一、物业专项维修资金的基本概念、分类、沿革 

物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期限满后的维修和更新、改造的资金，其所有权属于业主。根据《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）第85条的规定，物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金，二者统称为物业专项维修资金。 

“首期归集的专项维修资金”由原“房屋公用设施专用基金”演变而来，是建设单位在该物业项目竣工验收合格后，办理初始登记前按建安工程总造价的2%交纳的专门用于物业共用设施设备保修期限满后的维修和更新、改造的资金。“日常收取的专项维修资金”过去称为“房屋本体维修基金”、“住宅维修基金”，是由业主按月按标准缴交的专门用于物业共用部位保修期限满后的维修和更新、改造的资金。

2008年1月1日，《深圳经济特区物业管理条例》施行，原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》同时废止；2010年9月10日，《深圳市物业专项维修资金管理规定》出台，原《关于印发深圳市房屋公用设施专用基金管理规定的通知》同时废止。“旧法”虽然已被“新法”所取代，但业主们对旧法中的习惯称谓如“房屋本体维修基金”、“住宅维修基金”、“房屋公用设施专用基金”等依然在实际生活中沿用。

二、物业转让、交易、灭失与物业专项维修资金之间的法律联系

《深圳市物业专项维修资金管理规定》（以下简称《规定》实施后竣工的房地产项目，建设单位在办理房地产项目初始登记前，必须按照规定交清该项目应交纳的首期归集的专项维修资金。建设单位未按规定交清房地产项目首期归集的专项维修资金的，市房地产登记部门应当暂缓办理相关登记手续；情节严重的，市管理机构可依法提请市房地产管理部门暂停该单位房地产开发资质。

可见，对于开发商来讲，如果欠交或逾期交纳物业专项维修资金不仅将直接导致不能办理初始登记，加大逾期办证的违约风险，同时有甚至面临停业的风险。

对于业主来讲，根据《规定》第30条的规定，未缴清物业专项维修资金的，市房地产登记部门将不予办理该物业的转让和抵押手续，这将直接导致物业买卖合同不能履行或履行困难。故而该规定要求业主在物业转让合同中明确约定物业专项维修资金的清缴责任。这里的业主，指的应当是转让人或抵押人，即业主应当在转让前或抵押前向受让人或抵押权人真实披露物业专项维修资金的缴交情况，特别是否存在欠缴等；如果存在欠缴，则应明确后续的支付义务由谁来承担，如果没有约定，应当视为完成交易前的清缴责任仍然属于业主方。业主方应承担欠缴物业专项维修资金导致部门不予办理该物业的转让和抵押手续而产生的违约责任。

对于拍卖的物业，根据《规定》拍卖机构应当在拍卖前明示物业专项维修资金的交纳情况。由此，拍卖机构因未尽明示义务，使买受人遭受损失的，将可能存在承担赔偿责任的法律风险。

《深圳市物业专项维修资金管理规定》规定，业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让；物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主，业主可持本人身份证件、房地产权证注销证明等材料，到市管理机构办理个人账户注销手续并提取剩余款项。

可见，物业专项维修资金的所有权与物业的所有权主体始终是同一的，“钱随房走”；但物业专项维修资金也具有相对独立性，业主不因为物业的灭失而丧失对物业专项维修资金的所有权，反而可据此申请退款和实际占有了。

三、房屋本体维修资金清算和移交涉及的法律问题

《深圳市物业专项维修资金管理规定》第11条规定，在本规定实施前，物业服务企业代收代管的原房屋本体维修基金（即住宅维修基金）可由业主委员会与物业服务企业共同组织清算。清算后的原房屋本体维修基金余额，业主大会可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止；也可以决定移交给市管理机构指定的物业专项维修资金专户。

在《条例》实施前，原房屋本体维修资金是由物业服务企业代收代管，《条例》实施后，变更为代收代缴，管理的主体也消然发生了变化，实际变为由深圳市、区物业专业维修资金管理机构进行统一管理。按照《规定》，业主委员会有权代表业主要求物业服务企业对房屋本体基金收支余额等情况进行清算，物业服务企业有配合之义务。

目前实践中，房屋本体维修资金在清算移交过程中主要存在两方面的法律问题：一方面，物业企业不配合进行清算造成无法清算，业主委员会根本无法知悉房屋本体基金的收支、使用和结余情况；另一方面，即便物业服务企业配合进行清算，当小区业主认为物业企业提交的收支、使用及结余情况不真实或存在明显侵占、挪用、滥用情况并提出异议时，物业服务企业不能给予合理、合法的解释，双方由此产生争议。对此，从民事权利救济的角度，业主委员会有权代表业主委托专业律师收集相关证据起诉物业服务企业要求承担侵权责任，返还应当返还的房屋本体维修资金；从行政救济的角度，业主委员会有权代表业主向有关主管部门、行业协会投诉，要求对物业服务企业进行调查处理，限期进行清算。

不论何种方式的维权救济，小区业主必须面临一个问题是需要依靠业主委员会代表业主采取行动，否则很难集全体业主之力，达成维权的目标。因此，业主委员会的成立又显得犹为关键和重要了。

广东卓建律师事务所   王志强律师