胡阳光

业主毁约，赔偿买方20%违约金及律师费徐州二手房专家律师胡阳光基本案情：经某中介公司居间介绍，2009年11月10日买方陈先生与业主李先生签订《二手房买卖合同》，以100万购买李先生徐州市**区某房屋，合同约定：买方于签约之日支付卖方定金2万元，11月13日前监管首期款18万元，余款按揭支付。卖方保证物业产权没有查封，没有设定抵押，拥有完全处分权。双方于银行出具贷款承诺后3日内签订《徐州二手房买卖合同》办理递交过户手续，任何一方逾期履行义务超过十日，对方可解除合同并有权选择要求其支付房地产总价款20%的违约金或承担定金罚则。上述合同签订后，买方如约支付了卖方定金2万元，11月16日监管了首期款28万元，11月20日取得了70万元的贷款承诺，卖方亦将房地产证原件交付中介做过户之用，但在递件时却被交易中心告知房屋因欠税早在2000年已被**国土分局产权科查封，必须补税并申请解除查封后方可生成买卖合同办理过户手续。卖方在补税后，因传闻旧改迟迟不予办理解封手续，导致交易无法完成，银行收回了首期款监管协议及贷款承诺函原件。2010年12月31日买方委托胡阳光律师向徐州仲裁委提起仲裁，要求：1、裁决解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、裁决卖方支付购房违约金20万元并返还定金2万元；3、裁决卖方承担买方律师费2.2万元及仲裁费、保全费。卖方答辩：仲裁过程中卖方委托律师辩称：1、涉案房屋实际属于李先生夫妻共有，签约后李先生妻子不同意，双方签订的合同无效；2、买方陈先生没有及时支付首期款，也没有申请银行按揭，没有收到按揭承诺；3、签约时自己不清楚房屋属于查封状态，没有偶恶意隐瞒查封行为；4、合同无效不适用违约条款，无需支付违约金。仲裁裁决：徐州仲裁委员会经审理认为：1、双方签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容与形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。房屋登记所有人出卖房屋，合同当事人或其他共有人以出卖方擅自出卖房屋侵害为由主张买卖无效的不予支持，除非买受人和产权登记人私下串通。根据物权的公示公信原则，物权需要公示。不动产物权以登记为公示，并经登记发生法律效力。公示效力使登记的权利人在法律上推定为真正的权利人。对于信赖该登记而从事交易的人，即使后证明登记错误，法律也承认公示物权的法律效力。本案买方在合同关系中属于善意买受人且无过失，其已尽到注意义务，并无义务审查房产是否是婚后取得的财产，是否有夫妻财产约定的情况等。此时房产的权利瑕疵担保责任完全在于卖方。因此涉案房产无论是否是夫妻共同财产都不能对抗善意买受人，本案合同合法有效，对于卖方的抗辩理由仲裁庭不予采信。2、虽然《二手房交易资金监管协议》迟于合同约定的时间签订，但卖方未予追究并签署了该协议，是以自己行为表示对延期行为的认可，买方已实际履行了合同义务。3、卖方因转让房屋处于查封状态而致使买方无法过户，违反了合同约定的义务。违约责任的承担不以过错为要件，因此无论是否因卖方过错导致房产被查封，卖方都应该承担违约责任。卖方后明确表示不予履行出售义务，拒绝履行合同构成根本违约。2011年4月18日裁决如下：1、卖方支付买方购房违约金20万元（成交价的20%）并返还定金2万元；2、卖方补偿买方律师费2.2万元；3、本案保全费1730元由卖方承担；4、本案仲裁费13425元由卖方承担。本裁决为终局裁决，字做出之日起发生法律效力。胡阳光律师1、根据物权公示原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，买方购房时没有义务查明登记业主的婚姻状况及是否存在其他实际共有人。登记在一方名下的夫妻共有房屋，登记一方签字的买卖合同为有效合同；2、签订首期款监管协议即是对首期款监管行为的认可，如与约定的监管时间不符，视为对监管时间的协议变更，卖方无权因此而拒绝履行合同；3、卖方对房屋的产权承担瑕疵担保责任，应当保证房屋处于产权清晰可交易状态，因房产被查封导致无法交易的，需承担违约责任；4、仲裁案件胜诉方可要求败诉方补偿包括律师费在内因办理仲裁案件所支出的合理费用，但提起仲裁时需要交纳远高于诉讼的费用，一旦败诉也要承担高于诉讼的费用损失；5、目前徐州法院肆意降低违约金，侵犯守约方权益的现象普遍存在，徐州仲裁委支持20%违约金是对当事人意思自治的尊重，值得肯定。本律师原创

未通过规划验收可否交房——泉山某楼盘通过竣工验收未通过规划验收，泉山法院认为不符合交房条件，判决开发商赔偿购房者违约金至通过规划验收止，徐州仲裁委认为符合交房条件，驳回购房者该期间违约金请求！江苏义行律师事务所胡阳光律师基本案情：2011年7月徐州市泉山区某楼盘预售，开发商与购房者签订购房合同约定交房日期为同年10月31日前，逾期交付按房价的日万分之四支付购房者违约金。合同签订后，购房者如约支付了房款，开发商直到12月28日才取得《徐州市房建工程项目竣工验收备案收文回执》并通知购房者入住，但至今未通过规划验收。购房者以涉案房产未通过规划验收，不符合交房条件为由拒绝入住，并委托律师维权。由于部分业主合同约定诉讼，部分约定向徐州仲裁委仲裁，故同一小区不同业主有向泉山区法院起诉的，也有向徐州仲裁委申请仲裁的。泉山法院：未通过规划验收不符合交房条件，判决开发商败诉泉山法院经审理认为（原文）：原、被告（原告为购房者，被告为开发商）签订的《徐州市房地产买卖合同（预售）》内容明确，形式合法，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，应受法律保护。根据《城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”的规定，表面商品房在交付之前应当取得建筑规划验收合格证。本案涉诉商品房未经规划验收并取得相应验收合格证，故被告在未取得规划验收合格证的情况下通知原告于2011年12月31日入住收楼的交付行为违反了相关法律、法规的强制性规定，原告依法可以拒绝交付，被告应承担延期交楼的违约责任。2012年5月17日泉山法院一审判决：被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付2011年11月11日至2012年2月29日（起诉日）期间延期交房违约金39213.024元，并继续支付按房款816938元的每日万分之四标准自2012年3月1日起计算至实际取得规划验收合格证之日止的延期交房违约金。徐州仲裁委：未通过规划验收不影响交房，判决购房者败诉约定仲裁的同一小区其他业主以同样的理由向徐州仲裁委提起仲裁，并将上述胜诉判决作为证据递交，徐州仲裁委认为（原文）：1、被申请人（申请人为购房者，被申请人为开发商）的交付行为是否符合合同约定和法律规定的问题。合同第九条明确规定，被申请人应当于2011年10月31日将本房地产交付给申请人，交付前应取得《徐州市房建工程项目竣工验收备案收文回执》。经查明，被申请人已经于2011年12月28日取得了徐州市泉山区住建局发出的《徐州市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，符合约定的交付条件。申请人主张被申请人交付房屋时没有取得建设工程规划验收合格证，违反了《城市规划条例》第六十一条和《城乡规划法》第四十五条规定，交付行为无效，被申请人则主张其交付行为符合《建筑法》六十一条和《徐州市建设工程质量管理条例》而有效。仲裁庭认为，《立法法》第七十九条规定“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章”。《建筑法》属于全国人大常委会颁布的法律，效力高于《徐州市城市规划条例》，因此，本案应以《建筑法》为依据确定房屋交付的效力。《建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”而被申请人已经取得工程项目竣工验收备案收文回执，证明被申请人的工程已经竣工验收，符合交付的法定条件。同为全国人大常委会颁布的《城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”仲裁庭认为，该条是国家对地方政府核实建设工程是否符合规划条件的行政管理性法律规定，是授权政府权限的规范性条款。被申请人在组织竣工验收之前，是否符合规划条件，应由政府部门核实和决定。仲裁庭不宜对此作评判。然本案的事实是，被申请人的工程已经办理了竣工验收并将所验收文件在政府部门进行了备案，政府部门接受了被申请人的备案并核发了竣工验收备案收文回执。被申请人交房房屋的行为符合国家法律的规定，申请人如对政府行为有疑问，应依法向有关部门提出。在被申请人竣工验收备案收文回执未被政府部门依法撤销前，本案房屋交付行为依然有效。申请人以被申请人未取得建设工程规划合格证为理由，拒绝房屋的交付，不符合和的约定和法律的规定，仲裁庭不予采信。2、关于申请人请求延期交楼的违约金问题。根据合同第十一条的约定,申请人应在接到《入住通知书》之日起5日内对房产进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出,逾期不提出异议,视为同意接收房产。而被申请人向申请人发出《入伙通知书》时尚未取得《徐州市建设工程竣工验收各案回执》即未达到交楼条件,因此,仲裁庭认为,应当以被申请人通知申请人办理入伙手续即⒛11年12月31日之日起加上5天的验收期和1天的异议期即2012年1月5日为交房时间,被申请人延期交房66天。根据合同第十二条第一款,被申请人应按日向申请人支付购房总价款万分之三的违约金,810,278元?.3%0/天?6天〓16,044元。被申请人认为合同约定的违约金过高,要求按照徐州市政府公布的房屋指导租金标准的130%予以减少,仲裁庭认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的适用应以“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”为前提，而本案合同已对违约金计算标准有明确约定,故不适用该条规定。但仲裁庭认为,双方约定的违约金仍然过高,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,仲裁庭对本案违约金数额酌情支持11,231元。2012年7月2日徐州仲裁委裁决：一、被申请人向申请人支付延期交房违约金⒒231元；二、被申请人补偿申请人律师费人民币2,000元；三、本案仲裁费人民币7,195元,由申请人承担5,036元,被申请人承担2,159元。上述费用已由申请人预交,被申请人承担部分径付申请人。律师说法：1、个人认为房屋交付条件不但要符合买卖双方的合同约定，也要符合法律规定，既要符合约定条件又要符合法定条件，泉山区法院判决正确，徐州仲裁委裁决错误；2、竣工验收只是房屋交付的必要条件，而非充分条件，建设工程同时受多重法律法规约束，验收包括规划验收、竣工验收、消防验收、电梯验收、燃气验收、环保验收、档案验收等，凡是法律规定未通过不能交付的，均不得交付。徐州仲裁委将必要条件当充分条件，仅仅依据《建筑法》“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，认为建设工程只要通过竣工验收便可交付使用是对法律条文的误解；3、《城乡规划法》、《徐州市城市规划条例》与《建筑法》并不矛盾。如上所说，各个法律法规都从不同角度方面规定了建设工程交付前必须具备的条件，《城乡规划法》规定建设工程未经规划验收合格建设单位不得组织竣工验收，《徐州市城市规划条例》规定未经规划验收合格不得投入使用，《建筑法》规定建设工程经竣工验收合格后方可交付使用，未经竣工验收不得交付使用，合并理解就是：建设项目交付前必须先通过规划验收后通过竣工验收，两项验收必须同时通过方可；4、徐州仲裁委不但驳回购房者竣工验收备案后的违约金，而且降低开发商备案前迟延交房双方合同约定的日万分之四的违约金不妥。原因是：一方面，购房合同中开发商迟延交房违约金与购房者逾期付款违约金都是日万分之四，相互对等，而且是徐州市规划国土委和徐州市市场监督管理局制定的官方示范文本内容，仲裁裁决等于否定了政府官方示范文本的效力；另一方面，相对于单个的购房者来说，开发商有专业的律师顾问团事先制定合同补充条款附件五，是格式合同的提供方，显然属于强势一方，交房期限也是开发商单方决定写入合同的；5、徐州市泉山区住房和建设局在建设项目没有通过规划验收的情况下给予开发商竣工验收备案明显违反法律规定，是导致徐州仲裁委错误裁决的主要原因；6、泉山区住建局之所以做出上述错误备案的原因是徐州市住建局制定并于2003年8月1日起实行的《徐州市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》（徐建字〔2003〕63号）删除了原《徐州市建设工程竣工验收及备案管理办法》（徐建施〔2000〕25号）中申请竣工验收备案必须提供规划部门出具的《徐州市建筑工程规划验收合格证》的规定。但个人理解：开发商申请竣工备案除要提供符合《徐州市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》的资料外，同样还需满足其他法定要件，《徐州市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》（徐建字〔2003〕63号）存在缺陷，应尽快予以修正

阴阳合同要不要承担违约责任▇徐州二手房律师团首席律师胡阳光因房价上涨业主毁约，2008年6月买方沈某慕名来访，凭借多年的办案经验，本律师认为这是一单必胜无疑的案子，于是欣然接受代理，庭审中业主辩称自己是遵纪守法的好公民，不卖房的原因是合同中有阴阳合同条款，阴阳合同过户逃税违法，只能以实际成交价过户。2008年8月27日云龙区法院一审以合同存在阴阳合同条款，“对于成交价款原告与被告约定的登记价低于实际成交价，其目的在于逃避相应的税费，该条款无效。由于价格条款无效，对于交易价格视为原告与被告没有约定，因此而解除合同原告与被告均有责任”的荒唐理由判决买方败诉！气愤~~~~买方不服上诉至徐州中级人民法院，2009年1月8日徐州中院二审又以“房屋转让税费亦属房屋转让价款的一部分，双方当事人对转让税费未作约定，实际导致了对房屋转让价款未能协商一致，双方无法进一步签订涉案房屋买卖的本约，故涉案合同的解除不能单纯归于任何一方的责任，上诉人要求被上诉人承担合同解除违约责任的上诉请求，不符合合同约定及法律相关规定”为由二审判决买方败诉！！崩溃~~~~徐州中院的二审判决给本律师造成了极大的压力，为了讨个说法，本律师免费代理买方向江苏省高级人民法院提起再审，2009年8月11日江苏高院以“二审判决认定的基本事实缺乏证据证明”为由裁定指令徐州中院再审，案件峰回路转！曙光终现~~~~再审期间，2009年8月26日业主以原登记价（阴阳合同）的方式逃税并高出17万元将房屋卖予他人！其冠冕堂皇的毁约理由不揭自穿~~~~2011年4月7日徐州中院再审又以“另查明，一审庭审中，卖方要求过户时以实际成交价70万元作为登记价，买方表示不同意”（实为子虚乌有）导致合同无法履行，“2009年8月，卖方以39万元的登记价将涉案房产过户给案外人李某，属另一法律关系，与本案的处理无关”为由，在明知阴阳合同只是业主毁约借口的情况下再审判决买方败诉，就是不能让买方赢！几乎绝望~~~2011年6月23日，本律师再度跋涉，通过徐州中院申请再审，再审法官接待了我，并在判后答疑中告知我“按我院的一贯做法，存在阴阳合同的，如双方均同意履行的则继续履行，如一方不同意，合同便无法继续履行，在此情况下，不同意方不能要求对方承担违约责任。本案在办理时，我向房产庭咨询过，这是我院房产庭的一贯做法。如对本案不服，你方可向省高院申诉”。晕倒，审监庭居然不是监督而是听从房产庭的，再审根据二审，要再审何用？~~~~2011年12月5日江苏高院以徐州中院再审判决“认定的基本事实缺乏证据证明，适用法院确有错误”为由，二次裁定提审！曙光再现~~~~历时四年半，今日（2012年12月17日）接到江苏省高级人民法院（2012）苏高法审监民提字第85号《民事判决书》：1、撤销徐州市中级人民法院再审、二审判决;2、改判徐州市云龙区人民法院一审错误判决;3、判决业主全额赔付买方违约金。一二审案件受理费、保全费全部由业主承担！历史四年半，正义终于来到，最终证明本律师的判断是正确的~~~~胡阳光律师：1、阴阳合同在2011年7月11日实行核定征收之前大量存在，徐州两级法院在过去审理阴阳合同中存在大量值得商榷的判决，并因此导致大量的业主借口阴阳合同毁约成功（如本案，在业主已经高价阴阳合同一房两卖的情况下，仍然判决其不承担违约责任）！2、诉讼耗时耗力耗神，绝大多数当事人及律师都无法忍受常年的申诉被迫放弃，导致大量冤假错案沉淀在下级法院无法昭雪！3、本案再次提示法律人：二审甚至再审判决未必正确，我们要敢于质疑，敢于坚持自己的观点，坚持再审或可力挽狂澜！4、司法判决是公民合法权益得以保护的最后一道屏障，建议徐州市中级人民法院在确定普遍存在问题统一审判思路前能多听取法院之外的专家意见，所谓兼听则明，以免一个错误判决祸害一家人（虽然说得有点重，但是事实）！2013年2月22日于家中阳光

事件回放徐州老刘和老伴在徐州云龙区共有8间平房。1980年，老刘的老伴去世，二人膝下无子女。5年后，老刘与王女士再婚，王女士带来一女儿。2009年该房拆迁，政府给老刘安置一套两居室并补偿50万。王女士和老刘决定将安置房写女儿名字，并将50万都给了女儿。俩人还写了一份赠与协议。不久，王女士突然提出离婚，女儿也不回来看望老刘。情急之下，老刘找到胡阳光律师准备起诉王女士和女儿并撤销赠与。律师解读江苏义行律师事务所房产法律事务部首席律师胡阳光说，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。我国合同法对赠与有明确规定，对赠与的动产交付即视为赠与完成，对于不动产需要办理过户手续。老刘所写赠与协议，内容涉及动产和不动产两块，应区别对待。因拆迁安置房尚在建，无法办理房产证过户，财产权利并未转移，老人可任意撤销赠与；而拆迁款老人已交给女儿，赠与已完成，只有在具备法定撤销情形的情况下才可撤销。法律规定，如果赠与具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质，不能任意撤销。老刘与女儿间的赠与协议显然不属于此种情况；合同法规定“经过公证的赠与合同不可以撤销”，本案中的合同未经公证。另外，赠与虽是夫妻共同作出的决定，但只要满足法律规定的撤销条件，任何一方都有权撤销赠与。老刘与王女士共同将拆迁财产全部赠与女儿，现王女士提出离婚，女儿也不回来看望老人，在此种情况下，老刘是可以单方行使撤销权的。再有，涉案房屋是老刘与前妻所盖，如老刘再婚后与王女士没有关于此财产属于共同财产的约定，被拆迁房屋应属老刘个人财产，其撤销赠与是完全正当的。

为了能够拆迁多分房，家住鼓楼区的刘女士与丈夫“假离婚”，而后一起出资换成了一套大的两居室，临时登记在“丈夫”的名下。但令她万万想不到的是，“丈夫”竟在外另觅新欢、结婚生子。她去讨说法时，“丈夫”又遇车祸成了植物人！而“丈夫”名下的房产还能要回来吗？如今刘女士欲哭无泪。这是个现实中的故事，离奇曲折，但愿它能给人们带来一些启示。起因为多分房夫妻“假离婚”如今，只要一提起拆迁分房的事，刘女士就痛心不已。原来，早在2000年底，刘女士夫妇房屋所在区域开始拆迁，依据当时的拆迁政策，每户只能分一套一居室，如果夫妇二人离婚，则从一户变为两户，可以多分一套一居室。刘女士与丈夫王先生便合计着办个“假离婚”，实际上还在一起生活居住，这样等儿子大了，住着也宽敞一些。于是，夫妇俩赶在拆迁协议签订前，到民政局办理了离婚手续。因为是“假离婚”，所以刘女士留了一个心眼儿，谎称自己的那本结婚证丢失了，就没有将结婚证交回去。两年后拆迁安置房下来了。因为一家三口住一居室实在不方便，“夫妇”二人又费了很大周折，将两个小一居室换成了一套大的两居室。“本想把两居室直接写到儿子的名下，可是因为儿子还小，当时家庭条件也不富裕，还要办理一部分按揭贷款，就没直接写儿子的名字。”刘女士说。2003年初经过商议，“夫妇”俩决定先将房子写在王先生的名下；但他是做生意的，没有公积金，所以用刘女士的公积金贷款。这下，结婚证就派上了用场。二人以夫妻名义，向公积金管理中心申请了公积金贷款，并顺利获得批贷。此后，刘女士按月支付月供，边工作边照顾孩子，“丈夫”王先生则在外做生意，一个月回来一两次。由于平时都比较忙，加上两人认为自己去民政局是“假离婚”，所以都没将复婚的事放在心上。事变“老公”突成别人丈夫2009年8月，刘女士所在公司因一个项目在广东，需要安排刘女士到广东出差一个月。为此，刘女士想将十几岁的儿子送到丈夫王先生那里，由王先生照顾一个月。王先生当时爽快地答应了。因为王先生平时生意比较忙，儿子过来刚好也多一个小帮手。但小王到店里之后，发现有一个小女孩乐乐天天在店里。小王闲来无聊便带着她玩儿。小女孩的妈妈在店里是负责收钱的。突然有一天，王先生从外边回来，小女孩看到后便冲上去叫“爸爸”，王先生抱起小女孩就亲了一口。小王顿时惊呆了，一下子不知道该说什么好，呆呆地站在那里。王先生刚才忘了儿子小王在店里，当四目对视时，王先生一脸尴尬。知道此事瞒不过去了，王先生便索性向儿子讲述了事情的原委，希望儿子能谅解他。原来，小女孩的妈妈张某是在2003年到王先生店里打工的，工作能力不错，不仅将生意打理得井井有条，对王先生也照顾有加，不久二人便互生好感。2005年张某怀孕了，为了要一个名分，张某提出了结婚的要求。刚开始王先生还比较犹豫，后来想自己拆迁时已经离婚了，便与张某登记结婚了。2006年王先生的小女儿乐乐出生。因刘女士与儿子常年很少来店里，所以对这一情况都不知晓。王先生也从未向前妻刘某提过自己结婚的事，每个月该回家时总是照常回家，刘某也没发现任何异样，从未怀疑过“老公”。遭遇“丈夫”变成了植物人尽管小王并没有把这件事告诉妈妈，但是纸终究包不住火，刘某最终知道了实情。刘某始终不相信自己的老公会做出背叛自己的行为，多次找到王先生的店里。但当她看到乐乐时，才不得不相信自己的“老公”早已变成了别人的丈夫。刘某悲痛欲绝，但是为了自己年幼的儿子，她挺了过来。一年后，刘某渐渐从阴影中走了出来。她一次性偿还了银行剩余的按揭贷款，并要求王先生将房屋过户到儿子小王的名下，但此事遭到了张某的极力反对。王先生犹豫不决，两边都是自己的骨肉。在抽完一盒烟后，王先生一个人开车出去了。那天正好下暴雨。几小时后，刘女士接到了交警队打来的电话：“王先生出车祸了，正在医院抢救，请速到医院！”刘某火速赶到医院，张某也闻讯赶来。经过一天一夜的抢救，命是保住了，可王先生已成了“植物人”。这一消息犹如晴天霹雳，彻底击垮了刘某。而张某得知王先生成为植物人后，独自悄悄地离开了医院，不知去向。念及多年的夫妻情分，刘某一直在医院里默默地照顾王先生，可这样终究不是办法。万般无奈之下，刘某带着当初购房的资料及结婚证、离婚证，来到胡律师这里，欲委托胡律师打官司，希望能为这场婚变做一个了结。麻烦“共有房屋”需打官司房屋拆迁安置协议签订之前，刘女士与她丈夫王先生已到民政局办理了离婚手续，虽然双方彼此认为是“假离婚”，但是在法律意义上，双方的婚姻关系已经解除，并不存在所谓的“假离婚”。胡阳光律师认为，鉴于刘女士已经与王先生离婚，二人的拆迁安置补偿协议也是分别签订的，各自分了一套一居室，之后二人拿两套一居室换成了一套大两居，实际上是一个共同购房的行为。虽然两居室最终登记在了王先生的名下，但实际是由二人共同出资的，首付款是用二人的拆迁补偿款支付的，剩余房款系用刘女士的名义，通过申请公积金贷款而取得的。房屋交付后，也一直由刘女士、王先生及儿子小王共同居住，每月房屋贷款由刘女士按时归还。由此胡阳光律师认为：从本质上讲，刘女士与王先生是共同购房的关系，两居室的房屋应该归刘女士和王先生共有。“不能仅仅以房屋登记在王先生的名下，便认定属于王先生的个人财产；但也不能因为当时刘女士是拿着结婚证去办理的公积金贷款，就认定该房屋属于夫妻共同财产，毕竟当时双方的婚姻关系实际上已解除，只能界定为共有财产。”“为了避免今后纠缠不清，在诉讼过程中，刘女士可请求法院确认她与王先生各自所享有的份额，”胡律师建议说。“一般情况下，对于房产的分割，法院会综合考虑出资情况、银行按揭还款情况、置换前的房屋面积等因素而确定。”问题谁帮“植物人”打官司？刘女士的前夫王先生因车祸而成为植物人，如果她起诉确认房产份额，就需要以王先生为被告。可是因为王先生已丧失了行为能力，只能由其法定代理人代理。一般情况下，配偶是法定代理人，此案中张某应为王先生的法定代理人。但据刘女士反映，张某在知道王先生成为植物人之后，便带着孩子，拿了店里的钱走了，去向不明，手机也关机了。胡阳光律师建议：“如果一直无法联系到王先生的妻子张某，就需要通过司法程序，给王先生指定监护人，由监护人出庭应诉。”根据我国《民法通则》第十四条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。胡阳光律师说：“由于王先生的父母均已去世，子女尚未成年，如果无法找到张某，就需要通过司法程序指定监护人。监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”后果前妻没资格继承遗产王先生已成为植物人，也可能不久于人世。一旦王先生去世，遗产就会成为各方争议的焦点。“鉴于刘女士与王先生在拆迁前已办理离婚手续，刘女士不再是王先生的配偶，没有资格继承王先生的遗产。不过，他们的儿子小王仍是第一顺序继承人。王先生现在的妻子张某及女儿乐乐也属于法定第一顺序继承人。”胡阳光律师认为，“因为王先生名下房产是他和张某结婚前取得的，应属婚前财产，无须分出一半给张某。如果王先生去世未留下遗嘱，则两居室中属于王先生的财产份额应作为遗产来继承分割，原则上是小王、张某及乐乐三人各继承该遗产三分之一份额。各继承人若对继承的房产份额无异议，需同时到公证处作一份遗产继承公证，即可办理房屋过户手续。”任一继承人若没签字或下落不明、联系不上，无法通过公证方式继承，怎么办？胡阳光律师建议刘女士起诉要求分割遗产。对于无法通知到的继承人，法院可以通过公告送达，缺席审理，待判决生效后，继承人便可拿着判决书，到房管部门办理相应的过户手续。责权妻子不尽义务难分产我国《婚姻法》规定：夫妻有互相扶养的义务，一方不履行扶养义务时，需要扶养的一方，有要求对方付给抚养费的权利。胡阳光律师认为，“刘女士与王先生已离婚，双方之间的婚姻关系已不复存在，因此刘女士没义务再扶养照顾王先生。反倒是张某作为王先生的合法妻子，在丈夫成为植物人后，应尽扶养照顾义务。若她拒不履行扶养义务，王先生的指定监护人就可代理起诉，要求张某付扶养费。”另据我国《继承法》的规定，有扶养能力和有扶养条件的继承人不尽扶养义务的，分配遗产时应当不分或者少分。“如果张某有扶养能力而不尽扶养义务，那么分配遗产时，可以考虑上述情况，给她不分或者少分遗产。”警示“假离婚”购房暗藏风险现在很多人为了获取购房资质，不惜以离婚为代价。此案中夫妻假离婚，是为了拆迁时多分一点安置面积；但正是这个“假离婚”，给刘女士日后的生活埋下了无尽的隐患，不仅房产权利无法得到保证，连继承的资格也失去了，得不偿失。胡阳光律师特别提醒大家：“假离婚”购房暗藏风险，实践中很多都演变成了真离婚。其实，只要在民政局办理了离婚登记手续，就是真正的离婚，并不存在‘假离婚’一说。切勿让幸福生活被一套房子所葬送，否则追悔莫及。”

胡律师总结二手房交易流程二手房交易整个过程大致分以下几个阶段：(1)、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。(2)、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在徐州市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新产权证。(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。二手房交易按揭流程如下：1、借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。2、查询公积金(如需公积金贷款)与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。3、签定房屋买卖合同借款人与卖方签定房屋买卖合同。需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。4、准备贷款资料，审核贷款资质按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。5、签贷款协议，公证，保险按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。6、办理房屋过户和抵押手续借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。7、办理房产证和抵押证明贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。8、银行放款银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。二手房交易税费契税符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。印花税买卖双方各缴纳房价款的0.05%。营业税购买时间在五年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%;五年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。城建税营业税的7%教育费附加税营业税的3%个人所得税普通住宅两年之内：{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区域的地税局交纳各税。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。二手房交易注意事项(1)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。(2)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。(3)交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。(4)土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。(5)市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。(6)福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。(7)单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。(8)物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。(9)中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。(10)合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。二手房交易，目前是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。如何避免二手房交易风险———购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。———买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。———买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。———二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。———为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。———法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。二手房交易中介费用依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元(含10万元)以下的按2%收取;超过10万元至100万元金额(含100万元)的，按1%收取;超过100万元金额以上的按0.5%收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。比如，一套房产的成交额为50万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元×2%+40万元×1%=2000元+4000元=6000元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为6000元整。再比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为12250元整。