处分共有房屋的诚信问题

                                                                                              徐国春律师

       褚某和卫某共有一套房屋，今年春季，卫某将该房卖给蒋某，双方签订了《房地产买卖合同》，同时双方又与中介公司签订了《商品房买卖居间协议》，卫某支付了定金。由于该房是褚某与卫某共有，故签约期间蒋谋与中介要求卫某出具已经得到房屋共有人褚某同意出卖此房的相关书面说明。卫某当即出具了委托书，载明共有人褚某委托卫某出售该房并代为办理相关事宜。卫某在这二份合同上出卖方一栏签字，同时代表褚某签名。中介公司经办人又与褚某多次电话，就出卖该房事宜进行联系。现在褚某以对该房买卖不知情为由，要求确认该买卖合同无效。

当事人蒋某找到我们，询问怎么处理这件事。

褚某与卫某作为系争房屋的共同共有人，其中任何一方对共有物处分时，均应征得另一方的同意。卫某在出售房屋时出具了委托书，而且从蒋某提供的证据即电话记录看，褚某确实于购房期间与中介公司经办人多次联系，褚某虽称联系内容与出售此房无关，但是他没有提供相应证据加以证明，故从常理推知褚某对共有人卫某出售该房是明知的。

综上所述，若委托书确实是褚某出具的，则是对共有房屋出售的认可；如委托书不是褚某出具，则他在明知共有人卫某卖该房屋情况下却未做出否定表示，亦应视为褚某已实际同意了卫某的售房行为。故褚某以不知情或不认可售房行为为由，要求确认卫某与蒋某之间签订的《房地产买卖合同》无效，不会得到法院的支持。

听了我们的解释，蒋某像吃了一颗定心丸，准备材料去应诉。

温馨提示一：二手房交易的双方大都是普通居民，交易双方的诚信背景无从考证，极易受到各种因素的干扰，造成二手房交易纠纷迭出的现状。出现种种不可预知的窘状，对此如何应对？

首先：不要惊慌，沉着应对，找寻相关法律法规，或者询问房产律师如何处理；

其次：搜寻证据，本事件即是一个例子，蒋某在我和带教律师的帮助下，全面考察问题的实质即共同共有的房屋出售时，是否经过共有人的同意，同意是否有效。褚某说自己不知晓共有人出卖房屋情况，乍一看，他说的似乎很有道理，买房成了泡影。但是仔细研究事件的前因后果，找寻出一些证据：委托书、房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、中介公司员工的电话清单、证人证言等。把这些证据进行整理形成了一个完整的证据链，足以证明褚某对该房屋买卖是知情的。有的证据需要剔除，比如：褚某承认与中介公司员工通话，但是通话讲的内容与该房无关，似乎说得头头是道，但是他忽略了一个事实，他这么说的证据在哪里？最终是他的话没有证据支持，只有他自己的陈述，孤证不立，故他的说法站不住，不会被采信的。

温馨提示二：买卖房屋的资金需求是很高的，提醒人们重视对房屋权属证明的检查，避免不必要的风险。房屋产权人是二人或以上的，一定要经过所有产权人的同意，如果是委托代理的，最好是委托人当面出具委托书或经过公证的委托书，这样才能保证权益不受损害，才能尽可能避免不必要的讼累。

          共有共有，共同所有

          房产买卖，共签是否

          私自处置，共有说no

          共有变卦，颠倒事实

          知说不知，当事发抖

          好事多磨，证据支持

          形成链条，封住其口

          人生在世，难保如意

            遇事莫急，智慧解题

          从容应对，胜诉皆喜