王兴华

案情介绍2012年5月21日，张某通过甲中介公司签下《房地产买卖居间协议》向李某母女购买上海市某地区的一套100平方米的房产，总价150万元。张某为表示对中介公司居间提供的房地产之购买诚意，向中介公司支付意向金5万元，约定如果李某签下协议，则同意将意向金转为定金。同时双方还达成约定，买卖双方在李签署本协议后的20日内，即2012年6月10日前共同签订《上海市房地产买卖合同》，李某未能履行本条所述事项，则应向张某双倍返还定金；如果张某未能履行本条所述事项，那么已支付的定金不予返还。协议落款处由李某签署了自己的名字。协议签订后，张某支付了定金5万元，并交由中介公司代为保管。同时，李某也与中介公司签订了《买卖定金保管书》。然而，李某未依约在约定日期签订房屋买卖合同，后经张某发出催告函后，仍不愿意与李某签订买卖合同。为此，张某与李某母女发生矛盾，要求李某母女返还定金5万元整，并支付逾期签署《房地产买卖合同》的违约金5万元。李某母女认为，在签订居间协议后，中介公司并未将居间协议交给自己。且中介公司为让张某少缴税，将房价做低。了解到这样的做法存在后遗症，故之后未答应签订买卖合同。京云律师分析通过上述案情介绍我们可以知道：张某的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并且没有违反法律的相关规定，因此是合法有效的，根据《中华人民共和国合同法》第八条的相关规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，应该按照合同约定的内容严格履行自己的合同义务。在上述案例中，李某收取了5万元定金后不愿意签署《上海市房地产买卖合同》，其行为已构成违约。张某要求李某双倍返还定金计10万元，于法有据，是可以得到支持的。因其中的5万元由中介公司保管，故由中介公司直接返还，李某母女需另行赔付5万元。相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

案情介绍辛女士早年丧夫，女儿也车祸死亡，辛女士与外孙相依为命，辛女士有一些积蓄，想为外孙留着购房，但外孙在外不学无术，辛女士为了警示外孙，为外孙买了一套商品房，购房合同写的外孙名，按揭贷款也一直由辛女士还，由于外孙行为不见好转，2015年5月份将该房屋出售，卖房款230万元也打到了外孙账户，卖房时辛女士与外孙写了一个协议，内容为全部房款是我出的，房屋归我所有，卖了房子的钱也归我。现在外孙涉嫌犯罪被拘留了，卖房款作为违法所得被公安机关扣押了，辛女士想要要回自己的房款。京云律师分析关键在于确定房屋所有权人到底是谁，是房屋的实际所有人辛女士，还是购房合同的名义人孙女士的外孙。现今社会，以他人名义购房的情况很多，有些是解决外地亲属孩子上学，即购房落户等，另外有本地人及外地人的限购政策、禁购政策等，都会出现以他人名义购房，因此，发生的纠纷也越来越多。房屋所有权证书是确认房屋所有权的重要依据，但不是唯一依据，如果有充分的证据证明，以他人名义购房，实际所有权人可以起诉至人民法院，由人民法院依法确认房屋所有权。房屋实际所有权人想要确认所有权，需要提供两方面的证据，一是双方签订的书面协议，二是大部分打款证明，并且打款证据要完整、充分，有以上两方面证据，人民法院依据查明的事实，才可能判决确认实际所有权人。在这个案例中，只要辛女士能够提供自己打款的相关完整的证明，以及与外孙签的相关协议，就可以证明自己是房屋真正的所有权人，主张自己的购房款。相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。2.《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

案情介绍孙女士的丈夫于2012年去世，之后丈夫的弟弟持有一份丈夫亲手书写的遗嘱要求继承丈夫名下的房产及其他一切财产，孙女士的丈夫有两套房产，其中一套已经办理完了登记等一切手续，另外一套由于一些个人原因没有办理房屋产权证书，在孙女士丈夫死亡三个月之后有关的产权证才办理完成，因此，孙女士声称因为丈夫去世之前房屋并没有产权证，所以该房产不应该包含在丈夫遗嘱中所说的其名下的房产之内，双方因此发生了争执。京云律师分析根据《继承法》第三条的规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。由此可知只要是合法的财产就都属于公民的遗产，本案中，虽然孙女士丈夫名下的一套房产没有办理产权登记，但是只要该房产是通过合法渠道取得的，那么该房产仍然属于孙女士的丈夫所有，因此也就属于孙女士丈夫的遗产范围内，而且该房屋的产权证明书在孙女士丈夫去世之后已经办了下来，那么只要孙女士丈夫的弟弟持有的其丈夫的自书遗嘱是合法有效的，那么孙女士丈夫的弟弟就可以带着遗嘱，带着孙女士丈夫的死亡证明，有关房产的产权证等需要的公证材料去公证处办理公证之后，带着公证材料去房屋登记管理部门办理房屋过户手续即可。但是，孙女士丈夫的房产属于夫妻共同财产，这是因为孙女士与被继承人是夫妻关系，其丈夫的遗产中有属于夫妻共同财产的部分，那么就应该先把属于孙女士所有的一半分割出来，剩余的部分才属于其丈夫的遗产，才能按照其遗嘱处理。所以这份遗嘱并不是完全合法有效的，因此孙女士丈夫的弟弟只能依照遗嘱请求李女士与其丈夫夫妻共同财产中属于其丈夫的那一半。相关法律条文1.《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）、工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。2.《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。