王兵

小杨购买了开发商一套房屋，房屋交付以后，小杨在装修和入住时发现，房屋存在墙体多处裂缝、窗户漏水等问题，于是便找到开发商要求维修并承担损失，开发商派人敷衍维修了几次后，问题仍没有得到有效解决，于是，小杨一纸诉状将开发商起诉到了法院。起诉到法院后，小杨依法申请了司法鉴定，经过鉴定，墙体开裂的主要原因是温度变化时结构材料不均匀收缩导致，屋面未做保温和墙体砌筑质量较差导致，虽然没有对主体结构安全产生影响，但是已经影响到观瞻和使用。开发商辩称自己交付的房屋是经过竣工验收合格，其施工图设计文件通过了有关行政部门的审查，符合国家强制性标准及规范的要求，并且在合同中已经告知小杨房屋没有做保温，已经尽到了告知义务。最终法院认定，开发商出售给小杨的房屋存在墙体裂缝、窗户漏水等问题，这是一个客观事实，并且这个客观事实已经经过司法鉴定部门的结论予以证实，所以，开发商出售给小杨的房屋存在质量缺陷，依据《质量管理条例》的规定，房屋和外墙的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算，因此，最终判决开发商于判决生效之日起1个月内依据司法鉴定报告中明确的修复方案进行修复，逾期不修复的，依法承担修复费2万余元。现实中，房屋开裂、窗户漏水并非个别现象，由于购买房屋时，没办法知道所购房屋设施是否完善，并且由于购房合同大多几十页，签署购房合同时，并没有细细看过合同内容，而往往质量问题都是由居住使用后才会陆续发现，导致在收房的时候无法判明房屋是否质量合格。而一旦遇到房屋开裂、窗户漏水等问题，带给购房者的将是无尽的烦恼，如果在验收以及施工时，对产品质量和标准甚至建筑材料等有一个明确标准，构建开发商房屋质量黑名单，我想，这样的问题才会得到有效改善。

新冠肺炎期间租赁合同的处置方式当前，新冠肺炎疫情严重，全国确诊病例超过4万，死亡人数上千人，不少企业依然处于停工状态，疫情的发展过于迅猛，已经对各行各业产生了巨大影响。2月10日，全国人大常委会法工委表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。目前租房的涉及到租房自住、租房经营两个方面的问题一、对于承租用于经营的房屋，在疫情导致的停业期间租金应予部分或者全部免除。适应范围：酒店、KTV、购物中心、餐饮、农贸市场、超市等大型场所计算方式：结合租赁期限、疫情影响下的停业时间、损失范围、综合考虑。减免方式：1、出租人主动减免2、出租人和租房人协商减免方案3、租房人通过法律手段向出租人申请减免租金，注意保留好微信短信。注：对于长时间无法返工的企业，可以视情况解除租房合同。二、承租用于居住的房屋，可以视情况要求房东减免房租1、武汉疫情发生后，各地陆续出现不让租客进到所租住的房屋内的情况发生。对于这部分承租人来讲，可以要求房东减免此期间的房租。2、承租房屋居住后，因春节返回家乡过年，即便没有疫情的发生，房屋在这段时间也属于空置状态，因此，对于这部分租客来讲，是不能要求减免房租的。3、对于围困在家乡的租客，如果因政府措施导致长期无法返还，导致无法返回居住房屋的，承租客可以要求房东减免租金。4、若因疫情蔓延导致合同无法长时间履行，可以协商解除租赁合同。三、长租公寓房东与长租公寓签署了房屋托管协议或者签署房屋租赁合同，长租公寓将房屋出租给租客1、租客一月一交房租的（租客与贷款公司签订贷款合同，每月支付给贷款公司月供）可以要求长租公寓免除相应租金。2、租客未与贷款公司签订贷款合同，房租支付给长租公寓的，可以要求长租公寓免除相应租金。3、房东与长租公寓如果在合同中设置了不可抗力条款，约定一旦出现不可抗力可解除合同或者可减租，则按合同约定执行；如果未设置相应条款，可以按合同法第117条规定，主张相应的免责权利4、房东与长租公寓可以协商变更合同内容。若未达成一致，长租公寓不得要求增加免租期、单方面延迟租金到账等行为。5、若长时间无法继续履行合同，以上主体均可要求解除合同。

新型冠状肺炎流行期间企业合同类纠纷处理的法律指南一、新型冠状病毒肺炎法律属性新型冠状病毒感染的肺炎被国家卫健委纳入乙类传染病，采取的是甲类传染病（鼠疫、霍乱）的预防控制措施，截止到目前，仍未研制出能够有效治愈肺炎的特效药和疫苗的研发。同时，目前来看，疫情仍处于蔓延的态势，甚至专家都无法预料拐点何时出现，因此符合不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应属于不可抗力。二、疫情发生后，及时通知合同另一方（1）通知时间应立即向合同另一方发出通知（2）通知方式首先可以以电话、微信、短信、电子邮件等方式告知目前的处境，其次以EMS寄送的加盖本企业公章的通知方式告知。如果属于涉外合同，在取得招商局贸促会开具的证明文件后，将证明文件的扫描件以电子邮件的方式发送对方。三、影响合同履行的问题应如何处理为维护交易安全，减少双方因疫情存在的情况下损失进一步扩大，可以依据《合同法》的相关规定做如下处理1、提前履行原则上，提前履行需要征得债权人同意，但是在不损害债权人利益的前提下，可以提起履行。2、部分履行因疫情的存在，企业履约会出现一定困难，在不损害对方利益的前提下，可以部分履行合同。3、解除合同由于疫情的不可抗力存在情况下，企业可以依据《合同法》的规定行使法定解除权。（1）、分批交付标的物的合同解除出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。（2）分期付款买卖中的合同解除分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。4、延期履行由于疫情的存在，虽法律规定疫情可以作为不可抗力，但是由于双方之间的交易模式等条件限制，不能解除合同的，可以在双方协商一致的情况下，就合同履行方式以及履行期限付方式等合同内容达成补充协议。四、因疫情导致合同不能继续履行，免责情形（1）因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。（可到招商局办理不可抗力证明书）（2）因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。五、因疫情导致合同不能继续履行，责任之承担（1）防止损失扩大。对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。（2）情势变更。疫情导致合同的继续履行可能对一方显失公平；导致合同不能或者难以履行的。

（一）2018年以来，被告人陈某系正规药店负责人，其从郑某处购进“波立维”（一种治疗心脏病的）药品，郑某为当地村的卫生员，在向陈某出售涉案药品时称是从医保套出来的真药，陈某也没有怀疑，于是陆陆续续进购了一些，在案发后双方陈述一年多以来一共进购了350盒药品，后陈某通过在自己的药店进行销售，后上游犯罪案发，经查证到本案。食药监局检验认定，被告人陈某购进的药品为假药。（一）公诉机关认为：被告人陈某某无视国家法律，销售未经批准生产、销售的药品，其行为构成了销售假药罪。（三）辩护人辩称：被告人基于对村卫生员的信任从其处购买了涉案药品，购进市不知情；被告人妻子和药店工作人员的父亲也长期服用该药品；被告人不存在间接故意，对销售行为会发生某种危害后果不存在放任的间接故意。请法庭查明相关事实作出公正判决。四．一审裁判结果五、二审审理经过（六）律师观点：被告人妻子长期服用该药品，并且一直从药店取药，没有收取任何费用，而且一审法院认定的销售数量有误，同时也能证明被告人不知情的事实；其中一部分药品的购进价格与郑某卖给被告人的价格不一致，也应当将进购价格不一致的予以剔除；从村卫生员处购买，所有的药品都是在电脑中有登记，既没有偷着卖，也没有单独做账的行为，因此，不能因此得出被告人知假售假的结论。但现有的司法实践来看，只要你卖了，而且以低于市场价购进，并且没有从药厂购进药品，就属于一种放任的心态，根本不会考虑你主观是否明知，即便不明知，也会推定的你明知。