高博芳

代理词审判长：河北泰科律师事务所接受xxx委托，指派我作为xxx的代理人参加庭审，根据庭审的情况和我调查了解的情况，现就本案事实和适用法律发表如下代理意见。一、原告的诉讼请求没有事实依据，法院应依法驳回原告起诉。首先，该房屋并没有出卖给第三人xxx。通过法庭调查，证实该房屋是在2003年由xxx、xxx和xxx合作开发建成的。当时，xxx出地、xxx出钱、xx房地产公司负责办手续。xxx分得398平方米。由于该地块的使用权人是xxx，因此，该房屋建成后产权证的初始登记就是xxx，而合作开发者的产权证正在办理中。正如原告在法庭调查时所述她是买的xxx的房子。原告本身就知道是xxx委托xxx卖的房屋。由于合作开发者xxx的房产证正在办理中，因此，原告的房产证还没有办理下来。该房屋产权的初始登记就是xxxx,根本不存在xxx将房屋再卖与xxx的事情。其次，原告与被告xxx已于2009年9月17日协议解除了双方之间的房屋买卖合同，被告xxx退还原告132万元购房款，原告自愿将房屋返还了被告xxx。该房屋自2003年合作开发，建成后于2004年10月23日卖与原告，第二天原告交付42万元首付款后，被告xxx便将房屋交付给了原告。2007年7月16日签订补充协议、补交房款、2009年9月17日退房都是原告自愿，不存在强怕索要房款，不存在搪塞不办产证，退房之事更是原告主动找到被告xxx，说是其丈夫去世，得还帐，要求退钱还房。被告为照顾原告，房款全部退还了原告，这些都是原告自愿，被告不存在违约情形。最后，原告不存在任何损失。被告于2004年10月25就将房屋交付给了原告（原告当时仅支付42万元首付款），到2009年9月17日原被告协议退房，原告实际使用、出租房屋长达5年之久。本案事实是原告想买就买，想退就退，并且实际使用、出租房屋长达5年之久，被告不存在任何损失。如果原告坚持主张赔偿责任，被告请求法院按同期同地段同类房屋的租金计算原告占有房屋5年的收益，被告xxx主张用部分收益抵消。二、原告的诉讼请求没有法律根据，请法院依法驳回原告起诉。首先，原、被告之间买房、退房行为合法有效，受法律保护。1、未办理物权登记的，不影响合同效力根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称该法）第三十七条第（六）项规定的“未依法登记领取权属证书不得转让的房地产”不包括拥有所有权但尚未办理两证的房屋，理由如下：（一）该法第三十八条是开发商销售商品房的法律依据。在现实生活中，所有的开发商都只办理了初始登记，而没有取得每一套商品房的两证。若机械的按照该法条的文字理解的话，则所有的商品房买卖合同都是无效的。（二）该法第四十四和四十五条是开发商预售商品房的法律依据。未竣工的预售商品房是绝对没有取得两证的，但该法规定其转让问题由国务院规定。基于此，我们认为：该法并不禁止拥有所有权但尚未办理两证的房屋的转让，而只是1994年颁布的该法在文字表达方面尚有不足之处，因此，从法的解释的角度分析，该法第三十七条第（六）项的“依法登记领取权属证书”应理解为房屋产权证书或其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。在本案中，合作建楼合同书就是被告拥有该房屋所有权的证明。所以，原、被告之间的房屋买卖并不违反该法第三十七条第（六）项的规定，原被告之间的自愿退房同样受法律保护。其次，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条主张的诉讼请求，不应得到法院支持。第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。该法条的适用前提是“买受人无法取得房屋”，但本案原告从买房第二天就实际取得了房屋。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。而本案被告xxx既没有隐瞒事实也没有将房屋抵押或再出售，只是迟延办理产证，根据该解释第18条（该解释相对于合同法为特别法，根据特别法优先适用的原则，应适用该解释第18条）规定，原告的损失只是迟延办理产证期间的存款利息。原被告于2007年6月13日签订补充协议，约定被告于三个月内即2007年9月13日办理完毕，原告于2009年9月17日退房，原告所交房款132万元在这两年期间的利息，也就是被告迟延办理产证给原告造成的损失。按中国人民银行同期存款利息计算为116160元。如果原告坚持主张被告责任，被告xxx请求法院按同期同地段同类房屋的租金计算原告占有房屋长达5年期间的部分收益抵消。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告请求。以上代理意见，请法庭充分考虑并采纳！代理人：高博芳律师河北泰科律师事务所20xx-xx-xx

代理词尊敬的审判长：河北xx律师事务所接受xxx委托，指派我作为xxx的代理人参加庭审，根据庭审的情况和我调查了解的证据事实，现发表代理意见如下。一、原、被告之间的《房屋买卖合同》合法有效，对原被告双方具有法律约束力。首先，原被告之间的《房屋买卖合同》在形式上符合法律要求，内容上不违反法律规定，意思上是双方真实意思表示，应确认合法有效。其次，通过法庭调查，被告对原告提交的用以证明房屋买卖合同合法有效的六份证据没有异议，被告表示认可，应予以认定证据效力。因此，原被告双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，是对原被告双方具有法律约束力的。二、被告不履行合同义务，拒不协助原告办理产权手续已构成严重违约，应承担约定的违约责任。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。否则，就是严重违约。在原告积极履行付款义务长达五年之后，现被告却拒不协助原告办理产权事宜，已经构成严重违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》第六条之约定，双方如有违约，须向对方支付总房款30%的违约金。该约定不违反法律规定，应予支持。被告的违约事实有原告提交的xx村调解委员会出具的证明（两家因办理产权证发生纠纷，经村里调解不能达成共识）作证，在法庭辩论阶段，被告明确表示不给原告过户，并要求原告退还房屋，被告的行为已经证明其反悔违约的事实。而原告为了买房，花费了大量的财力和精力，没想到被告竟是一个如此不诚实守信的卖主。原告认为，法律应当保护市场交易的安全和稳定，并惩处缺乏诚信的交易主体，因此，由违约方向原告支付合同约定的违约金应得到支持。综上，原被告签订的房屋买卖合同真实有效，请法院确认房屋所有权属于原告；被告在收受巨额房款达五年后拒不履行合同义务，已构成严重违约，请法院判决被告向原告支付违约金。以上代理意见，请法庭充分考虑并采纳！代理人：高博芳律师河北泰科律师事务所20xx-xx-xx

房屋转让方怠于办理过户手续应承担相应责任随着房地产行业的蓬勃发展，二手房买卖越来越多，随之产生的纠纷也越来越多。房价的攀升，使得出卖方在协助买方办理过户手续时产生不平衡，有的拒绝办理，有的要提高购房款，有的要毁约......，买方碰到这种情况，该如何维护自己的权益呢？【案例简介】2005年，王先生经人介绍购买了杜先生的一套房屋。合同约定：该房屋总价款47万元，王先生一次性付给杜先生，杜先生收到后出具收据，并将房屋产权及钥匙交给王先生，同时约定在能办理房屋过户时，杜先生应予协助，同时明确了违约责任。合同签订后，王先生按约定一次性支付给被告47万元购房款，但杜先生违反约定，拒绝协助为王先生办理产权，双方为此诉至法院。【律师解读】一、双方之间的《房屋买卖合同》合法有效，对双方具有法律约束力。首先，双方签订的《房屋买卖合同》在形式上符合法律要求，内容上不违反法律规定，意思上是双方真实意思表示，应确认合法有效，对双方具有法律约束力的。二、先生拒不协助先生办理产权手续，属于不履行合同义务，构成严重违约，应承担约定的违约责任。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房地产转让合同签订后，买房履行了主要义务的，卖方应当履行交房义务并有义务配合买方到有关主管机关办理房产过户手续。三、先生可以向法院提起诉讼，请求法院确认合同有效，要求先生继续履行合同，办理过户手续，并承担违约责任。在判决生效后，如果卖方仍然不配合买方办理过户，买方可以向法院申请强制执行，在法院裁定执行后，即使卖方不配合，房地产登记管理机关也能为买方办理过户。【律师提示】在二手房买卖中，买方一定要注意合同条款，保证能及时办理房屋的过户手续，因为不动产物权以“登记”为公示公信原则。同时我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。对这点，买方应尤为重视。

公诉机关指控被告人涉嫌故意伤害罪，经过法庭辩护，最终改变定性，法院判决被告构成过失致人死亡罪，判处有期徒刑3年，缓刑5年。辩护词尊敬的审判长、审判员：河北泰科律师事务所接受本案被告人亲属的委托，指派我们作为***涉嫌故意伤害一案***的辩护人，依法参与本案的诉讼活动。首先我们对受害人及其家属深表同情。但辩护人的职责是依据事实和法律，提出证明被告人无罪、罪轻或者减轻、免除其刑事责任的材料和意见，维护被告人的合法权益。基于上述原则，辩护人在接受委托后，认真履行了自己的职责，多次会见了被告人，详细查阅了本案的卷宗材料，研究了本案起诉书及有关证据，现又通过多次开庭审理，使辩护人对本案有了深入的了解和认识。辩护人现分两部分提出以下辩护意见：一、关于本案的定罪部分——本案公诉机关的指控事实不清，证据不足，定性不准。（一）关于本案的事实部分就事实而言，公诉机关在起诉书中对事实仅仅简单的描述为“被告人在打闹时致***受伤，后死亡”，却没有提供相关证据来佐证。辩护人认为公诉机关认定的事实不清，主要存在以下几点疑点：1、指控的事实没有任何直接证据证明，同时与被告人供述不一致。被告人2012年1月13日供述，在逗***玩时，因咯吱他，突然翻身，上半身就撅到了床下，腰部掸在了床沿上。2012年2月14日供述，***受伤是没想到的事。可见，并非公诉机关指控的故意伤害。2、被告人供述的案发前后的事实均与其他证人陈述一致，同时又有客观证据佐证，比如，案发当日约好中午吃饭与***陈述一致，吃完饭去单位按指纹时间与单位记录一致，和**电话沟通次数和时间、打120急救时间与通话记录一致，去廊坊市医院急救与病历记录一致，等等。可见，被告人在如实供述案发当日的事实。同时，侦查人员于2012年9月16日进行的侦查实验，并不能排除***是因掸在床边受伤致死的可能性。3、假如成立被告人故意伤害张新奥，那么被告人的作案动机是什么呢？我们很难想象没有作案动机的犯罪是否会发生，除非是意外或过失。4、**作为***的母亲，在2012年1月9日陈述“我现在既不相信孩子是因病死亡也不相信是***故意将孩子害死”，并于当日为***做保证人，担保***配合调查，随叫随到。可见，案发当日，**对***故意伤害***是持否定态度的。但为什么在2012年5月16日，态度骤变，从为***担保到指控***故意杀害***，为什么呢？（二）关于本案中的证据部分公诉机关指控的犯罪事实缺乏证据支持。1、关于本案中的法医物证鉴定书并不能证明***是如何受伤的，与指控事实缺乏关联性。2、关于本案中的法医学尸体检验鉴定书鉴定结论为“死者***符合生前受钝性外力作用至双侧髂总动脉断裂急性大失血死亡”，但此鉴定结论也不能证明此后果是怎样造成的。3、关于本案中的证人证言，据公安卷宗可以看出，在事发现场仅有被告人和***，公诉机关提供的证人证言均不能证明事发现场的情况，也就是说本案中没有目击者，没有任何直接证据证明被告人实施故意伤害行为，受害者如何受伤不得而知。我国《刑事诉讼法》第53条明确规定：对一切案件的判处都要重证据，重调查研究，不轻信口供。只有被告人供述，没有其他证据的，不能认定被告人有罪和处以刑罚；没有被告人供述，证据确实、充分的，可以认定被告人有罪和处以刑罚。证据确实、充分，应当符合以下条件：（一）定罪量刑的事实都有证据证明；（二）据以定案的证据均经法定程序查证属实；（三）综合全案证据，对所认定事实已排除合理怀疑。显然，公诉机关的指控没有达到法定刑事证明标准。当然，我们对受害人的遭遇深表同情，但我国《刑法》明确规定了“疑罪从无”的原则，《刑事诉讼法》也明确规定运用间接证据得出的结论必须是确实充分的，并已排除合理怀疑，无充分证据排除被告人合理辩解的，应作出有利于被告人的判决。本案公诉机关在法庭出示的证据不足以证明被告人构成故意伤害罪，应作出证据不足，指控的犯罪事实不能成立的无罪判决。二、关于本案的定性，退一步讲，即使本案被告人构成犯罪，也应是过失犯罪，理由如下：1、被告人多次供述及在开庭审理时供述其没有伤害***的主观故意，案发前被告人为了***能接受更好的教育主动为其转学，其小鸡包皮过长带其去医院诊治，为改善伙食经常带其去饭店吃饭等等，这些事实表明，被告人没有伤害***的意思，同时案发当日是***的母亲安排被告人中午陪着***，并非被告人主观故意。重要的是假如认定故意伤害，被告人的作案动机是什么呢？很明显，公诉机关未能证明作案动机。被告人多次供述，***的伤害后果是其完全没想到的。可见是因被告人疏忽大意所致。2、被告人在客观方面没有实施故意伤害行为。综上，被告人在主观上不存在故意伤害他人的故意，在客观上没有实施伤害行为，因过失造成了受害人的伤害后果，根据我国刑法规定，应涉嫌构成过失致人死亡罪。三、关于本案的量刑部分，即使按被告人构成犯罪而言，被告人存在以下法定或酌定从轻情节1、本案为过失犯罪，显然主观恶性很小；2、被告人事后积极救治受害人，主动叫救护车，在救护车不能到达时，自己驾车救治受害人。3、被告人表示愿积极赔偿受害人；虽然赔偿对于一个人的生命来说是微不足道的，但是恰恰从另一方面反应出被告人的深深悔罪之意。根据《人民法院量刑指导意见试行》第3条第9款规定：对于积极赔偿被害人经济损失的，综合考虑犯罪性质、赔偿数额、赔偿能力等情况，可以减少基准刑的30%以下。4、被告人归案后及庭审中如实供述，属于酌定从轻处罚情节；根据《指导意见》第三条第六款的规定:根据坦白罪行的轻重及悔罪表现的情况，可以减少基准刑的20%以下。5、被告人在此前没有受到任何刑事和行政处罚，本次是初犯、偶犯，应给其一个改过自新的机会。审判长、审判员，我们国家的刑事政策是以教育为主，这一政策我们认为应充分体现在本案被告人身上，让他一方面能接受深刻的教训，一方面又能感受到我们国家宽严相济的刑事教育政策。鉴于此，希望人民法院对被告人作出证据不足、指控的犯罪不能成立的无罪判决或根据事实和证据认定被告人过失致人死亡罪并从轻处罚！以上辩护意见，请法庭充分考虑并采纳。辩护人：高博芳律师河北泰科律师事务所2013-5-8

公诉机关指控被告人涉嫌故意伤害罪，经过法庭辩护，最终改变定性，法院判决被告构成过失致人死亡罪，判处有期徒刑3年，缓刑5年。

周某涉嫌抢劫罪，公诉机关指控其抢劫罪，并指控其在户内抢劫，法定量刑在10年以上有期徒刑。经高律师辩护，法庭最终判处周某构成抢劫罪，但不构成户内抢劫，判处有期徒刑3年6个月。辩护词审判长、审判员：河北泰科律师事务所接受本案被告人亲属的委托，并征得被告人同意，指派我作为被告人涉嫌抢劫一案的辩护人。开庭前我查阅了本案的全部诉讼材料和证据材料，会见了被告人，结合今天的庭审活动，依据我国刑事法律之规定，现提出如下辩护意见。第一,辩护人对公诉机关指控被告人涉嫌抢劫罪不持异议，但被告人的行为属盗窃转化型抢劫,不属入户抢劫,公诉机关指控入户抢劫没有事实和法律依据，并缺乏证据支持。首先，从被告的供述和当庭陈述，以及证人***的证词“到了他家门口时，发现一个男的从院子里走了出来，***不知道和那个男的说了句什么话，这个男的就从身上拿出一个棍状物体打了***头部，***、***老婆还有***的儿子就和小偷打在了一起。我出来后小偷就在门口蹲着头部流血”，还有***的陈述“正在这时，大门开了，从里面出来个男的，男的出来后就对我说大姐不在家，我见不认识就问他你是干什么的，这个男的就说我是小偷。说着这个男的就往外跑，这个男的就拽着我往外走，见走不了了，这个男的就用右手从身上拿出一个管钳一样的东西朝我头部打了两下”，可见，被告人使用暴力是在大门外，同时与现场勘验检查笔录确定的血迹在院门外是一致的，现场勘验笔录在院内没有发现任何打斗痕迹和血迹，因此被告人使用暴力并非在院中。其次，根据《最高人民法院关于审理抢劫、抢夺刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条关于“入户抢劫”的认定之规定，被告人不构成入户抢劫。认定“入户抢劫”时，应当注意以下三个问题：一是“户”的范围。二是“入户”目的的非法性。进入他人住所须以实施抢劫等犯罪为目的。三是暴力或者暴力胁迫行为必须发生在户内。入户实施盗窃被发现，行为人为窝藏赃物、抗拒抓捕或者毁灭罪证而当场使用暴力或者以暴力相威胁的，如果暴力或者暴力胁迫行为发生在户内，可以认定为“入户抢劫”；如果发生在户外，不能认定为“入户抢劫”。本案，侦查机关提取的物证、痕迹、现场勘验笔录均证实被告人实施暴力是在户外，因此，本案被告人不构成入户抢劫。最后，如果认定入户抢劫，不符合主客观相统一的原则，同时加重了被告人的主观恶性和客观危害性。刑法第二百六十三条之所以将“入户抢劫”列为加重处罚的八种情形之一，是因为这类抢劫犯罪的主观恶性和客观危害较之一般的抢劫犯罪更具严重性，对人们的生命财产安全威胁更大。“入户抢劫”这一抢劫罪的法定加重处罚情节中的入户与抢劫应当是一种手段和目的关系，行为人入户的主观目的必须是为了抢劫，亦即行为人主观上必须是为了实施抢劫行为才进入到户内的，这应是立法的本意。但本案被告主观目的就是偷钱，入户前并无劫取财物的目的，其主观恶性较小,与入户抢劫有着量与质的区别,相比较而言，“入户盗窃转化抢劫”的主观恶性和社会危险性要比“户内抢劫”小得多。而且,实施暴力或以暴力相威胁是成立转化型抢劫罪的客观行为条件之一，在成立转化型抢劫罪时刑法已经对实施暴力或以暴力相威胁的危害行为进行了一次评价，行为人的行为因此已由轻罪（盗窃罪）向重罪（抢劫罪）进行了转化，若再把在户外的该“实施暴力或以暴力相威胁的行为”作为”入户抢劫”这一加重处罚情节的构成条件对行为人进行处罚，那么对该“实施暴力或以暴力相威胁”行为在刑法上进行了重复评价，再认定为入户抢劫则加重了其主观恶性和客观危害性，不符合罪责刑相一致的刑法原则。第二，被告人的行为虽然符合转化型抢劫罪的犯罪构成特征，但其具有如下从轻或减轻处罚情节。首先，被告人是犯罪未遂，依法可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚。其次，被告人主观恶性小，在被四个人发现盗窃后，其头部和身体被打致多处外伤，伤情严重，情急之下造成一人轻微伤，可见主观恶性很小。当然，在这个法治社会，小偷也有人权，但被告人表示，事情是因他引起，不再追究打伤他的人的刑事责任。这充分证明被告人已有很深的悔罪表现。这一诚恳的悔罪表现，应当得到法庭的确认，作为酌情从轻处罚的事实根据。最后，从整个案件对被告人侦查口供到起诉再到审判可以看出，在案发后被告人能够全部、彻底地向司法机关交待自己的犯罪行为，说明被告人已经认识到犯罪行为的危害性，有改过自新的良好愿望。从今天的庭审情况来看，被告人主动交待犯罪事实，认罪态度较好，也一直处于深深的悔恨中，因此，应当对被告人酌情从轻处罚。审判长、审判员，我们国家的刑事政策是以教育为主，这一政策我们认为应充分体现在本案被告人身上，让他一方面能接受深刻的教训，一方面又能感受到我们国家宽严相济的刑事教育政策。鉴于此，希望人民法院对被告人解用辉从轻处罚并适用缓刑！以上辩护意见，敬请法庭充分考虑并采纳。辩护人：高博芳律师河北泰科律师事务所2013-4-26