曹志权

如何区分购房合同中的定金和订金如何区分购房合同中的定金和订金在买房的过程中经常为了表明购房人的买房意思而要求预先交付一定款项的行为，实践中更有“小订”和“大订”的做法，那么定金和订金是一回事吗?如果购房人最终决定不买这套房子了能够退还吗?定金指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定由一方当事人按合同标的额的一定比例，预先给付对方的金钱或其他替代物。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，定金在性质上具有明显的制裁违约行为的性质。购房人和开发商约定的定金具有从合同的性质，它以主合同的存在为必要条件。当主合同不成立、无效或被撤销，定近条款也不能生效。主合同消灭，约定的定金也随之消灭。订金则是指购?人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，可以理解为一种预付款行为，合同确立、履行时预付款要充抵价款，合同不成立时预付款应当返还。订金的适用不存在制裁违约行为的问题，对合同没有担保作用。如果购房人预交的是订金，最终确定不想购买时，开发商应当退还。因此，购房人在购房的过程中，应当与开放商明确自己所预交的钱款属于“定金”还是“订金”，如果属于“定金”应当是以书面的形式明确加以规定。关于“订金”的法律性质。我国法律没有明确的规定，所以“订金”不是一个严格的法律上的概念，一般应理解为预付款，交付“订金”是先予履行债务的行为。而关于“定金”，在我国《民法通则》和《担保法》中都有明显的规定，它和保证、抵押、质押与留置并列为5种担保形式之一，属于债务人向债权人履行债务的担保。债务人??行债务后，定金应当抵作价款。二者的区别在于：交付“订金”属于先予履行债务的行为，而交付“定金”是实施的担保行为，即交付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务时，应当双倍返还定金。

情人之间“分手费”形成的借款不受法律保护基本案情李某诉称其与庄某系特殊朋友关系，在相识期间，庄某多次向其借款。2009年9月4日，庄某向李某出具借条，载明：今欠李某人民币叁拾万元整。李某诉至法院，要求庄某支付30万元及相应利息。庄某辩称双方系情人关系，没有经营往来，亦没有借款事实;借条系受李某胁迫所写;庄某已支付李某分手费10000元。证人周某亦证实李某与庄某系情人关系，二人在2010年1月22日下午协商分手及分手费事宜。李某与庄某于2009年、2010年通过短信协商分手及还款事宜。法院经审理后认为，李某主张借款的唯一直接证据系庄某书写的欠条。但该欠条形成于双方非正当两性关系存续期间，并不能直接证明该借条系因借款行为产生。双方短信往来相关内容只能证明双方协商分手及分手费事宜问题，亦不能证明实际发生借款300000元的事实。李某诉讼请求依据不充分，依法不予支持，驳回李某诉讼请求。律师寄语现实生活中，当事人因分手等原因，一方承诺向另一方给付分手费，并出具借条。事实上双方之间并不存在真实的借款事实。债权人仅凭借条起诉，人民法院应当根据当事人之间的关系、借款金额、出借人的经济能力、交付方式、交易习惯以及当事人的陈述等相关证据，综合判断借款事实是否发生。如果债权人不能提供证据证明借款交付事实，也不能就借款发生的具体情况作出合理说明的，对其请求不予支持。

案情介绍：委托人催讨债务达两年之久，后因被告个人身份信息在当地公安机关不能查询、法院以被告主体不明、借贷关系不明确（该案原告无借条、无证人等）为由不予受理的情况下，当事人经过介绍、咨询和比较，最终委托无锡律师曹志权全程代理。案件结果：被告XXX于判决生效后十日内归还原告XXX借款71.6万元及利息（自2013年月日其至实际还款之日止按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）。案件受理费11860元，由原告负担1860元，被告负担10000元（其中被告负担的部分已由原告交纳，被告在履行判决义务时一并付给原告）。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。此案也给广大当事人予以信心，聘请一名优秀、杰出的民间借贷律师系启动诉讼催讨核心的关键，经过律师的咨询和分析，能够使得当事人了解自己的意愿，明确自己的诉讼意图，积极的配合证据补正、补强、展开诉讼行动，是推动事件进展向前最好的方式。律师点评：此案为曹律师近期办理较为成功且效率快捷的异地办案的成功案例之一，为当事人处理年代较远、案情复杂、提供了新的诉讼与方法。江苏省靖江市人民法院民事判决书（2013）泰靖生民初字第0057号原告XXX委托代理人曹志权，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。被告XXX原告XXX与被告XXX为民间借贷纠纷一案，本院于2013年月日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹志权、被告XXX到庭参加诉讼。本案现已审理结束，原告诉称，年月至年月期间，被告因生意需要累计向原告借款计80.6万元。后原告多次催要，被告借故未还。请求判令被告立即归还上述借款并承担利息损失。被告辩称，根据原告提供的汇款凭证，被告仅借到原告款项72.1万元，后归还0.5万元，实际仅欠71.6万元。现同意归还该款，但因目前经济困难，只能每年偿还3—5万元。针对被告辩称，原告补充陈述，被告所述欠款情况属实，变更要求被告归还借款71.6万元，支付自2013年月日至实际还款之日按同期银行贷款利率计算的利息。本院认为，原、被告间存在合法有效的借贷关系。现双方对被告结欠原告借款71.6万元无异议，本院予以确认。被告向原告借款，因未约定还款期限，其应当在催告后的合理期限内履行还款义务，逾期应按有关规定支付利息。被告提出延期还款的意见，但未征得原告同意，亦未提供暂无力还款的证据，不予采纳。据此，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条的规定，判决如下：被告XXX于判决生效后十日内归还原告XXX借款71.6万元及利息（自2013年月日其至实际还款之日止按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）。案件受理费11860元，由原告负担1860元，被告负担10000元（其中被告负担的部分已由原告交纳，被告在履行判决义务时一并付给原告）。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费11860元（户名：泰州市财政局，开户行：中国农业银行泰州市海陵支行营业部，帐号：201101040058888）。审判长周永明代理审判员张志刚人民陪审员夏旭阳二〇一三年四月二十六日书记员唐烁

一、由婚姻继承纠纷引发的房屋确权诉讼（一）因婚姻继承纠纷引发的房屋确权诉讼类型案例：天津某公司法定代表人离婚案引发系列房产案1、夫妻为规避房屋限购令，借第三人名义买房，结果第三人发生纠纷或夫妻双方发生离婚纠纷；2、父母与子女夫妻之间借名买房，因一方发生离婚或继承纠纷；3、公司投资不动产，借股东或法定代表人（包括配偶）名义购房；4、利用家人有经济适用房或限价房、房改房的购买资格，夫妻双方出资购房；(二）此类确权诉讼的审判认定思路1、为规避法律的借名买房行为一般不支持诉求；2、为利用政府住房照顾政策的借名买房行为也不支持；3、为规避银行借贷政策的借名买房一般会认可；4、确权诉讼确定房产的权属后，才能在离婚诉讼或继承诉讼中进行分割；（三）该类诉讼的举证要求通常要求证据围绕以下三点：1、借名购房双方曾在当时达成过合意；2、实际购房方全部出资，名义购房方未出资；3、购房方是否持有购房收房全部凭证（包括合同）；4、房屋购买后的实际使用人是谁；5、借名购房的原因是否合理或合乎国家相关法律政策。二、经济适用房和两限房的分割1、含义：经济适用住房，根据2007年的《经济适用住房管理办法》第二条，其是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。2、两限房，即限房价、限套型普通商品住房，其是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。3、特点：A、产权主体特殊。B、产权性质特殊。能办理产权证，但产权证上需要特别注明“经济适用房”、“限价商品住房”。在获得产权证的5年内，产权为有限产权，不得出租、不得自由交易，5年后才能获得完全产权。C、产权交易特殊。对首次进入市场出售有特别的管理规定：5年的限售期。除完成一般商品房的契税外，还需按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。政府优先回购权。经济适用房，在限售期满后上市出售的，政府享有优先回购权。4、离婚案件中的分割（1）由于经济适用房和两限房的申购以家庭为单位，在核准的面积范围内才享有价格优惠，而其核准的面积是与家庭人口数挂钩，因此该房屋中可能包含其他家庭成员的优惠，如果家庭其他成员有共同出资购买，那么该房屋应认定为家庭共同财产，应另案进行析产诉讼，分割出夫妻共同财产份额后，再对该夫妻财产份额进行处理。（2）难点：在5年限售期内的，应如何进行？A、依竞买价进行补偿；B、依市场评估价进行补偿；能否评估？在5年限售期满后上市交易的，需要按届时同地段普通商品住房与经济适用房（或两限房）差价的一定比例交纳土地收益等价款。那么，在未满5年即按市场价分割该房的情况下，计算补偿时，是否应在该房的评估价格中扣除未来上市交易时所应交纳的土地相关价款呢？C、政府部门回购，分割回购款。三、婚姻纠纷中各类股权纠纷律师实务（一）因婚姻纠纷导致的股权纠纷类型1、夫妻一方为有限责任公司股东（包括婚前取得股权或婚后取得股权两种形式），离婚时要求分割该股权；（案例：赶集网离婚后财产分割案）2、夫妻一方持股公司对N个子公司控股；（案例：贵州某集团公司股权分割案）3、夫妻双方均为公司股东；（案例：浙江龙威公司案）4、夫妻某一方委托第三人代为持股，一方否认股权，另一方主张股权为夫妻共同财产；（案例：鄂尔多斯能源企业老板离婚案）6、夫妻一方为国内上市公司股东；（沃华医药实际控制人离婚案，三一重工股东离婚事件，蓝色光标股东离婚事件）7、夫妻一方为境外上市公司股东。（土豆网实际控制人离婚案）三、婚姻纠纷中各类股权纠纷律师实务（二）有限责任公司股权分割中规定及实践中的难点1、《婚姻法司法解释（二）》第十六条规定：人民法院审理离婚案件，涉及分割夫妻共同财产中以一方名义在有限责任公司的出资额，另一方不是该公司股东的，按以下情形分别处理：（一）夫妻双方协商一致将出资额部分或者全部转让给该股东的配偶，过半数股东同意、其他股东明确表示放弃优先购买权的，该股东的配偶可以成为该公司股东；（二）夫妻双方就出资额转让份额和转让价格等事项协商一致后，过半数股东不同意转让，但愿意以同等价格购买该出资额的，人民法院可以对转让出资所得财产进行分割。过半数股东不同意转让，也不愿意以同等价格购买该出资额的，视为同意转让，该股东的配偶可以成为该公司股东。用于证明前款规定的过半数股东同意的证据，可以是股东会决议，也可以是当事人通过其他合法途径取得的股东的书面声明材料。2、其他股东同意股权转让的证明由谁负责征求其他股东意见，应该予以明确：（1）如果持股配偶一方怠于将股权转让一事在公司股东大会上表决，那么法院是否应向其他股东发出书面通知，并当面征求股东意见？（2）此种情况下，非股东配偶可否请求法院收集其它股东意见？（3）如果因没有联系方式或下落不明等客观原因，法院通知不到公司股东的，该怎么办？股权分割还能继续下去吗？3、待分割股权价值的确定实践中确定股权价值的方法：A.会计师事务所的评估（1）评估范围的确定；（2）评估方法的选定；（3）对评估结果的质疑。B.由法院确定价值：双方的举证责任及认定，法院的调查权４、对分割方式不能达成一致认识，法院能否判决强行分割股权？（1）资合性与人合性的平衡考量；（2）在双方调解同意的情况下才能直接分割股权；（3）法院不能强行分割股权，而只能以折价补偿的方式，不能强行判决分割。5、离婚案件中股权分割另案审判利：有利于快捷地解除当事人的婚姻身份关系，而不是久拖不决；另外股权分割另诉主审法官多为经济庭法官，其对公司股权分割较为专业，富有经验。弊：如果将股权分割另案审判，可能导致非股东举证困难、财产分割久拖不决导致一方生活困难等问题，最严重的对方恶意转移公司资产、伪造债务风险高。另外，通过几场诉讼给当事人带来讼累。6、股权分割另案审判带来两个新的问题：第一，股权价值确定的基准时间问题：是以离婚时股权价值计算还是以另案起诉分割股权价值时点计算；第二，股权价值的保全困难问题。7、母公司对子公司控股或持股的股权分割问题：（1）夫妻一方对母公司持股的股权价值计算问题；（2）母公司对子公司持股的股权能否申请财产保全问题四、夫妻共同债务及个人债务的认定（一）夫妻共同债务及个人债务的认定1、夫妻共同债务、个人债务的认定原则及范围（1）《婚姻法》的相关规定：a《婚姻法》第四十一条：离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。b《婚姻法》第十九条第三款：夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。（2）司法解释所确定的推定规则:a婚姻法解释二第二十三条：债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。b婚姻法解释二第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。c最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条：夫妻为共同生活或为履行抚养、赡养义务等所负债务，应认定为夫妻共同债务，离婚时应当以夫妻共同财产清偿。下列债务不能认定为夫妻共同债务，应由一方以个人财产清偿：（１）夫妻双方约定由个人负担的债务，但以逃避债务为目的的除外。（２）一方未经对方同意，擅自资助与其没有抚养义务的亲朋所负的债务。（３）一方未经对方同意，独自筹资从事经营活动，其收入确未用于共同生活所负的债务（４）其他应由个人承担的债务。d《民通意见》第43条:在夫妻关系存续期间,一方从事个体经营或者承包经营的,其收入为夫妻共有财产,债务亦应以夫妻共有财产清偿。e婚姻法解释三草案第十八条离婚时，夫妻一方主张婚姻关系存续期间以个人名义所负债务由双方共同偿还的，举债一方应证明所负债务基于夫妻合意或用于夫妻共同生活、经营。（二）司法审判实践中争议焦点问题分析1、夫妻因履行抚养、赡养义务形成的债务2、因夫妻一方的侵权及犯罪行为所导致的债务3、夫妻在分居期间所形成的债务4、夫妻一方因接受教育和培训（智力投资）而形成债务5、离婚诉讼中，以一方名义所负且非举债方并不知情的债务性质的认定6、离婚诉讼中，对夫妻一方经法院已生效判决或调解书所确定的债务性质的认定7、离婚诉讼中，对夫妻一方与其父母之间的单方借条所生债务的性质认定五、利用虚假诉讼手段伪造夫妻共同债务的认定及律师救济渠道目前司法实践中所存在突出问题：1、在第三人（债权人）起诉的债务纠纷中：（1）法官对借款行为是否应作实质审查？（2）法官对借款用途是否需查清列明？（3）法官是否应追加债务人配偶为共同被告？（4）原告是否能申请追加被告配偶为共同被告？（5）负债方配偶是否能主动要求加入诉讼成为第三人？有无独立的的请求权？（6）对债权人与夫妻举债一方虚假诉讼伪造债务的民事判决书或调解书，非举债方配偶是否可以申请再审？2、对于法院生效判决或调解书中所确认的债务，在离婚诉讼中法官该如何对待？（1）确认该债务的性质是夫妻共同债务还是个人债务，双方对各自观点承担举证责任；（2）对于一方不能证明该债务属于夫妻共同债务的，法院可以在离婚诉讼中认定为其个人债务。3、对第三人债务认定的司法裁判文书执行过程中，夫妻非举债方的执行异议及救济措施。《民事诉讼法》第204条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《民事诉讼法司法解释》第5条第1款：案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生法律效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。4、执行程序中，夫妻非举债方能否诉至法院要求确认债务性质，以保护自己财产份额？执行法官会怎么做？反映出我国婚内非常财产制度缺失、债务清偿制度缺失。这种情况下能否由被执行人配偶主动提起确认债务性质之诉，但事实上这种诉讼很难被法院所受理。六、夫妻忠诚协议的性质及效力分析（一）律师实务中所见夫妻忠诚协议的类型1、约定离婚时净身出户；2、约定婚内或离婚时高额赔偿金；3、约定婚内财产分割权属；4、约定离婚时的子女抚育权。案例：上海闵行区离婚案；北京海淀区离婚案（二）夫妻忠诚协议性质及法律适用1、夫妻忠实义务的性质2、夫妻忠诚协议的民事契约性质3、民事行为效力规则的适用4、婚姻家庭身份法的适用5、公序良俗原则是效力认定的重要标准（三）实践中常见的变更人身权利义务关系的忠诚协议效力1、以婚姻关系终止或丧失离婚自由权为违约责任的忠诚协议2、以丧失未成年子女监护权、探望权或抚养权为违约责任的忠诚协议3、对前述两类夫妻忠诚协议效力分析（四）实践中最集中的变更财产权利义务关系忠诚协议效力该如何认定？1、以丧失夫妻共同财产所有权、个人财产所有权为违约责任的忠诚协议2、以过错方支付赔偿金为违约责任的忠诚协议（不以离婚为前提）3、以离婚时过错方支付离婚损害赔偿金为违约责任的忠诚协议4、对夫妻忠诚协议契约自由的必要限制七、夫妻财产约定争议焦点问题分析（一）关于夫妻财产约定的基本规定《婚姻法》第十九条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。（二）关于夫妻财产约定的效力分析1、财产约定适用上的优先效力适用上的优先效力，是指对于夫妻间的财产，只有在夫妻没有约定，约定无效或被撤销时，始得适用法定财产制。2、夫妻财产约定的对内效力分析《婚姻法》第19条规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”案例：海南伪造夫妻共同财产约定案3、夫妻财产约定的对外效力分析夫妻财产约定要对第三人发生效力，必须以第三人知晓这种财产约定为前提。（三）当前司法审判实践中财产约定争议焦点分析1、附条件的财产约定的效力2、夫妻财产约定中不动产赠与条款是否要履行物权变动形式才生效注意：《婚姻法司法解释三》第七条婚前或婚姻关系存续期间，双方约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产的权利转移之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持，但已经办理公证的除外。3、夫妻财产约定中将部分共有财产赠与给第三人的效力认定八、夫妻一方擅自处分共同财产的效力（一）夫妻一方擅自无偿处分共同财产行为的性质1、属于部分共有人擅自处分共有财产的行为，具体来说是有权处分还无权处分？应当根据夫妻一方是否享有单独或独立的处分权来决定（1）日常家事代理权是指夫妻因处理日常家庭事务而与第三人为一定法律行为时享有代理配偶的权利，即夫妻在日常家事的范围内而为的行为视为双方共同的意思表示，夫妻双方都应当对该行为承担连带责任（2）故分为日常家事代理范围之内的处分共同财产行为和超出此范围的处分行为。2、婚姻法司法解释二相关规定：第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。（二）夫妻一方擅自将共同财产赠与婚外情人的效力分析及法律救济手段1、夫妻一方擅自将共同财产赠与婚外情人的合同效力分析：（1）对主观恶意情人的赠与：有效？部分有效？效力待定？无效？《民通意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《物权法》第97条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。（2）对主观善意的情人的赠与：争议较大，是否能适用善意取得？《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。2、最具可操作性的法律救济手段（1）诉讼主体及诉因选择原告为夫妻中受害方的：A、行使物上请求权，要求婚外情人返还财产；B、以侵权为由要求配偶一方承担损害赔偿责任；C、以配偶和婚外情人为共同被告，以两被告恶意串通损害其财产利益为由主张赠与合同无效，要求其返还财产原告为夫妻中赠与方的，主张可以是两项：A、行使赠与合同的法定撤销权：B、主张无权处分导致赠与合同无效。原告一般不能为夫妻二人的，因两原告诉因法律关系不同。（2）证据的收集——赠与事实及给付财产范围（3）诉讼请求——赠与物的返还问题（二）夫妻一方擅自转让夫妻共同所有房屋问题1、《婚姻法司法解释三》规定第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。2、救济措施：（1）房屋转让效力诉讼：恶意串通还是善意第三人；（2）房屋真实交易价格调查及阴阳合同；（3）起诉善意买方的虚假诉讼；（4）离婚案件中分割售房款的评估可能性。九、一方婚前财产在婚后产生的收益权属性质分析（一）当前突出问题及现行观点1、当前司法审判中突出的问题2、目前的相关规定：a《婚姻法解释二》第十一条婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产"：（一）一方以个人财产投资取得的收益；b《婚姻法解释三》第五条夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。（二）具体类型的收益归属1、孳息：包括天然孳息和法定孳息，后者包括有利息和迟延支付的利息、承包金、租金等。2、自然增值：是指该增值是因通话膨胀或市场行情的变化而发生，并非通过夫妻一方或双方的付出。3、主动增值：是因为夫妻一方或双方对该财产所付出的劳务付出、投资、体力或智力的技能、创造和管理活动而产生的增值。4、投资经营收益：投资可以划分为直接投资和间接投资两种方式。将货币或实物直接投于企业生产经营活动的，称为直接投资；将货币用于购买股票、债券等金融资产的，称为间接投资。5、一方婚前知识产权在婚后取得的收益。（二）认定夫妻一方婚前财产在婚姻存续期间所得收益归属的基本规则1、确定收益的内涵及其分类2、认定收益性质需考量的诸要素（1）物权保护制度的效用价值（2）公平原则（3）婚姻的理念及伦理性（4）对家务劳动价值的评价（5）个人财产利益与婚姻身份利益的平衡。（三）实践中律师实务处理的争议财产1、一方婚前股权在婚后所得收益的归属：包括股权溢价、婚内股权转让所得、婚内增资扩股、婚内股权分红收益。（案例：土豆网案例）2、一方婚前股票、有价证券、基金、银行理财产品在离婚时的分割3、一方婚前房产在婚后产生的市场增值收益4、一方婚前房产在婚后出租产生的收益

《物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”《物权法》的这一规定突破了传统民法的共有理论，即允许共同共有人在特殊情况下请求分割共有物，同时还要保持共有关系。《婚姻法解释三》第四条也作出规定，在夫妻关系存续期间，夫妻一方请求分割夫妻共同财产的，人民法院不予支持。但一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的，或者一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意给付相关医疗费用时，夫妻一方请求分割夫妻共同财产，在不损害债权人利益的情况下，人民法院可以支持。因此，在司法实践中要准确把握“重大理由”的含义，在法律规定的范围内严格掌握婚姻关系存续期间对夫妻共同财产进行分割的标准，在有利于夫妻关系的和谐、家庭的稳定和不损害夫妻任何一方财产权益之间达到最佳的平衡。当然婚姻关系存续期间夫妻共同财产分割的诉讼中有两点要肯定的，一可固定夫妻共同财产，二可推进协商的可能。

法律如何处理事实婚姻？答：事实婚姻，是指没有配偶的男女双方未进行登记结婚便以夫妻名义同居生活，周围群众也认为系夫妻的婚姻形式。一切事实婚姻均为违法婚姻，不受法律保护；对于符合结婚条件的事实婚姻应当补办结婚登记，补办后受法律保护；对于不符合结婚条件的事实婚姻一律按无效婚姻处理并解除其非法同居关系。