徐国春

处分共有房屋的诚信问题徐国春律师褚某和卫某共有一套房屋，今年春季，卫某将该房卖给蒋某，双方签订了《房地产买卖合同》，同时双方又与中介公司签订了《商品房买卖居间协议》，卫某支付了定金。由于该房是褚某与卫某共有，故签约期间蒋谋与中介要求卫某出具已经得到房屋共有人褚某同意出卖此房的相关书面说明。卫某当即出具了委托书，载明共有人褚某委托卫某出售该房并代为办理相关事宜。卫某在这二份合同上出卖方一栏签字，同时代表褚某签名。中介公司经办人又与褚某多次电话，就出卖该房事宜进行联系。现在褚某以对该房买卖不知情为由，要求确认该买卖合同无效。当事人蒋某找到我们，询问怎么处理这件事。褚某与卫某作为系争房屋的共同共有人，其中任何一方对共有物处分时，均应征得另一方的同意。卫某在出售房屋时出具了委托书，而且从蒋某提供的证据即电话记录看，褚某确实于购房期间与中介公司经办人多次联系，褚某虽称联系内容与出售此房无关，但是他没有提供相应证据加以证明，故从常理推知褚某对共有人卫某出售该房是明知的。综上所述，若委托书确实是褚某出具的，则是对共有房屋出售的认可；如委托书不是褚某出具，则他在明知共有人卫某卖该房屋情况下却未做出否定表示，亦应视为褚某已实际同意了卫某的售房行为。故褚某以不知情或不认可售房行为为由，要求确认卫某与蒋某之间签订的《房地产买卖合同》无效，不会得到法院的支持。听了我们的解释，蒋某像吃了一颗定心丸，准备材料去应诉。温馨提示一：二手房交易的双方大都是普通居民，交易双方的诚信背景无从考证，极易受到各种因素的干扰，造成二手房交易纠纷迭出的现状。出现种种不可预知的窘状，对此如何应对？首先：不要惊慌，沉着应对，找寻相关法律法规，或者询问房产律师如何处理；其次：搜寻证据，本事件即是一个例子，蒋某在我和带教律师的帮助下，全面考察问题的实质即共同共有的房屋出售时，是否经过共有人的同意，同意是否有效。褚某说自己不知晓共有人出卖房屋情况，乍一看，他说的似乎很有道理，买房成了泡影。但是仔细研究事件的前因后果，找寻出一些证据：委托书、房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、中介公司员工的电话清单、证人证言等。把这些证据进行整理形成了一个完整的证据链，足以证明褚某对该房屋买卖是知情的。有的证据需要剔除，比如：褚某承认与中介公司员工通话，但是通话讲的内容与该房无关，似乎说得头头是道，但是他忽略了一个事实，他这么说的证据在哪里？最终是他的话没有证据支持，只有他自己的陈述，孤证不立，故他的说法站不住，不会被采信的。温馨提示二：买卖房屋的资金需求是很高的，提醒人们重视对房屋权属证明的检查，避免不必要的风险。房屋产权人是二人或以上的，一定要经过所有产权人的同意，如果是委托代理的，最好是委托人当面出具委托书或经过公证的委托书，这样才能保证权益不受损害，才能尽可能避免不必要的讼累。共有共有，共同所有房产买卖，共签是否私自处置，共有说no共有变卦，颠倒事实知说不知，当事发抖好事多磨，证据支持形成链条，封住其口人生在世，难保如意遇事莫急，智慧解题从容应对，胜诉皆喜

一房二卖过了户，合同有效吗？徐国春律师周某在上海黄浦区有一套房屋，由于特殊原因，该房的产权证始终没有办下来。15年7月，周某将此房以280万元卖给吴某，双方签订了房屋买卖合同。吴某当日交付人民币200万元，周某将其与开发商签订的买卖合同等材料交付给吴某，约定办理房屋交易过户时再交付剩下的80万元。之后，吴某对此房进行装修，并入住至今。2016年6月，周某找到吴某说能办理出产权证，并从吴某处要出与开发商签订的合同等材料，并出具了收条。8月份的一天，郑某来到门前，并出示了此房的产权证，证上登记的户主是郑某。吴某对此一头雾水，后找周某就此事多次谈判未果，在律师的帮助下，起诉至法院，认为周某和郑某恶意串通，损害了自己的利益，要求确认周某和郑某签订的房屋买卖合同无效。法院经过调查得知，周某将此房以200万的价格卖给郑某，该价格远远低于此房的真实价格，且周某和郑某是表亲，就住在该争议房附近。郑某的证据中仅有周某开具的一张房屋收条，而且郑某也没去过该房屋看房。本案是一房二卖的问题，争议焦点为周某与郑某之间的房屋买卖行为是否构成恶意串通。首先，周某一房二卖，有主观恶意；其次，郑某也非善意购房人，因为：一、其购房的价格远远低于市场价；二、其与周某是表亲；三、其的住处与争议房屋较近，但是他从没去看过此房；第三、郑某说一次性支付人民币200万元，但除了一个收条外，郑某也无法提供该笔款项的来源凭证。以上种种表明：郑某的行为不同于一个正常的购房人，因而郑某非善意买房人。综上所述，根据各种事实和日常生活经验，显然周某与郑某的房屋买卖合同属于恶意串通行为，损害了原告吴某的利益。结局：法院支持了郑某的诉讼请求，判决周某与吴某的房屋买卖合同无效。一个女子嫁二夫世人皆说好糊涂一房二卖如意算恶意串通过了户荒唐滑稽幼无知瞒天过海把人欺法理情理过不去坑了别人害自己

夫妻一方把房子私自卖给亲子，合同有效吗？徐国春律师冯女士与任先生离婚期间，冯女士将登记在自己名下的一套C产权房卖给双方的儿子小任。任先生知道后，提起诉讼要求该合同无效。并提供了证据证明此房是双方婚姻存续期间用夫妻共同财产所购买的。冯女士将此房卖270万，而该房实际上价值是370万。如何界定这个合同的效力呢？《中华人民共和国婚姻法》第17条规定：第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。本案中，C房虽然登记在冯女士名下，但该房是夫妻关系存续期间共同财产所购，故该房应属于夫妻共同财产。根据《物权法》106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。现在冯女士未经任先生同意私自将该房出售给小任，而且明显低于市场价格出售。并办理了产权过户登记手续。他们的儿子小任得到此房并非出于善意，其行为不符合物权法上的善意取得的规定，故冯女士与其子小任签订的房屋买卖合同属于无效行为。法院经过审理，撤销了冯女士与小任签订的房地产买卖合同，判决冯女士与小任签订的买卖合同无效。为房搅乱三口家离婚闹闹又掐掐挣得一房半亩地赢了官司心如麻百年修得共枕眠风暗云卷变了天都说钱财身外物可怜亲子泪如泉