南京市秦淮区人民法院

民 事 判 决 书

(2011)秦民初字第XX号

    原告邢XX，女，汉族，住南京市秦淮区。

原告董X，男，汉族，住南京市秦淮区。

原告范X，女，汉族，住南京市秦淮区。

委托代理人李天平，江苏东南律师事务所律师。

被告李X，男，汉族，住南京市白下区。

被告刘X，女，汉族，住南京市白下区。

委托代理人奚XX，女，汉族，住南京市白下区。

第三人南京XX房地产经纪有限公司（安XX公司），住所地南京市秦淮区XX23号。

法定代表人朱XX，总经理。

委托代理人张X，男，汉族，住秦淮区。

    原告邢XX、董X、范X与被告李X、刘X、第三人安格佳公司买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员马巍独任审判,公开开庭进行了审理。原告邢XX、董X、范X及其委托代理人李天平、被告李X、刘X及其委托代理人奚院长、第三人安格佳公司的法定代表人XX及委托代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告邢XX、董X、范X诉称，2010年8月14日，原告通过XX公司与被告达成房屋买卖合同。合同约定原告以46万元的价格购买被告位于本市秦淮区 的房屋，被告于买方的银行贷款下款后一个月内，将户口迁出，结清所有费用并将房屋交付给买方。签约当日原告即支付购房定金3000元给被告。随后，原、被告双方签订了补充协议，协议约定：被告于2011年2月3日前迁出户口；被告于收到贷款后30日交房，如有特殊情况可顺延30日，但被告需支付原告租金800元；双方如有违反违约金按总房价的百分之十承担。2010年11月，被告收到银行贷款后却拒绝履行房屋交接及户口迁出手续，后经原告及中介公司多次催告，被告仍拒绝履行。2011年1月8日，原告书面函告被告要求被告履行房屋交接及户口迁出手续，但被告接函后却明确拒绝，并到房屋所在地对原告进行恶意辱骂，给原告声誉造成恶劣影响。根据相关法律的规定，被告的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告支付违约金46000元；2、被告支付因延期交房所需支付的租金800元；3、被告承担本案诉讼费。

　　被告李X、刘X辩称，房屋买卖合同存在欺诈行为，被告并不认识原告及第三人。被告先是和南京利众房屋销售有限公司城东分公司（以下简称利众公司）签订了房屋销售委托代理合同，但那份合同是违法的。之后又由利众公司把被告带到安格佳公司签订了房屋买卖合同。利众公司已经收取了被告69000元，但这笔钱不是被告给的，而是原告把钱打到利众公司账上，利众公司从中强行扣掉了69000元后，再将余款给了被告。按照政策规定，被告是不需承担税费的，但原告为被告交了29409.28元营业税，且没有将发票给被告。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求，并追加利众公司为被告。

　　第三人述称,第三人是在网上看到被告发布的房源的。因为被告走路不方便，买卖双方是在被告家里签订合同的。过户的时候被告夫妻俩均在场。在房产证出件的时候，原告又支付了44万元房款，还有2万元尾款未付，双方约好被告在30日内迁出房屋，但被告一直不肯迁出。第三人与利众公司没有任何关系，第三人支持原告的诉讼请求。

经审理查明,李X与刘X系夫妻关系，本案诉争房屋，本市秦淮区 房屋系李X与刘X夫妻共有财产。2010年8月14日，李X（甲方）、范X（乙方）与安XX公司（丙方）签订一份《房地产买卖中介合同》，约定甲方将诉争房屋以46万元的价格出售给乙方，由丙方提供居间服务。2010年8月14日，乙方支付甲方购房定金3000元；2010年8月18日，乙方支付甲方首付款167000元，并于当日办理过户及27万元的公积金贷款，该款直接由银行下至甲方账户；银行下款一个月内，甲方迁出户口，并结清所有费用，将房屋交付给乙方，乙方支付甲方尾款2万元；甲乙双方按国家规定各自付税。合同签订当天，范X即支付李X购房定金3000元。2010年8月18日，李X（甲方）与邢XX、董X、范X（乙方）就诉争房屋的买卖签订了《南京市存量房买卖合同》，交房产部门备案。当天，范X以本票形式向李X支付了首付款167000元。之后，李X（甲方）、范X（乙方）与安XX公司（丙方）以《房地产买卖中介合同》为基础，又签订了一份《补充协议》。该协议约定，甲方于2011年2月3日前迁出户口，尾款2万元在甲方户口迁出后两日内支付；甲方在收到乙方贷款后三十日内交房，如有特殊情况，乙方最多顺延甲方居住三十日，并且需支付乙方房租800元，水、电等房屋使用费另付；双方约定房产证的出件时间为2010年9月25日前；甲方的户口迁出、出件、交房等时间与本次购买的所有事项均由甲、乙双方协商决定，并承担所有法律责任，违约金为总房价的百分之十。2010年10月8日，董X、范X、邢XX领取了诉争房屋的所有权证。11月初，董X、范X、邢XX贷款27万元直接下到李X的银行账户。之后，因李X未按约交付诉争房屋，董X、范X、邢XX于2011年1月8日向其发出通知函，要求李X于2011年1月13日前联系董X、范X、邢XX并交付诉争房屋，否则，董X、范X、邢XX将请公安机关或公安机关指定的单位协助开锁并入住诉争房屋。另外，如李X在2011年2月3日前未迁出诉争房屋内的所有户口，董X、范X、邢XX将向法院起诉，要求李X支付违约金和因此而产生的其他损失。李X收函之后，仍未履行交房义务，董X等遂于2011年1月13日自行请人开锁入住诉争房屋。至今，李X、刘X未将户口自诉争房屋内迁出。

2011年3月10日，董X、范X、邢XX将李X诉至本院，要求其支付违约金46000元和延期交房的租金800元。本案审理过程中，本院通知安XX公司作为第三人参加诉讼，并当庭追加刘X为被告。另外，李X向本院提出申请，要求追加利众公司作为被告。本院认为，依据李X提交的其与利众公司签订的《房屋销售委托代理合同书》，利众公司系接受李X单方委托销售房屋，双方之间如有纠纷，应另案解决，遂当庭告知李X不予追加利众公司为被告。

上述事实，有原、被告、第三人陈述以及房地产买卖中介合同、补充协议、南京市存量房买卖合同、收条、本票申请书、贷款合同、公证书、抵押合同、申通快递详情单、通知函、开锁服务反馈单、房屋所有权证、人口信息查询情况、房屋销售委托代理合同书等证据证实。

　　本院认为,依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面、诚信、严格地履行合同约定的义务。本案原、被告及第三人签订的《房地产买卖中介合同》和《补充协议》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告作为诉争房屋的购买方，已依约支付了购房款44万元，但被告未能按照合同约定交付房屋并迁出户口，其行为已构成违约。依据合同约定，被告应支付原告房租800元及违约金。原、被告及第三人在《补充协议》中约定违约金为总房价的百分之十。本院认为违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性，以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。上述当事人约定的违约金数额明显过高，本院结合本案事实，酌定被告支付原告违约金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定,判决如下:

被告李X、刘X于本判决生效之日起十日内支付原告董X、范X、邢XX违约金10000元及延期交房的租金800元，合计10800元。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费970元，减半收取485元，由被告李X、刘X负担。

　　如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时预交案件上诉费970元（南京市中级人民法院开户行：农业银行鼓楼分理处，帐号：033401059040001276），上诉于南京市中级人民法院。

                      审　判　员      XX

                        二〇一一年五月二十三日

   　　　　　　　　　　　　  见习书记员      XX