关于签订商品房买卖合同的知识

本期介绍：

购买房子是关系到一个家庭今后生活质量的重要关键问题，购房者对与购买的房子都一再谨慎。购买房子需要注意很多事项，不仅要审核清楚房地产房地产开发企业的合法性，还要了解房地产开发项目的合法性，谨慎签订商品房买卖合同。商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。这里的房屋特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。

本期我们法律快车专题栏邀请湖南长沙知名的房地产专业律师——胡皎霖律师，为我们详细介绍签订商品房买卖合同的相关法律问题。

1、法律快车：法律快车的朋友们，你们好！我是法律快车的主持人，胡律师，您好！欢迎您来到法律快车访谈专栏接受专访。

胡律师：主持人好，各位访问法律快车的朋友们，你们好！

2、法律快车：商品房买卖合同一般包括哪些内容？　　

胡律师：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

其他事项一般主要是关于楼宇冠名、外墙使用权、小区冠名等的约定。

3、法律快车：购房者在签订商品房买卖合同前有一些什么注意事项？　

一是要对自己的资金能力作出一个评估，特别是要进行银行按揭贷款的情况下，一定要考虑自己收入水平、取得方式及期限，合理设定按揭贷款的还款年限及还款方式，否则届时因为不能及时偿还贷款将会承担严重的不利后果；

二是要对房地产开发企业的五证一书进行核实，最好是看原件：（一）国有土地使用证；（二）建设用地规划许可证；（三）建设工程规划许可证；（四）建设工程施工许可证；（五）商品房预售许可证；（六）房地产开发企业资质证书。一般来说如果预售许可证已经取得说明前面四证已经齐全，故购房者可以直接查询预售许可证是否为真来进行确认。预售许可证可直接在房管局网站或者直接房管局工作人员咨询确认。对于商品房代销企业，也要看该公司的代销资质及房地产开发企业授权代销的委托书及相关文件。

三是要对商品房买卖合同的具体内容进行仔细的阅读与审查，弄清楚双方具体的权利义务。

4、法律快车：一般来说，商品房买卖合同都是格式合同，购房者可以对合同增添条文吗？要增添什么条文才能更好的保护购房者的权益呢？

胡律师：目前来说，商品房买卖合同确实都是房地产开发企业一方提供的格式合同，在楼市火热的大背景下，房屋需求旺盛，房地产开发企业处于强势地位，购房者处于弱势地位，除了在购房款的问题上双方可以协商外，其他内容绝大多数情况下房地产开发企业不会应单个的购房者的特殊要求对合同条款作出修改，签订与格式合同不同的商品房买卖合同，当然我们也看到有各类炒房团在抱团效应的作用下，房地产开发企业考虑资金的快速回笼也会作出相应的让步，但这种情况是极少数的。本律师认为如果在可以修改房地产开发企业拟定的格式化的商品房买卖合同的情况下，应主要就房屋的面积差异的处理（应包括建筑面积、套内面积、公摊面积三个方面的差异都应作具体约定）、交付方式与交付使用条件、产权登记、相关设施设备与装修所要达到的标准以及相应的违约责任作出明确细致的约定和有利于自己的修改。

5、法律快车：商品房买卖合同签订之后，是不是就可以高枕无忧了？合同签订后，还要注意哪些事项呢？

胡律师：你好，当然不是，其实在商品房买卖合同签订后，考验购房者的时候才真正到来，第一个方面是在贷款买房者开始承受每月还贷的压力，需要保证自己每月都能有足额的钱还上按揭，否则面临的将是房屋的失去及高额的违约金。

第二个方面是在办理银行按揭贷款的过程中，可能由于种种原因导致贷款办理失败或者不能及时足额到位，这时购房者将承担定金被没收或者承担违约金的不利后果。故本律师建议，在签订商品房买卖合同前应先与银行协调好，将办理贷款所需材料交给银行工作人员审核以保证贷款的成功办理。而且在实践中越来越多的房地产开发企业为了避免与购房者的争议也开始与银行建立合作关系，在其与购房者签订商品房买卖合同前即要求购房者前去银行将办理银行按揭所需资料交由银行工作人员审查，尽量保证贷款的成功办理。

第三个方面也是最重要的方面即是交房中购房者收房验房的把握。购房者在接到房地产开发企业的收房通知后，要及时的履行收房义务，否则将承担不及时收房的违约责任。但在收房验房的过程中，购房者一定尽最大的谨慎义务，最好是有专业人士如专业验房师陪同前往验房，因为购房者一但收房即意味着房地产开发企业已经完成了房屋交付义务，也说明房地产开发企业交付的房屋已经达到使用条件，如果在收房后即使房屋存在未达合同约定交付条件，那么也应视为购房者对此已认可和放弃主张权益，此后除要求房地产开发企业承担法定或约定保修责任外，购房者欲以此为理由要求退房是很难实现的。但如果购房者在收房前提出，则可以拒绝收房，要求房地产开发企业整改直到房屋达到合同约定的交付条件，同时还可以要求房地产开发企业承担延期交付的违约责任。此外，在收房时还应要求房地产开发企业提供《竣工验收备案表》，仔细查看相关部门验收意见及盖章是否完整，同时还应要求其交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，因为这也是主张房地产开发企业承担维修责任及方式的重要依据。

第四个方面是房屋的产权登记，我国房屋所有权的取得与变更适用公示登记原则，即只有获得房屋的产权登记，购房者才实际上成为法律所认可的房屋所有权人，因此在产权未登记至购房者名下时，购房者才算是拥有了这一不动产，才可以安心的享受拥有房屋所带来的安稳感及价值。但在资金紧张的情况下，不排除有不良的房地产开发企业将房屋一房二卖，侵犯购房者的合法权益，本律师就曾经处理过数起此类案件，此时购房者可以选择在证据有利同时希望获得房屋的情况下争取房屋的所有权，即也可以选择依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定要求房地产开发企业承担赔偿责任，但如果房地产开发企业已经资不抵债，陷入负债烂泥潭的情况下，要求索赔也只能是一张无法兑现的空文。

6、法律快车：购房者在购买房子时，可能会对购买房屋的地段、楼层、朝向、价格等较表面的事项斤斤计较，买房子是不是还存在其他陷阱呢？有哪些陷阱？

胡律师：房子的地段、楼层、朝向等决定购房的的居住感觉，对于很多购房者来说一辈子可能只会购买居住一套房子，故而是很重要的方面，购房者对此非常关注也是很正常的，但是在购买房屋时除了考虑这些因素，还需要注意的很重要的一点就是房地产开发企业对于房屋周边的公共及配套设施所作的承诺，因为这也是影响居住使用的很重要的一个方面。往往很多房地产开发企业的售楼人员在售楼时会极力的形容所在楼盘的公共及配套设施是如何的完善，物业管理是如何的到位，交通是多么的便利、绿化及环境是多么的优美等等，但此时购房者不能被其轻易迷惑，需要看清楚所承诺的配套设施属于要约还是要约邀请（现在很多楼盘广告都有此备注），如果属于要约邀请，恐怕房地产开发企业所承诺的会有一定程度的缩水甚至无法兑现。此外还可以做的就是向政府有关部门了解相应的情况，比如所描述的配套学校的施工、备案及其师资力量的情况、该物业管理公司的资质及其在其他楼盘的服务情况、交通的规划是否存在及是否有更改等等，了解了详细情况后再综合考虑是否购买。

7、法律快车：购房者在签订商品房买卖合同之后，还需要办理哪些程序才能取得房产证？

胡律师：还需要按照法律规定向房管局申请房屋权属登记、缴纳物业维修基金、契税、工本费等后才能取得房产证。如果是房地产开发企业承诺为购房者办理产权证，那么在购房者应房地产开发企业要求缴纳了所需费用后房地产开发企业没有如期办理，购房者可以要求房地产开发企业承担违约责任。如果房地产开发企业只是配合办理产权证，那么如果房地产开发企业未尽配合义务，购房者也可以要求其承担违约责任，但要注意保存好相关的证据。

8、法律快车：今天访谈到此结束了，感谢胡律师的解答，各位网友的关注 

胡律师：因为时间有限，无法对与购房相关的涉及购房者权益的每一项内容作出详尽而细致的解答，希望我今天的部分解答能给各位购房者带来一些收获！如果广大购房朋友们在购房过程中有什么问题都可以通过电话或者留言向本律师咨询。谢谢各位网友的关注！

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