胡皎霖

王某诉湖南龙X巴士有限公司交通事故人身损害赔偿一案原告：王某委托代理人：胡皎霖，湖南星邦律师事务所律师被告：湖南**巴士有限公司被告：凌某被告：中国**财产保险股份有限公司湖南分公司案情：王某搭乘凌某的立马电动车，在人民路杨家山立交桥下与周某驾驶的湖南**巴士集团公司所有的湘A****公交车相撞，立马电动车受损，王**身受重伤，当场昏迷。王**在住院治疗109天，伤情得到缓解后出院。后鉴定为十级伤残。出院后其及其家属多次要求三被告赔偿未果。本律师接受原告委托后，先积极与三被告协商解决赔偿事宜，但第一、三被告所愿意支付的赔偿费用仅为两万元，而第二被告以家庭困难为由表示难以赔偿。因被告赔偿数额过低因而未能调解成功，于是准备好充足的证据材料并进行伤残鉴定后起诉至法院。本律师提出的如下代理意见均被法院采纳，除去被告已经支付的医药费，最后法院判决三被告共同赔偿的数额高达六万元。

聂某及贵州工商银行X支行汇票公示催告一案聂某因为喝酒导致遗失三十万元银行承兑汇票一张，其找到本律师寻求帮助，本律师接案后在一上午内准备好全部材料前往贵州X行进行挂失止付并向法院提起了公示催告程序，后该汇票在三个月后被宣告无效，聂某顺利拿回三十万元。特别有意思的是本律师在办理该案中竟然被该行工作人员认可，委托本律师对该行因为邮寄不甚遗失的客户的汇票进行公示催告，又再次承接了该案，后经过本律师努力分别将在河南和湖北的两张汇票总价值为九十万的汇票顺利进行了公示催告，收回了全部款项。

湖南X湘房地产开发有限公司诉湖北X天装修工程有限公司一案湖北X天有限公司承包施工了湖南X湘公司的大门石材工程，在工程做到一半时，因遇上连续的雨天且年关将近，工人归家心切，导致工期出现严重延误，在多次催告无果的情况下，湖南X湘公司单方解除了与湖北X天有限公司的施工合同。湖南X湘公司的领导强烈要求拆除湖北X天公司已施工的大门，本律师作为该公司法律顾问，建议其先做好证据保全后再进行拆除，同时为了避免被动应主动起诉，因我方准备充分，在诉讼的过程中，对方因仓促应诉导致败诉，此事得到圆满解决。

银行按揭没办下来，业主被告上法庭，责任该由谁承担因有一成的尾款未如期付清，某楼盘业主不仅没有收到房，还被开发商告上法庭银行按揭没办成责任该由谁承担法院审理认为，按照合同约定，开发商有协助业主办理按揭贷款的义务；但业主以按揭贷款未能如期办理为由拒绝履行其他合同义务则构成违约，支付违约金10761元。1【案情回放】按揭未能如期办理开发商业主起争执2005年3月17日，原、被告签订房地产买卖合同（预售），约定被告购买原告开发的某小区5栋803号房；房屋价款为人民币1075220元，由被告分三期付清，即签约时支付人民币107610元；2005年3月17日前支付人民币860000元或办妥抵押贷款手续，2005年5月1日前支付人民币107610元；房屋应当于2005年5月30日交付使用。合同还就延期付款的违约责任作了如下约定：购房者给付金额达到应付总价款50％的，开发商可要求购房者按照中国人民银行关于延期付款的滞纳金标准计付延期付款违约金；购房者给付金额不足应付总价款50％的，开发商可要求购房者支付欠付款10％的违约金；购房者超过合同约定时间90日仍不付清应付价款的，开发商有权单方解除合同；开发商单方解除合同，应以书面形式及时通知购房者，并在10天内从购房者已付价款中扣除约定的违约金后余款退还购房者。合同签订后，被告依约支付了第一笔款，选择按揭方式支付第二笔款并将办理按揭手续的相关文件交付原告，但按揭手续未能如期办理，被告因故未支付第三笔款，原告亦未将房屋交付被告使用。原、被告因为按揭手续未能办理的责任承担产生争议并诉至罗湖区人民法院。原告诉请被告承担按揭款与第三笔楼款未支付的延期付款违约金；被告反诉原告承担房屋未如期交付的延期交楼违约金。2【争议焦点】谁该负责办理银行按揭手续？本案争议的主要焦点在于：在商品房预售中，按揭抵押贷款手续应当由开发商还是购房者去办理？按揭抵押贷款未能如期办理，合同当事人能否以此作为抗辩权暂不履行合同约定的其他义务呢？开发商认为，双方签订的房地产买卖合同并未约定开发商应当履行为购房者办理按揭贷款手续的义务。购房者购买房屋理应支付购房款，购房者通过按揭方式购买房屋，按揭手续就应当由购房者自行办理而不应当转嫁由开发商承担。购房者的按揭手续未能如期办理导致未能按合同约定付清购房款，购房者应当承担逾期付款的违约责任。在购房者未付清房款之前，开发商可以行使抗辩权而暂缓履行交楼义务。购房者则认为，在房地产买卖预售合同签订之后，作为购房者的被告在签订合同当天就按约定支付了第一笔款，并到开发商指定的银行办理了相关购房借款手续。在购房者将个人资料交给开发商之后，其他的一切手续都应由开发商去办理。因为购房者只是个体，银行并不接受购房者个人自行办理银行抵押按揭手续，银行抵押按揭手续应由开发商去办。购房者所有的资料已备齐，抵押按揭未能办理下来，责任在于开发商。由于开发商没有办理好按揭手续，致使被告未付清全款，并造成被告至今未取得房产。因此，违约责任在于开发商一方，开发商应当承担逾期交楼违约金，被告可以行使抗辩权而暂缓履行交付第三笔款的义务。目前，法律法规并未规定商品房预售的按揭抵押贷款手续应当由开发商还是购房者去办理。而商品房预售买卖采用的是国土部门制订的格式合同范本，格式合同范本只有付款时间和付款方式的约定，并未约定按揭抵押贷款手续应当由开发商还是购房者去办理。一方面，购房者是付款方，有关付款的手续应由付款方办理；另一方面，购房者作为个体又不具备独立办理银行按揭的能力。因此，购房按揭贷款手续应当由开发商还是购房者去办理就成为争议颇大的问题。在确定按揭手续办理的责任主体后，合同抗辩权利的行使又成为了另外一个争议问题。3【裁判结果】按揭未能办理开发商担责第三笔款没付购房者违约法院经审理认为，根据深圳目前的房地产交易习惯，并结合当事人双方《补充协议》中“为了便于为买方办理银行按揭手续……”的约定，可以认定开发商负有协助购房者办理银行按揭贷款手续的义务。也就是说，按揭贷款的相关手续由开发商与购房者双方配合办理，至于按揭贷款最终能否办理成功，则取决于多个方面的因素。本案中，购房者已经履行了向原告提交办理按揭贷款手续的资料以及交纳相关费用的义务，没有证据证明是由于可归责于购房者的原因导致按揭抵押贷款未能办理，购房者对此不存在过错，不承担按揭贷款未如期支付的违约责任。但是，购房者没有在约定期限内向开发商支付第三笔购房款则构成了违约。购房者辩称没有交付第三笔购房款的原因在于开发商未能办理按揭贷款手续以及开发商没有交付房屋，是开发商违约在先，其不予交纳第三笔购房款是正当履行合同抗辩权。然而，按揭贷款未能办理只是影响到开发商未能如期收取到购房款，对于作为付款人的购房者并无利益上的损害，购房者不能据此作为不支付第三笔购房款的抗辩理由，合同也没有约定在按揭贷款未如期办理的情况下购房者可以拒绝交纳第三笔购房款。购房者关于未支付第三笔购房款不存在过错的抗辩理由不成立，应当按照房地产买卖合同的约定承担第三笔款项未如期支付的违约责任。由于购房者未按照合同约定支付第三笔购房款构成违约，开发商可以依法行使先履行抗辩权而暂不交付房屋。因此，案件当中，开发商未如期交付房屋可以免责，免责的理由在于购房者未依约支付第三笔购房款而不在于按揭贷款未能办理。综上，根据合同中就延期付款的违约责任作出的约定，即购房者给付金额不足应付总价款50％的，开发商可要求购房者支付欠付款10％的违约金，法院判决购房者应当向开发商支付欠付的第三笔房款人民币107610元的10％，即人民币10761元，并驳回了双方的其他诉讼请求。4【法官手记】开发商应负责办理银行按揭手续商品房预售俗称银行买卖，在近几年的房地产市场交易中异常活跃，因银行买卖而引发的房地产纠纷日益增多并已经成为当前房地产案件审判的一大热点。银行买卖，购房者一般都是采用按揭的方式支付楼款，由于银行按揭未能如期办理而引发的纠纷屡见不鲜。司法实践当中，我们认为应当由开发商履行办理银行按揭手续的义务，至于银行按揭未能如期办理的责任承担，则应区别情形处理。依据银行买卖合同的实际履行情况和交易习惯，确定开发商有办理银行按揭手续的义务从现行法律和格式合同约定来看，无论是现行的法律、法规及规章还是买卖双方签订的合同文本，均没有规定或者约定由开发商履行办理银行按揭手续的义务。从债的履行的一般规则来看，因付款所产生的义务应由付款方履行。按揭付款是以购房者的名义向银行借款用以支付房款，办理按揭手续的义务理应由付款方即购房者承担似乎更加合乎债的履行的一般规则。但是，银行买卖有其自身的特点和特定的交易习惯，并由此决定了银行按揭手续应当而且只能由开发商办理。银行买卖交易的标的物是尚未建成的房屋，房屋最终能否建成无法准确预见，而房屋又是抵押借款的担保物。因此，对于借款银行而言，银行按揭蕴涵了较大的交易风险。为了控制交易风险，银行往往不接受购房者单独向银行申请银行按揭贷款，而是要求开发商为购房者的按揭借款提供保证，同时要求开发商必须在按揭银行存一定金额的保证金。银行对银行按揭的特殊要求直接反映到银行买卖交易当中并形成了银行按揭特有的市场交易习惯：即开发商在银行推向市场之前，先与一两家银行达成协议，由该一两家银行为其开发的楼盘提供单独的按揭借款，开发商依约作为借款的保证人并提供保证金存入按揭银行账户。楼盘推向市场后，选择按揭付款的购房者即将其个人资料交由开发商，由开发商转交资料给按揭银行审查，并由开发商与按揭银行协商约定一个统一签订按揭合同的时间，开发商再通知购房者按照约定时间前去签订按揭贷款合同。在这样一种交易习惯下，开发商便自然而然地承担起办理银行按揭手续的义务。司法审判也正是依据银行买卖合同的实际履行情况和交易习惯确定了办理银行按揭手续的义务应由开发商履行。当然，由开发商履行办理银行按揭手续的义务并不意味着开发商一手包办所有的银行按揭手续，作为购房者，也是借款方，应当根据开发商的要求提供身份证明、收入证明等必要的资料，还应当根据开发商的要求前往借款银行、产权登记部门签署相关的法律文件。也就是说，购房者要按照开发商的要求积极履行协助义务。银行按揭未能如期办理的法律后果由开发商履行办理银行按揭手续的义务并不意味着银行按揭就一定能够办理成功。对于银行按揭未能办理的责任承担，应当区别情形处理。1、由于购房者个人原因导致银行按揭不能办理。例如购房者未能提供必要的资料，购房者未按照通知要求前去签订按揭贷款合同等，那么购房者应当承担由此产生的责任。开发商可以要求购房者承担按揭款未支付的违约责任，并可据此行使抗辩权利，暂时不予交付房屋或办理《房地产证》，甚至请求解除房地产买卖合同。2、由于开发商的原因导致银行按揭不能办理。例如开发商开发的楼盘在按揭银行的贷款额度已用满等，那么开发商应当自行承担不能收取按揭款的责任。开发商不得以购房者未支付按揭款而拒绝履行交付房屋等其他合同义务。因此造成买卖合同无法履行的，购房者可以请求解除买卖合同并要求开发商承担赔偿责任。3、非可归责于买卖双方的原因导致银行按揭不能办理。例如由于金融政策变化银行停止对某类银行提供按揭贷款等，则买卖双方互不承担责任。因此造成买卖合同无法履行的任何一方可以请求解除买卖合同，开发商应将购房款及利息返还购房者。基于由开发商履行办理银行按揭手续的义务，开发商对于银行按揭未能办理的原因应当承担举证责任。开发商未能举证的，推定是由于开发商的原因导致银行按揭不能办理。（陈立中）【法官信箱】如何认定“知名商品”问：在知识产权案件审判中，如何认定“知名商品”？答：知名商品是指在特定市场范围内为相关公众普遍知悉的商品。法院认定知名商品时，一般会考虑该商品在市场上销售的时间长短、销售区域、销售额和市场占有率，以广告或者其他方式宣传该商品的资金投入、持续时间、程度和地理范围，该商品曾经被行政主管机关或者人民法院认定为知名商品的记录等因素进行综合判断。知名商品原则上应当在全国范围内知名，对在特定区域市场内知名的商品，他人在该特定区域市场内违反诚实信用擅自使用与该知名商品特有的名称、包装、装潢相同或相近似的名称、包装、装潢，造成混淆误认的，可以认定构成不正当竞争。（罗剑青）

关于签订商品房买卖合同的知识本期介绍：购买房子是关系到一个家庭今后生活质量的重要关键问题，购房者对与购买的房子都一再谨慎。购买房子需要注意很多事项，不仅要审核清楚房地产房地产开发企业的合法性，还要了解房地产开发项目的合法性，谨慎签订商品房买卖合同。商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。这里的房屋特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。本期我们法律快车专题栏邀请湖南长沙知名的房地产专业律师——胡皎霖律师，为我们详细介绍签订商品房买卖合同的相关法律问题。1、法律快车：法律快车的朋友们，你们好！我是法律快车的主持人，胡律师，您好！欢迎您来到法律快车访谈专栏接受专访。胡律师：主持人好，各位访问法律快车的朋友们，你们好！2、法律快车：商品房买卖合同一般包括哪些内容？胡律师：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。其他事项一般主要是关于楼宇冠名、外墙使用权、小区冠名等的约定。3、法律快车：购房者在签订商品房买卖合同前有一些什么注意事项？一是要对自己的资金能力作出一个评估，特别是要进行银行按揭贷款的情况下，一定要考虑自己收入水平、取得方式及期限，合理设定按揭贷款的还款年限及还款方式，否则届时因为不能及时偿还贷款将会承担严重的不利后果；二是要对房地产开发企业的五证一书进行核实，最好是看原件：（一）国有土地使用证；（二）建设用地规划许可证；（三）建设工程规划许可证；（四）建设工程施工许可证；（五）商品房预售许可证；（六）房地产开发企业资质证书。一般来说如果预售许可证已经取得说明前面四证已经齐全，故购房者可以直接查询预售许可证是否为真来进行确认。预售许可证可直接在房管局网站或者直接房管局工作人员咨询确认。对于商品房代销企业，也要看该公司的代销资质及房地产开发企业授权代销的委托书及相关文件。三是要对商品房买卖合同的具体内容进行仔细的阅读与审查，弄清楚双方具体的权利义务。4、法律快车：一般来说，商品房买卖合同都是格式合同，购房者可以对合同增添条文吗？要增添什么条文才能更好的保护购房者的权益呢？胡律师：目前来说，商品房买卖合同确实都是房地产开发企业一方提供的格式合同，在楼市火热的大背景下，房屋需求旺盛，房地产开发企业处于强势地位，购房者处于弱势地位，除了在购房款的问题上双方可以协商外，其他内容绝大多数情况下房地产开发企业不会应单个的购房者的特殊要求对合同条款作出修改，签订与格式合同不同的商品房买卖合同，当然我们也看到有各类炒房团在抱团效应的作用下，房地产开发企业考虑资金的快速回笼也会作出相应的让步，但这种情况是极少数的。本律师认为如果在可以修改房地产开发企业拟定的格式化的商品房买卖合同的情况下，应主要就房屋的面积差异的处理（应包括建筑面积、套内面积、公摊面积三个方面的差异都应作具体约定）、交付方式与交付使用条件、产权登记、相关设施设备与装修所要达到的标准以及相应的违约责任作出明确细致的约定和有利于自己的修改。5、法律快车：商品房买卖合同签订之后，是不是就可以高枕无忧了？合同签订后，还要注意哪些事项呢？胡律师：你好，当然不是，其实在商品房买卖合同签订后，考验购房者的时候才真正到来，第一个方面是在贷款买房者开始承受每月还贷的压力，需要保证自己每月都能有足额的钱还上按揭，否则面临的将是房屋的失去及高额的违约金。第二个方面是在办理银行按揭贷款的过程中，可能由于种种原因导致贷款办理失败或者不能及时足额到位，这时购房者将承担定金被没收或者承担违约金的不利后果。故本律师建议，在签订商品房买卖合同前应先与银行协调好，将办理贷款所需材料交给银行工作人员审核以保证贷款的成功办理。而且在实践中越来越多的房地产开发企业为了避免与购房者的争议也开始与银行建立合作关系，在其与购房者签订商品房买卖合同前即要求购房者前去银行将办理银行按揭所需资料交由银行工作人员审查，尽量保证贷款的成功办理。第三个方面也是最重要的方面即是交房中购房者收房验房的把握。购房者在接到房地产开发企业的收房通知后，要及时的履行收房义务，否则将承担不及时收房的违约责任。但在收房验房的过程中，购房者一定尽最大的谨慎义务，最好是有专业人士如专业验房师陪同前往验房，因为购房者一但收房即意味着房地产开发企业已经完成了房屋交付义务，也说明房地产开发企业交付的房屋已经达到使用条件，如果在收房后即使房屋存在未达合同约定交付条件，那么也应视为购房者对此已认可和放弃主张权益，此后除要求房地产开发企业承担法定或约定保修责任外，购房者欲以此为理由要求退房是很难实现的。但如果购房者在收房前提出，则可以拒绝收房，要求房地产开发企业整改直到房屋达到合同约定的交付条件，同时还可以要求房地产开发企业承担延期交付的违约责任。此外，在收房时还应要求房地产开发企业提供《竣工验收备案表》，仔细查看相关部门验收意见及盖章是否完整，同时还应要求其交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，因为这也是主张房地产开发企业承担维修责任及方式的重要依据。第四个方面是房屋的产权登记，我国房屋所有权的取得与变更适用公示登记原则，即只有获得房屋的产权登记，购房者才实际上成为法律所认可的房屋所有权人，因此在产权未登记至购房者名下时，购房者才算是拥有了这一不动产，才可以安心的享受拥有房屋所带来的安稳感及价值。但在资金紧张的情况下，不排除有不良的房地产开发企业将房屋一房二卖，侵犯购房者的合法权益，本律师就曾经处理过数起此类案件，此时购房者可以选择在证据有利同时希望获得房屋的情况下争取房屋的所有权，即也可以选择依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定要求房地产开发企业承担赔偿责任，但如果房地产开发企业已经资不抵债，陷入负债烂泥潭的情况下，要求索赔也只能是一张无法兑现的空文。6、法律快车：购房者在购买房子时，可能会对购买房屋的地段、楼层、朝向、价格等较表面的事项斤斤计较，买房子是不是还存在其他陷阱呢？有哪些陷阱？胡律师：房子的地段、楼层、朝向等决定购房的的居住感觉，对于很多购房者来说一辈子可能只会购买居住一套房子，故而是很重要的方面，购房者对此非常关注也是很正常的，但是在购买房屋时除了考虑这些因素，还需要注意的很重要的一点就是房地产开发企业对于房屋周边的公共及配套设施所作的承诺，因为这也是影响居住使用的很重要的一个方面。往往很多房地产开发企业的售楼人员在售楼时会极力的形容所在楼盘的公共及配套设施是如何的完善，物业管理是如何的到位，交通是多么的便利、绿化及环境是多么的优美等等，但此时购房者不能被其轻易迷惑，需要看清楚所承诺的配套设施属于要约还是要约邀请（现在很多楼盘广告都有此备注），如果属于要约邀请，恐怕房地产开发企业所承诺的会有一定程度的缩水甚至无法兑现。此外还可以做的就是向政府有关部门了解相应的情况，比如所描述的配套学校的施工、备案及其师资力量的情况、该物业管理公司的资质及其在其他楼盘的服务情况、交通的规划是否存在及是否有更改等等，了解了详细情况后再综合考虑是否购买。7、法律快车：购房者在签订商品房买卖合同之后，还需要办理哪些程序才能取得房产证？胡律师：还需要按照法律规定向房管局申请房屋权属登记、缴纳物业维修基金、契税、工本费等后才能取得房产证。如果是房地产开发企业承诺为购房者办理产权证，那么在购房者应房地产开发企业要求缴纳了所需费用后房地产开发企业没有如期办理，购房者可以要求房地产开发企业承担违约责任。如果房地产开发企业只是配合办理产权证，那么如果房地产开发企业未尽配合义务，购房者也可以要求其承担违约责任，但要注意保存好相关的证据。8、法律快车：今天访谈到此结束了，感谢胡律师的解答，各位网友的关注胡律师：因为时间有限，无法对与购房相关的涉及购房者权益的每一项内容作出详尽而细致的解答，希望我今天的部分解答能给各位购房者带来一些收获！如果广大购房朋友们在购房过程中有什么问题都可以通过电话或者留言向本律师咨询。谢谢各位网友的关注！特别提示：本访谈的版权归受访者湖南星邦律师事务所胡皎霖律师所有，如需转载需注明版权所有人，否则视为侵权。