贺俊

贺俊律师担任徐某某涉嫌交通肇事罪（重大交通事故，一死一重伤）一案被告人的辩护人及附带民事诉讼的代理人，经过辩护和代理，法院采纳贺俊律师辩护意见，判决被告人徐某某有期徒刑2年缓刑3年，附带民事部分双方达成一致，维护了当事人的合法权益。如因诉讼需要，希望索取本案生效判决、裁定或调解书，可与贺俊律师联系！

外籍客户郑某某在中国境内以妻子成某某的名义购买别墅一套，价值人民币四百八十余万元，因夫妻感情不和，在郑某某离开中国期间，赵某某将该别墅产权转移到其他人名下，后郑某某委托贺俊律师介入本案，经过前期分析、调查取证、申请法院予以财产保全、诉讼等阶段，后经广州市白云区人民法院判决，撤销成某某与他人的买卖关系，确认该房屋属于夫妻共同财产，恢复原有产权关系，经过判决和充分协调，成某某表示服从一审判决，放弃二审上诉。本案作为设计夫妻共同财产案件的经典案例，维护了作为夫妻一方的财产权益，对维护社会和谐起到了积极作用。（因为涉案客户保密，以上均为化名）如因诉讼需要，希望索取本案生效判决、裁定或调解书，可与贺俊律师联系！

基本案情：女方侯某与男方张某结婚三十余年，分居数年，夫妻在广州有房屋一套，登记在张某名下，多年前，张某通过公证的方式将属于自己的份额赠送给侯某，因张某在外欠款数十万元，经张某与债权人协商，背着侯某将房屋以抵债的方式过户到了债权人名下，过户一年之后，债权人向侯某发出搬迁通知，要求侯某限期搬出。该案由贺俊律师代理，经过向广州市国土资源与房屋管理局及其他部门调取相关证据，确立了张某属无处分权人处分他人财产、且购买人是非善意的诉讼观点，随后将张某和债权人共同作为被告向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求撤销张某与债权人的买卖关系，确认房屋是侯某的个人财产，将房屋恢复登记到张某名下，同时为了防止债权人转移房屋，申请法院进行了财产保全。该案经过天河区人民法院一审和广州市中级人民法院二审判决，均判决支持侯某的诉讼请求，确认房屋为侯某的个人财产，将房屋恢复登记到张某名下。如因诉讼需要，希望索取本案生效判决、裁定或调解书，可与贺俊律师联系！

在签订商品房买卖合同之后，如遇到以下情景，购房者有权依法解除合同(退房)，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。一、开发商擅自变更规划设计：指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发商承担违约责任。二、商品房面积误差过大：指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。如果购房合同中有约定的则按照约定处理，未约定处理方式的，依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。购房者选择退房，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。三、商品房套型误差：指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。四、按揭贷款申请未获批准：指商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。五、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。如果开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者有权要求解除合同；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；如购房者没有进行催告的，应当在解除权发生之日起一年内要求解除购房合同，否则，解除权消灭。六、商品房质量问题：指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。另外，如因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者也有权要求解除合同和赔偿损失。七、购房者无法取得房屋：指商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；另外，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。八、开发商故意隐瞒真相：指开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。九、延迟办理房产证：指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。十、其他情况：主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的；属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。

案例一购房时如何行使“不安抗辩权”胡小姐于2004年11月份认购了某小区的预售商品房，签约当时即支付了两成首期，购房合同约定在2005年6月31日前再支付三成房款，2005年9月31日前再支付三成房款，2006年2月份收楼时再付两成房款。但是，胡小姐在2005年5月份去施工现场察看工程进度时，发现该楼盘的施工单位某某建筑公司好象停止了施工，持续到现在都没有开工的迹象，由于第二笔房款的付款日期将至，胡小姐害怕楼盘烂尾，于是来电咨询是否可以以停工为由拒付房款并要求退房？律师点评由于房地产开发所涉及的资金庞大、手续繁琐、工程复杂，因此，偶而的停工是比较普遍的情况，只要开发商按时交楼就没有违约，胡小姐与开发商签订商品房预售合同后，应当根据合同约定承担先行支付房款的义务。但是，如果胡小姐掌握确切的证据能证明开发商无法按照合同约定的时间交楼，则有权行使法律规定的“不安抗辩权”。不安抗辩权指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方当事人有确切证据证明另一方当事人丧失履行债务能力时，有中止履行合同的权利。合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。法律作此规定主要是为了保护负有先履行义务的合同当事人，在对方无力履行的情况下享有拒绝履行合同义务的权利，根据该条款，如果胡小姐有确实证据能证明开发商存在以上(一)至(四)项情况的，有权中止履行支付房款的义务。另外，合同法第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”。按照该条款，胡小姐在行使不安抗辩权时，应当将中止付款的决定和理由及时通知房产公司。如果开发商人能够提供适当担保，并在合理的期限内恢复施工，胡小姐还是需要按照约定继续付款。当然，如果开发商既不能在合理期限内提供担保，也没有恢复履约能力，胡小姐则有权依法解除商品房预售合同，并要求开发商承担违约责任。

尊重相邻权近段时间有不少读者来点咨询有关涉及邻里关系的法律问题，比如，同楼的业主长期在楼梯间堆放杂物影响上下通行、上楼的业主搭建太阳蓬影响下楼业主采光、临楼的业主在自家阳台大面积安装反光玻璃导致阳光长期反射刺激对面楼的业主、楼下业主安装防盗网导致楼上业主人身、财产安全等等。律师点评以上这些纠纷都属于房地产相邻权纠纷，房地产的相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的房地产产权人或使用人，在行使房地产占有、使用、收益和处分权利时，相互之间应当给予方便或接受限制而发生的权利、义务关系，其实质是对相邻的不动产的所有权或使用权的适当扩展或限制。房地产相邻关系主要包括相邻通行关系、相邻通风关系、相邻采光关系、相邻防险关系、相邻滴水排水关系、相邻环保关系等。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。依据法律的规定和相邻关系的性质、特点，处理相邻关系应遵循以下基本原则：一、有利生产、方便生活的原则。即相邻关系涉及相邻各方的生产和生活。有利生产、方便生活，充分发挥不动产的使用效益，此即相邻关系的目的之所在。因此，处理相邻关系时，应当从有利生产、方便生活出嫁，妥善解决有关问题，实现法律规范相邻关系的社会目的。二、团结互助、公平合理的原则。即相邻关系要求相邻一方为另一方行使不动产所有权或作用权给予必要的方便，因此要求相邻各方具有团结和互助的精神。同时，相邻关系也要求享受权利的一方给承担义务的另一方以合理的经济补偿，公平地兼顾双方的利益。三、尊重历史和习惯的原则。即在处理相邻关系时应当尊重历史。对于历史形成的用水、排水、通行等相邻关系以历史形成的界墙、通道、间隔等，相邻一方未经他方同意，均不得擅自变更。