张峥嵘

2008年王某因与他人合伙做生意需要资金，在打虎路上某家中介的怂恿下，将与儿子共同居住的一套闸北区使用权房买下产权，随即出售给中介介绍的徐某，徐某因为想把自己公积金帐户里的钱提取出来，于是配合王某签订了房屋买卖合同，并向银行申请了商业贷款40万元。获得贷款后，中介提走了一笔好处费，余下的王某拿去和朋友做生意了。房屋仍由王某和儿子共同居住，每月贷款由王某偿还。之后不久王某的儿子知道了王某做的这件荒唐的事，在儿子的要求下，中介又帮王某和徐某拟了一份退房协议，由徐某将房屋权利委托公证给王某，王某为此又支付给徐某2万元好处费。但之后徐某不仅没做委托公证，还注销了其名下的银行还贷卡，导致王某不能正常还贷。连续三个月之后，贷款银行向所在地金山区人民法院提起了借款合同纠纷诉讼，并申请查封了房产。徐某未通知王某，其本人也未到庭参加诉讼。金山区人民法院依法判决徐某需立即向贷款银行偿还所有贷款本金及利息和罚息，承担案件诉讼费和保全费。在此案的执行过程中，金山区人民法院的执行法官来查看房屋情况，王某才知道有这场诉讼，而且房屋已经被查封，将要进入拍卖程序。王某向金山区人民法院的执行法官讲述了假买卖的经过，并愿意偿还银行的所有贷款，希望不要拍卖房屋。可就在此案的执行过程中，徐某突然向房屋所在地的闸北区人民法院提起诉讼，要求王某履行当初房屋买卖合同的约定，腾空房屋并交付给徐某。原来徐某了解到此房屋即将拍卖，拍卖款在清偿完银行债务后，还有一笔余款，这笔余款当然是要归还给房屋产权人的，因此徐某开始作为“房屋产权人”来主张房屋权利了。王某作为被告参加庭审，同样向法院陈述了假买卖的经过，并表示已经委托律师向法院起诉确认原房屋买卖合同无效。于是徐某提起的这个诉讼暂时中止，等待王某起诉合同无效案的判决结果再作处理。王某及时向闸北区人民法院起诉确认房屋买卖合同无效，并要求将房屋恢复登记到王某名下。律师向金山法院调取了徐某在执行过程中所做的笔录，以及提供的退房协议，并向法院提供了王某偿还贷款的凭证，房屋仍由王某居住的凭证，王某支付给徐某好处费的凭证。徐某本人明知理亏，拒绝到庭参加诉讼。法院依法追加了贷款银行作为第三人参与诉讼。在两次庭审之后，法官采纳了王某提供的证据，依法判决原房屋买卖合同无效，因贷款由王某使用，金山区人民法院判决中确定的债务金额应由王某负责偿还，在贷款银行债权得到清偿后，金山区人民法院将解除查封，银行撤销抵押，之后再由徐某将房屋过户至王某名下。而徐某诉王某腾空房屋交房的诉讼，也因房屋买卖合同无效，诉讼请求被驳回而告终。至此，一场因房屋假买卖引发的三场诉讼，终以确认房屋买卖合同无效而告终，房屋产权终于回复到事实的本来面目。王某虽然额外支出了很多费用，但终于保住了自己和儿子唯一的一套房产。王某律师张峥嵘，欧瑞腾律师事务所资深房产律师

原告：孔某委托代理人：李某，上海某律师事务所律师被告：张某委托代理人：张峥嵘，上海欧瑞腾律师事务所2009年8月19日，孔某与张某经中介公司居间介绍签订了一份《房屋定金协议书》，孔某向张某购买位于上海市闵行区沪青平公路101弄3号706室房屋，由于张某的房屋除抵押给银行外，还抵押给了典当公司，双方在协议中约定：张某承诺在签订本协议后即去典当公司预约还贷时间、撤销相应的抵押手续，在孔某支付首付款给资金监管公司时，孔某贷款审批完成后，张某到典当公司结清贷款，去交易中心注销抵押。还约定：孔某于2009年8月22日前，签订买卖合同当日支付首付274000元，并通过中介方与张某签订《买卖合同》。剩余部分款项由中介方帮助张某办理银行商业贷款及公积金贷款，并由资金监管公司支付余额。张某同意孔某以贷款方式支付张某部分房款，并同意孔某采用的96%资金监管的方式支付。当天孔某按约支付张某2万元定金。签订协议后孔某认为按合同约定，张某应先去典当公司还清贷款，抵押注销，然后双方再签订买卖合同，支付首付款。而张某认为，按合同约定，收取定金后是先向典当公司预约还贷，等双方签订了买卖合同和资金监管合同，原告支付了首付款后并且贷款审批通过后，再由被告还清贷款，并把所有抵押注销掉。由于双方分歧很大，在约定的签订买卖合同的当天，双方未能签订买卖合同。之后中介没有再约双方协商签订买卖合同，而是帮原告向银行申请按揭贷款，原告获得了银行贷款审批后，即向法院起诉。原告认为被告没有按约定偿还银行贷款，注销银行和典当公司的抵押，导致双方无法继续履行交易手续。因此要求被告双倍返还定金，并要求被告赔偿申请贷款的费用1980元，以及经济损失214440元。双方的争议集中在到底是应先签订买卖合同、支付首付款还是先还清贷款，注销抵押。那么《房屋定金协议》里是如何约定的呢？合同约定：张某承诺在签订本协议后即去典当公司预约还贷时间、撤销相应的抵押手续，在孔某支付首付款给资金监管公司时，孔某贷款审批完成后，张某到典当公司结清贷款，去交易中心注销抵押。此条款，前半段的意思是张某应在签订本协议后预约还贷时间、撤销相应的抵押手续，而后半段的意思则是在原告支付首付款后被告结清贷款，抵押注销。显然，合同条款前后有矛盾，而原、被告则各执一词，都选择对自己有利的说法。之后在协商签订买卖合同时，双方仍未能达成一致。实际上，按照通常的交易惯例和本次交易的特殊情况，正常的顺序应是：签订定金协议后，卖方预约还贷，双方签订买卖合同和资金监管合同，买方向资金监管公司支付首付款，申请银行贷款，贷款审批通过后，卖方还清所有贷款，抵押注销，再办理过户。而买方却不能接受这样的顺序，而是按自己的意愿理解并执行协议。被告的委托代理人张峥嵘律师认为：双方虽然签订了《房屋定金协议》，但并不意味着将来一定要签订房屋买卖合同，更不代表卖方必须按买方的要求签订房屋买卖合同。在签订正式房屋买卖合同之前的协商过程中，由于意见不一致导致出现纠纷或者合同解除，不能认为是哪一方违约。本案中买卖双方发生争议的主要原因在于合同的约定不明确，交易顺序前后矛盾，造成实际履行过程出现障碍，双方不能达成一致。而且就该涉案房屋注销抵押的时间、方式以及购房款的支付的顺序问题，属于影响当事人签订买卖合同的重要因素。双方均要求对各自有利的意见要求履行协议，导致达不成一致意见，双方均无过错，被告不存在违约行为，只需退还原告定金2万元整。一、二审法院均采纳了张峥嵘律师的意见，判决：“一、原、被告签订的《房屋定金协议》于本判决生效之日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内向原告返还购房定金2万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费由原告负担2423.15元，被告负担150元。”可见，签订了定金合同，收取了定金，最终双方没有达到一致意见，并不视为违约，作为卖方不需要双倍返还定金；反之对买方亦然，即定金不会被没收。

原告：王根娣一家四口委托代理人：张峥嵘，上海欧瑞腾律师事务所律师被告：王传宝一家七口，王阿娣一家三口，王根兄原告王根娣与被告王传宝、王阿娣、王根兄是兄弟姐妹。他们的父母王爱明生前在育婴堂路57号留有私房一间。王根娣、王传宝、王阿娣一家户口一直在此房内，王根兄自出嫁后户口便迁出。现在实际在里面居住的是王传宝、王阿娣一家。2009年9月适逢拆迁，王传宝受其他兄弟姐妹的委托就与动迁公司签订了《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》。除分到了数套配套商品房外，还剩40余万现金，由王传宝代领。现在王传宝拒绝将这笔钱拿出来与兄弟姐妹结算，于是原告诉至法院。动迁协议主要补偿有：A、房屋评估价为12552元/平方米，核定建筑面积为57平方米，加上套型面积补贴、30%的价格补贴，给予货币补偿款1118383.20元；B、此房屋内的安置对象被核定为14人（即王根娣一家四口，王传宝一家七口，王阿娣一家三口），因符合居住困难户的补偿安置条件，给予居住困难户货币补贴款1255612.60元；C、未见证建筑面积补贴20000元，搬家补助费684元，设备移装费1710元，集体签约奖20000元；D、一次性签约奖770000元，是根据独立家庭给予按证拆套奖励，王根娣一家四口是两个家庭，王传宝一家七口是三个家庭，王阿娣一家三口是两个家庭，共七个家庭。作为原告律师，我将原告应得的份额根据法律和协议做了相应计算：A项中房屋的货币补偿是父母留下的遗产，应由法定继承人即四个兄弟姐妹继承，平均分配原告可得279595.8元；B项中补偿是专门给予14个居住困难户的，由14人平分，原告一家四口可得358746.5元；C项中未见证建筑面积补贴和集体签约奖归所有安置对象所有，设备移装费和搬家补助费归实际居住的王传宝、王阿娣一家所有；D项中的一次性签约奖根据拆迁方案是给予7个独立家庭的，原告一家四口算两个家庭应得220000元。上述四项合计875485.2元，即为原告应得的补偿。扣除原告一家分得的两处配套商品房，价值808024.5元，原告还应得到67460.7元。而被告王传宝则坚持另外一种计算方式。他说动迁组经办人员是这样告诉他的：每个安置对象可以分到22平方米，按每平方6800元计算，每人可得149600元；按他这样计算，王传宝家人口最多，可以分到近一半的补偿款。除去配套商品房外，王传宝认为剩余的钱款全部归自己所有了,甚至王阿娣还要倒贴给他钱。应该说，王传宝所说的每人22平方也不是空穴来风，在很多所谓“数人头”的拆迁方案中，动迁组经常会有这样一种算法。但那仅是一种简单的粗略的计算方法，让被拆迁人有个直观的概念，可以了解自己全家大致可以得到多少补偿，并不是计算每个人应得份额以及分配的依据。在本案中，如果按照被告王传宝的计算方式，那意味着，所有的安置对象是平分拆迁补偿款的，四个兄弟姐妹作为产权共有人与其他非产权共有人所得的补偿是一样多的，房屋产权失去了应有的价值体现。通常只有在公房拆迁补偿中，同住人的份额才是基本均等的，因为公房不存在房屋产权，而此处确是拥有房屋所有权和土地使用权的私房。而且假设被拆迁的房屋被核定的面积较大，通常只会采用“数面积”的拆迁方案，因为根据面积已经能给所有人足够的补偿，同住人不符合居住困难的标准，就不会对其他人员给予额外的补偿。在此种情况下，产权人与非产权人所获得的补偿差别就更加明显了。最终一审法院采纳了律师的意见，支持了原告方的所有诉讼请求，证明张峥嵘律师对拆迁协议的理解以及分配方法是完全正确的。

本案系长宁区安化路某私房拆迁，一审原告系此处户籍人员，拆迁后原产权人即被拆迁人以此次拆迁系面积标准房屋安置、未考虑人口费为由，拒绝向原告支付任何补偿，故产生了本案诉讼。原告一审未委托律师，有关拆迁资料均申请法院依职权调查。一审法院审理此案共花费整整一年半的时间，2010年12月1日立案受理，2012年5月31日方作出判决。判决称法院至动迁公司调查取证，但动迁公司称除安置协议外无其他资料。最终法院以当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，现除安置协议外无其他证据证明原告的主张，驳回了原告的诉请。仅因为被告自认原告享有80岁以上老人的1万元补贴，判决被告支付原告1万元补偿款。这样的判决当事人当然是十分不满的，故而找到了张峥嵘律师，希望通过律师的努力，使二审有所改变。众所周知，二审改判一审案件的机率相当之小，也有很多人考虑到诉讼成本等因素，不作任何努力而直接放弃了。但是张律师得说，机率小只是对所有的诉讼案件而言，绝大多数的案件认定事实准确、适用法律正确，二审依法维持，因而降低了二审改判的比例。但是对于个案来说，维持或改判均有50%的机会，特别是在一审确实有错误或者有不合理情况下，是最后一搏的机会，绝不应该轻易放弃。就本案来说，难度确也存在，查阅一审的卷宗，可以了解到一审法官确实有依职权调查，记录了动迁公司的联系方式和回复结果，连一审法官都没有调查到的证据，二审时律师是否能调取到新的证据？同时本案中的私房拆迁，适用的是面积标准房屋调换，不少人都认为面积标准房屋调换，是以房换房，利益只归产权人所有。且原告本人早年还因危房改造分得了公房，而拆迁协议里又没有体现安置对象，那么原告到底是否能享有安置补偿？张峥嵘律师调阅了一审卷宗，并且想办法取得了本地块的《告居民书》。仔细查看后，发现了端倪。面积标准房屋调换，根据当时适用的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，原房屋面积为22.8平方，地段为三类，安置到五类地段房屋，可增加40%面积安置，应为31.92平方。但本案的拆迁协议中安置的却是96平方，远远超过应安置的面积。可见超出的面积安置已经考虑到了安置对象的人口因素。这一观点在《告居民书》中得到了印证。该《告居民书》中关于面积标准房屋调换规定了，按照上述标准计算的安置面积低于一定的人均面积的，则3人补足至60平方，三人以上的每增加一人增加12平方。如此本案中安置的96平方恰恰是根据6个安置对象计算得出的，此时的补偿已与原房屋面积没有太大关联了。而根据户籍人员等情况计算，原告应为安置对象之一！如此分析，给了上诉人许多希望，打了2年的官司，此时才仿佛看到了一些曙光。二审立案后张律师申请法院调查令，到动迁公司了解详情，动迁公司仍然表示只保存了拆迁协议没有其他文件，但在律师的追问之下，也暗示了向原经办人员了解，原告确为此次拆迁的安置对象之一。获得了这个另人惊喜的消息后，二审庭审中，张律师如实向合议庭反映了上述情况，并提供了动迁公司档案管理人员的名字和电话。再依据《告居民书》的规定，阐述96平方安置面积的由来，让法官相信原告的诉请是有法律依据的。并且又强制了上诉人在取证方面的劣势地位，希望二审法官不要再如一审法官一样，简单地将举证责任推给原告，让原告独自承担举证不利的后果。庭后，二审法官确实本着对案件对当事人负责的精神，依职到动迁公司实地调查。虽然动迁档案中只有拆迁协议，但法官还是与经办人员制作笔录，明确了上诉人是安置对象，同时还有大病和老年人的两项额外补偿。在此基础上，主审法官为双方进行调解，但最终因差距过大而调解未成，二审遂依法改判，上诉人最终实现了应得的利益。

作为私房动迁的安置对象，在房屋拆迁补偿中能取得的份额有多少，并没有现成的公式可遵循，主要依据的还是拆迁时选择的拆迁方案，即价值标准房屋调换，还是面积标准房屋调换，或者其他补偿方式，可供参考的材料是房屋拆迁补偿安置协议，告居民书，拆迁口径等文件。私房动迁的安置对象能取得的份额，极端的情况下，最多可取得与房屋产权人即被拆迁人同样的补偿份额，也就是按安置对象的人数全部均分；最少可能仅有数万元。本案中私房动迁的安置对象仅取得补偿2万余元。原告作为上南路某弄某号某室房屋的唯一一位户籍人员，被列为上述房屋拆迁安置对象，而被告一家作为上述房屋的产权人，在房屋拆迁后取得尚博路安置房一套及现金30余万。原告认为自己应该享有被安置的权益，故起诉至法院，要求确认对尚博路房屋享有居住权，并分割动迁利益。而被告认为由于被拆迁房屋面积较大，拆迁时只考虑了面积因素，未考虑人口因素，签订的是适用价值标准房屋调换的拆迁补偿安置协议。因此所得补偿均为对上南路房屋的价值补偿，这些应归产权人所有，与原告无关。法院认定：尚博路安置房屋系由被拆迁房屋所得的价格补偿款转换而得，故安置所得的尚博路房屋应归被告所有。原告被列为安置人员，其依据是原告系被拆迁房屋的户籍人员，而按照本处的动迁政策，户籍人员可享受的动迁利益为过渡费及速迁费，每人10400元，故该款应属原告所有。动迁中的装修费由于被告同意按安置人员均分，于法不悖且合乎情理，本院予以准许，故原告可得装修补偿款12636.68元。最终原告共取得动迁利益23036.68元，而原告的其余诉讼请求均被法院驳回。张峥嵘，上海房产专业律师，十余年从业经验，法院经历，党员律师，诚信执业。专业网站www.lawyerzzr.com，房产咨询热线13764564049。

十年前汪某与女友庄某在谈婚论嫁之时，准备购置新房。此时正在试行蓝印户口政策，如果全部现金购买闵行区一处18万元以上的房产，就可以为产权人办理蓝印户口。当时庄某是外地人，为了解决女方的户口问题，双方决定购房登记在庄某名下。汪某和父母共同出资15万元，由于贷款的房产不能享受蓝印户口政策，汪某资金不够，庄某父母也出资了4万余元，共同购置了闵行区一处期房。半年后，房产交付，汪某与庄某也登记结婚，共同居住在新房内。然而十年间，夫妻感情逐渐不和，最后谈及了离婚。夫妻双方对离婚及孩子的抚养都没有争议，唯独这处房产。庄某认为此房产是婚前购买取得的，且登记在自己名下，是自己的婚前个人财产，离婚时不应与汪某分割，最多将汪某出资的15万元归还。而汪某认为当时登记在女方名下，是为了给庄某办蓝印户口，怎么能代表自己放弃了产权呢？现在房产价值100余万，如果只拿回15万，怎么向出资购房的父母交待？双方为此争执不下，离婚之事迟迟未达成协议。汪某经朋友介绍，找到张律师。张律师提议他单独就房产问题向法院提起确权诉讼，确认此房产为夫妻共有。如果这个问题解决了，后面离婚自然能达成协议。庭审中，女方坚持己见，但对于15万元出资的性质，不能给出明确的说法，开始说是借款，后来说是赠与，最后又确定为借款，并表示同意归还15万。但对于借款，女方也未提供任何证据，在法官的追问下，女方承认：没有借条，也从未归还过借款。而张律师作为汪某的代理人，提供了女方办理蓝印户口的相关凭证，证实产权登记在女方名下确实事出有因。而结合购房当时双方已经确立恋爱关系，半年后即登记结婚，且在系争房屋内居住近10年这些事实，可以看出汪某出资购买此房产是为了将来与庄某共同生活。在辩论阶段，庄某的律师引用了上海市高院相关意见，认为一方婚前购买房产，虽然婚后取得产权证，也仍应认定为一方的婚前个人财产。而张律师也针锋相对，同样引用了高院意见：如果另一方在购房时也出资，且有证据证明购房当时是出于对房产共有的本意的，宜认定为共有财产。庭后在法院判决之前，出台了婚姻法司法解释三，虽然司法解释三对于父母出资购房的归属作了具体规定，但并不完全适用于本案。张律师仔细研究了婚姻法司法解释二及对应的上海市高院意见，认为司法解释二中有更明确的依据。司法解释二明确：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。可见不论房屋产权的登记情况如何，均认定父母出资系对己方子女的赠与。所以本案中汪某父母的出资构成了汪某的产权部分，这一点不容否认。而且司法解释三更强调了这样的观点：就是加强对于一方的出资，包括其父母出资的权利的保护。在法院判决之前，张律师整理了婚姻法司法解释二、司法解释三和相关上海市高院意见中的相关有利条款后，向法官提交了补充代理意见。之后法院的判决确实采纳了张律师的观点，并且将婚姻法司法解释二中的上述条款作为判决依据，判决房产为汪某与庄某共同共有。由于本案中出台了司法解释三，张律师还有这样的观点，依据之前的相关规定，个人财产中即使有另一方的出资，在离婚时最多将出资返还，另一方不能享受增值部分。之前女方只愿意归还15万，就是否认金额较大的增值部分的权利。但司法解释三确认了除出资部分还可以享受增值部分。因此即使此房产不被确定为共有，对于汪某的出资和出资的相应增值部分，汪某同样有权主张。可能基于这样的理解，女方在收到判决后，也没有上诉，认可了一审判决。上海资深房产律师张峥嵘，十余年从业经验，法院工作经历。