【网友问题】2008年李先生全资购买了一处回迁房，并早已入住，现原房主拒不配合办理过户手续，李先生该如何维权？随着城市化进程的加快，大量城乡结合部及郊区县、村庄都面临拆迁的问题，越来越多具有区位和价格优势的回迁房在楼市交易中受到关注。近段时间，不少读者纷纷致电本律师，咨询回迁房能否交易，购买有何风险问题。

【赵娜律师回复】第一，究竟回迁房能不能购买？

  回迁房的价格往往低于市场上的商品房，不少购房者为之心动，但回迁房违规买卖出现的法律纠纷也屡屡见诸媒体，让很多青睐回迁房的购房者心存疑惑：到底回迁房能不能购买？回迁房能否购买主要看其性质、当时拆迁征收的条件和房产本身是否有限制。

  通常情况下，如果拆迁的是商品房，回迁房自然是商品房，可以按商品房的交易原则进行正常交易。如果拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质就不是商品房。根据规定，经济适用房不满五年不能交易；集体土地上私房拆迁建成的回迁房，土地性质一般是划拨用地，没有交土地出让金及相关配套费，正式办理过户手续时，需补交土地出让金及相关费用。如果是城中村改造中的农民回迁安置房，则属于“小产权房”，城镇居民不得买卖，购买也无法办理土地证和房产证，如交易则不受法律保护。所以，李先生应查清其购买的回迁房性质，进而判断是否能够正常交易。

  第二，未取得房产证的回迁房能否购买？

  在市场上的回迁房买卖中，主要分为两种情况，一种是业主只持有回迁协议，另一种是业主已经持有房产证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的……”。按照相关规定，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。但该规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。所以，只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，就有权对其所安置的房屋进行处分。不过，需要注意的是，因为回迁协议只是一份私人商业协议，不具有直接办理房产登记的法律效力。因此双方最好等到房产证拿到后再做过户交易。当业主已经取得房屋产权证，就可以在房屋登记管理中心过户更名。

  第三，如何规避买回迁房的常见风险？

  随着回迁房交易的增多，涉及交易的法律纠纷也越来越多。其中，回迁房“一房多卖”的情况最为常见。那么，如何规避交易风险？因为回迁房买卖无法办理预告登记，就会出现“一房多卖”的情况，如果房价上涨，出卖人违约所承担的成本过低，就极有可能出现以上情况。针对这种情况，有两种处理方式：第一，先办理商品房登记手续的买受人取得房屋的所有权；其次，出卖人先行交付给买方的，已经合法取得商品房所有权的买受人，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；第三，如果数个买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的，请求应予以支持。为避免这种情况出现，也可以在回迁房买卖合同中约定高额的违约金，同时对损失给予明确的约定。不过，太过高额的违约金不一定会获得法院的支持。

  第四，如何避免出售方违约？

  回迁房一般属于夫妻在婚姻存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意。此外，有的回迁房还属于家庭共有财产，建议所有家庭成员共同签字。另外，回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。

  【回迁房办理登记手续】购买回迁房与购买商品房的登记手续是一样的。

  1.凭拆迁证明和身份证签订的购房合同并结算房款；

  2.按合同规定交房款并取回发票；

  3.凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续；

  4.视房屋面积大小减免部分或全部契税；

  5.凭房产证和契税证到国土资源局办理土地证手续。