，但是很多店开一两个星期最多开两个月就倒闭，然后又转让给别人。一进一出间，上百万的资金就化为泡影。一笔显而易见的账是，志博在半年内扩张到58家门店，近200名员工，光是门店一年的租金就要200多万元，员工工资也要两三百万。

　　结局：2004年1月29日，大年初八早上8点零8分，王瑞其从位于8楼的家中纵身跃下。从家中跳楼自杀，在他脆裂的生命背后，是涉及数十套住宅房和上千万资金的骗局。

（２）深圳中天事件 （2007年 11月 13日，深圳中天置业评估公司资金链断裂，总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑）

关于中天及蒋飞：深圳中天置业评估公司是蒋飞在2003年3月份受让深圳市中资信置业评估有限公司后改名而来，当时还只有四家门店，经营范围是房地产经纪、评估以及经济信息咨询。伴随着房价节节攀升，在短短3年时间内，中天置业疯狂扩张，演绎了一个地产中介快速暴发的经典路径。截止到2006年上半年，排名深圳第五，中天置业门店遍布全国，已拥有房地产经纪分行200余间、员工逾2000人，获得“全国房地产经纪百强企业”“25年中国最具价值的深圳中介品牌”等称号。蒋飞系房地产公司业务员出身，今年才33岁，拥有股本金达到680万元，是中天公司第一股东。曾获“深圳地产十大风云人物”称号，在业界有“铺王”的美誉。

截流资金的手法：收取加盟金、以他人名义贷款、克扣工资、截流房款，其中最主要的还是挪用客户的购房款。具体方法是：中天置业下设一个担保公司中天长盛，专门用于为客户购房贷款作担保；担保合同条款中约定买方授权后按揭银行将贷款划至中天长盛担保公司或其指定账户(蒋飞)，并由其代业主向原按揭银行办理提前还款的手续；签署贷款合同时，贷款合同很多内容上也是空白的，（放款账户可以填写成中天长盛或蒋飞的账户），有时买方感觉不对，银行的人就会配合说服买方放心；同时，中天置业会要求买方向后按揭银行出具相同内容的经过公证的授权书；这样凭借着买方的授权，银行将贷款划至中天长盛或蒋飞的账户，蒋飞便可以任意支配挪用了。

    资金链断裂：蒋飞将截流的资金投资于房产和股市。对于缺口，一直采用拖延和拆东墙补西墙的做法来应付。这种做法在房地产牛市时，完全能保持足够的现金流，隐患就不会发作；房产交易低迷时，便难以为继，前期资金宽裕时留下的窟窿立刻显露出来。从2007年7月份开始，深圳房产中介公司的业绩下滑明显， 9月之后，深圳和上海的成交量更是迅速下滑，直接导致资金链断裂。接着就发生了员工抢办公用品抵工资，卖方催要贷款、房东催收租金、广告商催要广告费的局面。