陈海峰

李某与张某为夫妇，二人于2007年10月以50万元的价格买到一套房屋，后因为交通不便决定将房子卖掉。2008年，丈夫张某出差在外时，本市陈某经人介绍找到李某，以50万元价格买下。次日，陈某将25万元送来，李某将钥匙交给陈某，李某提出，待丈夫回来，办理过户后陈某再支付25万元。后丈夫李某回家，得知该房屋价格已经上涨，遂找到陈某，要求加价10万，陈某不同意。之后，张某为了炒股，经房屋抵押给银行，用来担保20万元银行的借款。在此之后，张某以60万元的价格将房屋卖给了王某，并办理了过户手续，王某之后要求陈某搬走，陈某遂到法院提起诉讼。问：1、陈某能否取得房屋的所有权2、张某能否主张李某对共有财产处分未经其同意，房屋买卖合同无效3、陈某居住期间的5000元损失由谁承担4、如果张某不能偿还贷款本息，银行能否拍卖、变卖已经过户的房屋。1：陈某不能取得房屋的所有权，因为陈某应当知道，李某与其丈夫可能是该房屋的共有人，而没有问李某是否属实？另外陈某也未完成该房屋的过户手续；据此，陈某不属于“善意取得”，因而不能取得房屋的所有权。2：张某可以主张，“李某对共有财产处分未经其同意，房屋买卖合同无效”；李某的行为，是无权处分，只有得到张某的追认，才能有效；而张某拒绝追认，则李某的行为无效，因而该房屋买卖合同无效。3：由于陈某没有在该房屋的合法居住权，其居住期间给该房屋所有权者带来的5000元损失，由陈某承担；但陈某可以以因李某的过错导致房屋买卖合同无效为由，要求李某承担因此给他造成的部份损失。4：不能；通常情况下，张某在转让该房屋时，银行会要求张某清偿贷款本息的，或者要求张某提供其他担保；而已经过户的房屋，系王某合法取得的物权，他人无权处分。

从起诉被驳回，到上诉发回重审，征收维权的道路并不容易……没有被强拆时，往往想不到维权，但一旦房屋被强拆，就会发现自己有多么的无奈和无助。此时应该怎样维权，用什么维权，如果能早些采取措施，会不会有什么不同……原告：陈先生代理律师：北京万典律师事务所陈海峰、冯凯律师被告:漯河市人民政府案情简介陈先生系河南省漯河市某某村村民，在该村拥有合法宅基地一处，登记在其父名下，并建有房屋。2011年6月，某某村城中村改造工作正式开始，陈先生家的房屋被划入城中村改造征收拆迁范围内。根据《土地管理法》第四十六条第一款的规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”。陈先生认为，在漯河市人民政府（以下简称漯河市政府）实施征收中未依法办事，并且征收补偿标准评估也没有公开，故一直不同意签订补偿协议。漯河市政府为推进城中村征收项目的实施，2013年11月13日将陈先生家宅基地上的房屋强制拆除。房屋被拆之后，陈先生开始四处奔波寻找律师，希望能以法律之力来解决这不公之事。后来陈先生联系到了北京万典律师事务所，万典律师陈海峰、冯凯二位律师接受委托时，许昌市中级人民法院已经作出了驳回起诉的行政判决书，理由是原告陈先生没有证据可以证明拆除行为系被告漯河市政府所为。这份驳回起诉的行政判决书并没有使两位万典律师对本案丧失信心。陈海峰、冯凯二位律师经过精心阅读案卷，分析之后认为一审裁定有误，漯河市政府对陈先生的房屋强制拆除事实充分。律师分析首先，根据《土地管理法》的相关规定，国家征收土地经批准后由县级以上人民政府予以公告组织实施。本案中原告陈先生的房屋所占用土地已经被批准征收，那漯河市政府就应是征收的实施主体。并且根据《漯河市旧城区和城中村改造管理办法》的规定，城中村改造的实施主体为被告漯河市人民政府，尽管原告家的房屋系村委会强制拆除的，但该拆除行为是因城中村改造而引起的，故该行为应视为被告漯河市人民政府组织实施的，所产生的法律责任亦应由漯河市人民政府承担。其次，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条规定：“被告对作出的行政行为负有举证的责任，应当在收到起诉状副本之日起十五日内，提供据以作出被诉行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为被诉行政行为没有相应的证据。”在本案中，原告所在村进行城中村改造，为推进征收工作被告漯河市政府在未与原告签订补偿协议的前提下于2013年11月13日组织人员对原告家房屋进行强制拆除。之后在陈先生起诉过程中被告并没有提供能够证明此次强制拆除行为合法的规范性文件，故被告强拆行为违法。之后陈先生向河南省高级人民法院提起上诉，河南高院判决撤销一审裁定，案件交由一审法院重新审理。案件重审经过重新审理，河南省许昌市中级人民法院认为：根据法律规定，被告应当在法定期限内提供拆除原告家房屋的证据和所依据的规范性文件。但被告并未提供有效的证据予以证明，即拆除行为无证据证明其符合法律规定，因此拆除行为不具有合法性，系违法行为。综上，本院对原告的诉讼请求予以支持，据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项，第七十六条规定，判决如下：一、确认被告漯河市人民政府于2013年11月13日拆除原告陈XX家房屋的行政行为违法；二、责令被告漯河市人民政府自本判决生效之日起60日内对其违法的行为采取补救措施。

三亚市城郊人民法院行政判决书(2015)城行初字第335号原告郑某某，女，1966年3月13日出生，汉族，住海南省三亚市崖城镇水南村委会水南独村一组59号。委托代理人陈海峰、孙德睿，北京万典律师事务所律师。被告三亚市崖州区综合行政执法局，住所地三亚市崖州区。法定代表人赵新天，局长委托代理人陈驰耿、孙瑶，海南祥瑞律师事务所律师。原告郑某某诉被告三亚市崖州区综合行政执法局建设规划行政强制执行一案，于2015年6月2日向本院提起行政诉讼。本院于2015年6月2日受理后，于2015年6月8日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年6月24日公开开庭审理了本案。原告郑某某及其委托代理人陈海峰，被告三亚市崖州区综合行政执法局的委托代理人陈驰耿、孙瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告三亚市崖州区综合行政执法局于2015年5月28日对原告郑某某作出三崖综执（一队）执决字[2015]114号《三亚市崖州区综合行政执法局强制执行决定书>，认定原告郑某某未经规划部门审批，未取得《建筑工程规划许可证》的情况下，于2014年4月21日在三亚市崖州区水南独村过境公路北侧擅自兴建一栋房屋（查处时为二层封顶，现已建至局部七层封顶，框架结构，占地面积为399.2平方米，建筑面积为2521.7平方米）的建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第二条第一款、第四十条第一款，《海南省城乡规划条例》第三十七条之规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条，《海南省城乡规划条例》第七十三条之规定，于2014年6月30日已依法送达三综执（崖城）罚决字[2014]第022号《行政处罚决定书》，责令当事人于2014年7月6日前自行拆除完毕，但你逾期仍未履行拆除义务。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条，《海南省城乡规划条例》第七十三条之规定，决定于2015年5用29日对你上述违法建设建筑物实施强制拆除。被告于2015年6月23日向本院提供了作出具体行政行为的证据、依据：1、中共三亚市委、三亚市人民政府关于三亚市崖州区机关购置方案的批复。2、中共三亚市委、三亚市人民政府关于印发三亚市行政区划调整区级机构设置方案的通知。3、三亚市崖州区筹备组关于印发三亚市崖州区城市管理局主要职责内设机构和人员编制规定的通知，予以证明被告具有相应的执法权。4、崖州国土管理分局关于核实水南独村22栋房屋有关信息的复函。5、关于协助核实水南村22栋房屋有关信息的复函，予以证明涉案房屋系未经规划部门批准，未取得建设工程规划许可证而擅自兴建。6、现场检查记录及其他调查材料。7、接受调查询问通知书及相关送达回证，予以证明三亚市综合行政执法局依法对相对人违法建设进行调查的相关情况以及相对人违法的事实。8、三亚市综合行政执法局责令停止违法行为通知书及相关送达回证，予以证明三亚市综合行政执法局依法责令原告停止违法行为并限期改正。9、三亚市综合行政执法局行政处罚告知书及相关送达回证，予以证明三亚市综合行政执法局依法向原告告知拟处罚情况。10、三亚市综合行政执法局行政处罚决定书及相关送达回证，予以证明三亚市综合行政执法局依法对原告进行处罚。11、强制执行决定书及相关送达回证，予以证明被告依法作出强制执行决定。12、拆除违法建筑记录集图片说明，予以证明被告依法进行强制拆除。原告郑某某诉称：原告认为，被告作出的强制执行决定书认定事实不清，违反法定程序，应予撤销。一、原告所建房屋不属于违法建筑。原告建房时已经得到村委会及镇政府默许，而且房屋早已建成，当时没有任何执法机构采取有效措施制止继续建房。决定书记载的原告于2014年4月21日开始实施自建房行为以及房屋占地面积、建筑面积等等均与事实不符。因被告并未严格履行《行政处罚法》所确定的执法程序，所以其所确定的上述时间、数据没有事实依据。客观上讲，在原告房屋早己建成并实际居住的情况下，被告突然向原告下发强制执行决定书，是非常不负责任的做法，造成这一结果的因素是多方面的，其中重要一点是政府严重不作为造成的。而现在却以一纸决定书将所有不利后果推卸给原告一人承担，这对原告是极不公平的，也是政府“懒政”的表现。原告为建房付出巨大心血，一旦被强制拆除将给原告造成无法挽回的巨大财产损失。二、依据《城乡规划法》有关规定，只有无法采取改正措施消除对规划实施影响的方可限期拆除。原告房屋属尚可采取改正措施消除对规划实施影响的范畴，应予以补办手续，而非简单的一刀切式的全部限期拆除。因为一直以来整个崖城镇水南独村就没有任何所谓的村庄规划，规划混乱的局面不是原告单方面造成的，既然没有法律意义上的村庄规划可供实施，那就谈不上影响规划实施，就不应强制拆除原告房屋。如果强制拆除原告房屋，那么恐怕整个崖城镇甚至崖州区的所有房屋均应被拆除。三、被告作出的强制执行决定书违反法定程序。1、被告在没有对原告进行调查，并听取原告陈述、申辩意见以及催告的情况下作出强制执行决定不符合法律规定，执行决定不能成立。2、被告没有依法告知原告听证权利，不符合法律规定。3、原告所建房屋属于在原有宅基地上建设村民住宅的行为，无需办理建设工程规划许可证，应依法办理乡村建设规划许可证。如果要作出强制执行决定也是应由乡、镇人民政府作出，被告的行为没有法律依据。4、即使原告房屋属城镇规划区范围内房屋，作出强制执行决定的应为县级以上人民政府城乡规划主管部门，被告无权执行决定，属越权执法。5、《行政强制法》第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。被告于2015年5月28日作出执行决定，确定在2015年5月29日实施强制拆除措施违反上述规定，原告尚在法定救济期限内，被告无权实施强拆行为。综上，被告作出的强制执行决定认定事实错误，主要证据不足，违反法定程序，应予撤销。据此，特诉至法院，请求依法撤销被告作出的三崖综执（一队）执决字(2015)114号强制执行决定书。原告郑某某未予提交证据材料。被告三亚市崖州区综合行政执法局辩称：一、原告在未经规划部门批准，未取得建设工程规划许可证的情况下便擅自进行建设，属违法建设行为。被告作出强制执行决定所认定的事实清楚。2014年4月21日和2014年5月13日，我局执法人员巡查时发现，原告在位于三亚市崖城镇水南独村过境公路北侧分别兴建两栋房屋，查处时建筑现状分别为：一栋已建至打好地基，占地面积247平方米，建筑面积247平方米；另一栋已建至二层，混合结构，占地面积252平方米，建筑面积504平方米。据了解，该两块土地原属林五弟使用，后林五弟于2014年2月23日、2014年3月23日分别与原告签订两份《土地转让合同》，将两块土地使用权转让给原告使用，原告据此兴建房屋。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”之规定，原告在未经规划部门批准，未取得建设工程规划许可证的情况下擅自兴建房屋，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款及《海南省城乡规划条例>第三十七条之规定，属违法建设行为。二、被告具有行使城乡规划管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，依法强制拆除做出责令停止建设或者限期拆除的决定后不停止建设或者逾期不拆除的违法建设的执法职责。根据中共三亚市委三发(2014)6号《关于印发三亚市行政区划调整区级机构设置方案的通知》、三委(2014)36号《中共三亚市委、三亚市人民政府关于三亚市崖州区机构设置方案的批复》精神及三亚市崖州区筹备组崖筹备(2014)46号《关于印发三亚市崖州区城市管理局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》内容，设置三亚市崖州区城市管理局，挂三亚市崖州区综合行政执法局牌子，为主管崖州区全区城市园林管理、环境卫生、综合行政执法工作的区政府工作部门。根据文件规定，被申请人具有行使城乡规划管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，依法强制拆除作出责令停止建设或者限期拆除的决定后不停止建设或者逾期不拆除的违法建设的执法职责。三、被告认定原告违法事实确凿，据此作出三崖综执（一队）执决字(2015)113号、三崖综执（一队）执决字(2015)114号《强制执行决定书》合法有据，适用法律正确。针对原告的违法建设行为，三亚市综合行政执法局已于2014年4月21日向原告下发三综执（崖城分局一中队）询字[2014]第065号《接受调查询问通知书》及三综执（崖城分局一中队）停字[2014]第065号《责令停止违法行为通知书》；三综执（崖城分局一中队）询字[2014]第066号《接受调查询问通知书>及三综执（崖城分局一中队）停字[2014]第066号《责令停止违法行为通知书》，要求原告停止施工并接受调查询问。并于2014年4月21日与5月13日对原告违法建设行为依法进行立案查处。2014年6月12日，三亚市综合行政执法局作出三综执（崖城）罚告字[2014]第022号和三综执（崖城）罚告字[2014]第021号《行政处罚告知书》并依法送达，但原告并未向被告申请举行听证。2014年6月30日，三亚市综合行政执局依法作出三综执（崖城）罚决字[2014]第022号和三综执（崖城）罚决字[2014]第021号《行政处罚决定书》，责令原告在规定期限内自行拆除上述两栋违法建设房屋。但原告在规定期限内并未自行拆除该上述两栋违法建设。根据《城乡规划法》第六十四条、第六十八条及《海南省城乡规划条例》第七十三条之规定，被告于2015年5月28日分别作出三崖综执（一队）执决字(2015)114号、三崖综执（一队）执决字(2015)113号《强制执行决定书》并于2015年5月29日对上述两栋违法建筑物实施强制拆除的行政行为认定事实清楚，强制执行行为合法有据，适用法律正确，应予支持。四、原告个人应对其违法建设行为承担后果。自执法人员2014年4月21日及2014年5月13日发现原告兴建房屋时，便一直对其施工行为进行跟踪调查，已多次制止并要求其停止施工及提供相关房屋建设许可材料，但原告均置之不理，其明知其兴建房屋是在未经规划行政主管部门批准，未取得建设工程规划许可证的情况下进行的，属违法建设，但其仍然拒绝停止施工，坚持把房屋建成。那么，原告应当可以预见其违法建设行为有可能导致房屋被拆除的后果，对于该违法建设房屋因此被强制拆除所造成的损失自然应由其自行承担。另外，因申请人所建房屋属违法建筑物，影响了城乡规划的有序实施，依法不应予保护。五、原告的房屋不属于可以采取补救措施的的范围，不属于《海南省查处违法建筑若干规定》第二十二条、第二十三条规定的尚可采取改正措施和不能拆除的情形。综上所述，基于原告的违法建设行为违反了《城乡规划法》第四十条第一款、《海南省城乡规划条例》第三十七条之规定，被告根据《城乡规划法》第六十四条、第六十八条以及

德州市人民政府行政复议决定书德政复决字[2014]108号申请人张某某，男，汉族．19**年*月*日出生，住山东省庆云县新兴路北侧体委院内人行家属院。委托代理人：陈海峰，北京万典律师事务所，律师。委托代理人：韩峰，北京万典律师事务所，律师助理。被申请人：庆云县人民政府。法定代表人：许健，县长。申请人对被申请人作出的《房屋征收补偿决定书》（庆政征补C2014J3号）不服，向德州市人民政府提出行政复议申请，德州市人民政府于2014年l1月5日依法予以受理，于2014年12月26日作出“行政复议决定延期通知书》（德政复廷字[2014]108号），决定延期至2015年2月3日前作出行政复议决定。现已审理终结。申请人请求：撤销被申请人作出的《房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2014)3号）。申请人称：2014年4月，申请人房屋纳入被申请人的房屋征收范围。2014年10月17日，被申请人作出《房屋征收补偿决定书》（庆政征补[2014]3号）。申请人不服该补偿决定书，依法提起行政复议；被申请人房屋征收决定程序违法。被申请人的房屋征收决定名为旧城改建，实为商业开发，不符合公共利益的要求，旦不符合庆云县土地利用总体规划、国民经济和社会发展规划、城乡规划、专项规划二被申请人补偿决定作出的主要证据不足。房地产价格评估机构的选定由被申请人及房屋征收部门单方指定，程序不合法，且先确足房屋价值评估机构后发布房屋征收决定，程序违法。房屋评估报告的作出（2014年4月24日）在房屋征收公告发布（2014年4月30日）前，且未依法向申请人公示、送达分户评估报告，程序违法。补偿决定作出的主要事实不清。申请人房屋建筑面积98.2平方米，院落面积L43.5S平方米。补偿决定中的货币补偿，只将申请人房屋全部建筑面积的部分面积以同区域新建商品房市场价计算，且补偿决定中的产权调换方式不合理，只按申请人院落占地面积的45%无偿置换楼房。补偿安置方案没有依法征求被征收人的意见，不应作为补偿决定作出的依据。综上，被申请人作出的《房屋征收补偿决定书》（庆政征补[2014]2号）违法错误，应予撤销。复议中．申请人提交了以下证据材料：申请人与吕洪昌签订的鲁庆字第7280号房产买卖合同、房屋所有权人为吕洪昌的房产证（房权证鲁庆字第7280亏）、《庆云县城区棚户区改造平房征收补偿安置明白纸》、申请人被征收房屋地上附着物补偿评估价值表、Ⅸ庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》（庆政征补[2014]3号），阱上材料均为复印件。被申请人称：申请人认为被申请人未履行法定的征收程序，不能成立。庆云县职专南片区房屋属于庆云县2012-2030年规划范围内的旧城改造区域，符合《国有土地上房屋征收与补偿条饲》第八条之规定。被申请人对庆云县职专南片区房屋进行征收的行为，符合经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并已纳入县国民经济和社会发展年度计划。申请人称房屋征收补偿决定主要证据不足，不能成立。房地产价格评估机构是经法定程序依法选出的，房屋评估报告系山东正{土地房地产评估有限公司作出，非被申请人出具。被申请人已对房屋评估报告进行了张贴，应视为公告送达。申请人称补偿共定主要事实不清，不能成立。被申请人的补偿标准是依据房屋评估报告作出的、非被申请人的补偿决定事实不清。被申请人已于2014年4月30日将（庆政征补[2014]3号），决定：（一）如申请人选择货币补偿，根据山东正诚土地房地产评估有限公司对房屋及附属设施的评估和“庆云县职业中专南片区房屋征收补偿方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为：1、房屋及室内配套、装修、附属设施补偿费为人民币231895元。-、搬迁费人民币475.2元（一次性补偿）。3、临时安置补助费人民币2138.4（按正房面积每平方米36元一次性给予补助）。上述三项合计为人民币234508.6元，全部存储于庆云县农村信用合作联社新兴商业街信用社中。（二）如申请人选择房屋产权调换及差价结算办法，按《庆云县职业中专南片区房屋征收补偿方案》~礴定构装置政策和安置原则选择安置房屋。具体补偿为：．1、无偿置换安置楼面积64.60平方米。2、货币补偿合计人民币66763元。其中，①院内地上房屋及室内配套、装修、附属设施补偿费为人民币62011元。②搬迁费人民币475.2元（一次性补偿）。③临时安置补助费人民币4276.8元（按正房面积6元／平方米／月计算，暂付一年，以后据实结算，多退少补）。在本案审理期间，2014年12月26日，被申请人作出Ⅸ庆云县人民政府关于撤销庆政征补[2014J3号房屋征收补偿决定书的通知》（庆政征补[2014]5号）、将其作出的《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2014)3号）予以撤销。以上事实有申请人提供的《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》（庆政征补(2014]3号)、被申请人提供的《庆云县人民政府关于撤销庆政征补[2014)3号房屋征收补偿决定书的通知》(庆政征补[2014)5号）予以证明。本机关认为：山东正诚土地房地产评估有限公司对申请人房屋及附属设施作出评估材料的时间，旱于被申请人发布房…一——趸征皈公吾的盱丽：一嘱程序违法。《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书>(庆政征补[2014)3号）依据《庆云县职业中专南片区房屋征收补偿方案》和山东正诚土地房地产评估有限公司出具的评估材料作出，因山东正诚土地房地产评估有限公司作出的评估材料不符合法律规定，故被申请人作出的《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2{)14'13号）亦不符合法律规定，我机关不予支持。被申请人在本案审理过程中庆云县人民政府主动对《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》(庆政征补[2014)3号）进行了撤销。申请人请求撤销的被申请人作出《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书》（庆政征补[2014]3号）的具体行政行为已不存在。综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项之规定．本机关决定如下：确认被申请人作出